房地产金融复习资料汇总

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1、房地产金融复习资料汇总房地产金融复习资料汇总一、房地产的定义一、房地产的定义 房地产：房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 理解房地产的定义，可以从三个方面来理解，房地产的三要素房地产的三要素 (1)、实物; (2)、权益; (3)、区位。 我国房地产权利的种类主要有我国房地产权利的种类主要有： (1)所有权; (2)土地使用权; (3)地役权; (4)抵押权; (5)租赁权。 房地产所有权可分为房地产所有权可分为：1)单独所有;(2)共有;(3)建筑物区分所有权。 土地使用权：土地使用权： 建设用地使用权可分为：出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土

2、地使用权。宅基地使用权 3 土地承包经营权 房地产的分类房地产的分类 一、按照房地产用途的分类按照房地产用途的分类 分为居住房地产和非居住房地产两大类，然后可以具体分为下列 10 类： (1)居住房地产： (2)商业房地产： (3)办公房地产： 可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。 (4)旅馆房地产： (5)餐饮房地产： (6)娱乐房地产： (7)工业房地产工业 (8)农业房地产： (9)特殊用途房地产 (10)综合房地产 二、按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列 5 类： (1)生地： (2)毛地：。 (3)熟地： (4)在建工程： (5)现房 三、按照房地产是否产生收益的

3、分类 按照房地产是否产生收益，可以把房地产分为收益性房地产和非收 益性房地产两大类。 四、按照房地产经营使用方式的分类 房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。按照 房地产的经营使用方式，可以把房地产分为下列 4 类： (1)销售的房地产; (2)出租的房地产; (3)营业的房地产; (4)自用的房地产。 五证：五证： 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证 、 建设 工程规划许可证 、 建筑工 程施工许可证 、 国有土地使用证和商 品房预售许可证 ，简称“五证”。 一、房地产价格的含义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、 商品或其他有价物。二、房

4、地产价格的形成条件 房地产与其他经济物品一样，之所以有价格(价值)是因为 有用 稀缺 有需求。 房地产价格的特征房地产价格的特征：(1)房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价 的租金 房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。 (2)房地产价格受区位的影响很大(3)房地产价格实质上是房地产权益的价格 (4)房地产价格形成的时间较长 (5)房地产价格容易受交易者的个别情况，如买卖双方的偏好、讨价还价能力、感情冲动 的影响。 商品房价格的构成为： （一）成本构成： 1、土地征用（出让）及拆迁补偿费； 2、前期工程费； 3、建筑安装工程费； 4、附属公共配套设施费； 5、公共基础设施费；

5、 6、管理费用； 7、销售费用； 8、财务费用； 9、公共设施专项维修资金。 房地产估价的原则有： 独立客观公正原则 合法原则 最高最佳使用原则 估价时点 替代原则 谨慎原则 最高最佳使用具体包括 3 个方面： 最佳用途; 最佳规模; 最佳集约度。 房地产估价方法房地产估价方法1.收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不 是过去的因素而是未来的因素。 收益年限为有限年的公式 V=A/Y1-1/(1+Y)n 此公式的假设前提是： 净收益每年不变为 A； 报酬率不等于零为 Y； 收益年限为有限年 n。 例 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设

6、的，当时获得的土地使用年限 为 50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元；该宗房地产的报酬率为 8.5。试计算该宗房地产的收益价格。 解 该宗房地产的收益价格计算如下： V=A/Y1-1/(1+Y)n =8/8.5%1-/(1+8.5%)50-6 9152(万元) 已知某宗收益性房地产 30 年土地使用权下的价格为 3 000 元m2，对应的报酬率为 8。现假设报酬率为 10，试求该宗房地产 50 年土地使用权下的价格。 解 该宗房地产 50 年土地使用权下的价格求取如下： VN=3000=A/8%1-1/(1+8%)30 求出 A，再代入 Vn=

7、A/10%1-1/(1+10%)50，求出 V502 64200(元) 有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为 50 年，单价 2000 元，乙房地产 的收益年限为 30 年，单价 l 800 元。假设报酬率均为 6，试比较该两宗房地 产价格的高低。 解 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换为相同年限下的价格。 V30=2000*(1+6%)50-30(1+6%)30-1/ 1+6%)50-1 =1746.60(元)1800(元) 因此，甲比乙价格低。 假设开发法的基本原理假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念和理论依据 1、定义：是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的

8、正常开发成本、税费和利润 等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2、称呼：剩余法、余值法、假算法（相当于成本法的倒算法） 待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值开发成本管理费用（投资利息）销 售税费开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费 例；.有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的面积为 2 平方公里，适宜进行“五通一平” 的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为 60；附近地区与之位置相当的“小块” “五通一平”熟地的单价为 800 元/；开发期需要 3 年。将该成片荒地开发成“五通一平”熟 地的开发成本、管理费用等估计为每平方公里 2.5 亿元；贷款年利率为 10；投

