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1、1 9 9 6年7月, 中央做出将住宅建设培育成新的经济增 长点和消费热点的决策,这一制度安排对我国房地产市场的发展起到了很大的促进作用。在宏观经济政策引导下, 我国房地产市场得到较大的发展并取得长足的进步;但与此同时, 经过多年的历史积累, 房地产市场目前也沉淀下来不少问题, 人们对此进行了不同层面的研究。但是对于目前市场中存在的结构性问题与政策性障碍缺乏较为深入的研究。本文以当前我国房地产市场的数据表现为依据,对市场中的结构性问题与政策性障碍进行了分析。一、 当前我国房地产市场发展状况对于我国房地产市场而言,2 0 0 5年是政策频出的一年, 从3月份的利率加息, 到5月份建设部等七部委出
2、台的“房产新政” ,这些政策对于房地产市场的参与者产生了重大影响。 那么, 在这些政策的综合作用下, 我国房地产市场又呈现出怎样的发展态势呢? 总体来看, 我国房地产市场主要呈现出以下特征:从房地产市场的供给状况来看,商品房供应量有较大程度的增加。2 0 0 5年1 - 1 1月,全国房地产施工面积达2 7 3 3 3 0 . 4 9万平米, 同比增长1 9 . 8 %, 其中住宅施工面积达 1 4 8 3 4 8 . 7 2万平米,同比增长1 7 . 4 %。房地产竣工面积达 6 4 8 4 5 . 4 1万平米, 同比增长1 9 . 4 %, 其中住宅竣工面积达 3 7 9 6 4 . 1
3、 7万平米, 同比增长1 5 . 8 %。 数据表明, 尽管房产新 政推出试图对住房市场进行调控, 但效果并不明显, 住房市场依然处于强劲增长的态势。从房地产市场的需求状况来看,商品房销售有所回落, 供求不平衡导致空置面积加大。 中国经济景气监测中心向社会公布的一份研究报告显示,截至2 0 0 5年1 1月,全国商品房及住宅空置面积分别达 1 . 1 4亿平米和0 . 6 3亿平米, 空置面积占整体开发的 3 0 %- 4 0 %。从住宅市场的表现可以看出,“房产新