9、资利润率 为 15；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的 6，买方需要缴纳的税费为 转让价格的 4。试用传统法估算该成片荒地的总价和单价。 1.设该成片荒地的总价为 V。 2.该成片荒地开发完成后的总价值8002000000609.6（亿元） 3.开发成本和管理费用等的总额2.525（亿元） 4.投资利息总额（VV4）（110）3 -15（110）1.5 -1 0.344V0.768（亿元） 5.转让税费总额9.660.576（亿元） 6.开发利润总额（VV45）150.156V0.75（亿元） 7.购买该成片荒地的税费总额V4=0.04V（亿元） 8.V9.65（0.344V0.76

10、8）0.576（0.156V0.75）0.04V V1.627（亿元） 故：荒地总价1.627（亿元）荒地单价81.35（元平方米）2. 某旧厂房的土地面积某旧厂房的土地面积 4000 平方米，建筑面积平方米，建筑面积 6000 平方米。根据其所在地点和周围环境，平方米。根据其所在地点和周围环境， 适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为 500 元元 平方米的地价款，同时取得平方米的地价款，同时取得 50 年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为年的土地使用权。预计装修改造期为一年，

11、装修改造费为 1000 元元平方米。此类房地产投资的正常利润率为平方米。此类房地产投资的正常利润率为 10。估计该写字楼装修改造完成后即。估计该写字楼装修改造完成后即 可全部租出，可出租面积为建筑面积的可全部租出，可出租面积为建筑面积的 70；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年 租金为租金为 1000 元，出租的成本和税费为年租金的元，出租的成本和税费为年租金的 40，资本化率为，资本化率为 8。购买该旧厂房买方。购买该旧厂房买方 需要缴纳的税费为旧厂房价格的需要缴纳的税费为旧厂房价格的 4。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总。试利用上述资

12、料估算该旧厂房现状下的正常购买总 价（采用现金流量折现法，折现率为价（采用现金流量折现法，折现率为 8） 。 假设旧厂房价格为 1，预计完成后的价值 2，补交地价款 5006000 3，装修改造费 10006000（）0.5 ，购买税 ，投资利润 5006000 10006000（）0.5 ，1从广义上讲，凡是为了建设一个新项目或者收购一个现有项目以及对已有项目进行债务重从广义上讲，凡是为了建设一个新项目或者收购一个现有项目以及对已有项目进行债务重 组所进行的融资，均可称项目融资。组所进行的融资，均可称项目融资。狭义的项目融资专指具有无追索或有限追索形式的融资。狭义的项目融资专指具有无追索或有

13、限追索形式的融资。 项目融资与传统融资方式比，突出了下述两大功能：项目融资与传统融资方式比，突出了下述两大功能：1. 筹资功能强，能更有效地解决大型工程项目筹资问题。筹资功能强，能更有效地解决大型工程项目筹资问题。2. 融资方式灵活多样，能减轻政府的财政负担。融资方式灵活多样，能减轻政府的财政负担。项目融资与传统的公司融资相比较项目融资与传统的公司融资相比较:1.融资基础不同融资基础不同项目的经济强度是项目融资的基础。贷款人能否给予项目贷款，主要依据项目的经济项目的经济强度是项目融资的基础。贷款人能否给予项目贷款，主要依据项目的经济 强度强度,这完全有别于传统融资主要依赖于投资者或发起人的资信

14、。这完全有别于传统融资主要依赖于投资者或发起人的资信。 2.追索程度不同追索程度不同是完全追索、还是有限追索或无追索，这是项目融资与传统融资的最主要区别。项目融是完全追索、还是有限追索或无追索，这是项目融资与传统融资的最主要区别。项目融 资属于有限追索或无追索资属于有限追索或无追索,传统融资属于完全追索。传统融资属于完全追索。 3.风险分担程度不同风险分担程度不同 其一其一,项目融资与传统融资的项目相比项目融资与传统融资的项目相比,投资风险大。投资风险大。 其二其二,项目融资的风险种类多于传统融资的风险。项目融资的风险种类多于传统融资的风险。 其三其三,传统融资风险相对集中难以分担传统融资风险相对集中难以分担;而项目融资可以依据各方的利益而项目融资可以依据各方的利益,把责任和风险合理把责任和风险合理 1 -508%11-18%40%-1100070%6000 ）（）（分担。分担。 4.债务比例不同债务比例不同传统融资方式下传统融资方式下,一般要求项目的投资者出资比例至少要达到一般要求项目的投资者出资比例至少要达到 30%40%以上。以上。项目融资可以筹集到高于投资者本身资产几十倍甚至上百倍的资金项目融资可以筹集到高于投资者本身资产几十倍甚至上百倍的资金,而对投资者的股权而对投资者的股权 出资所占的比例要求不高。出资所占的比例要求不高。 5.会计处理不同会计处理不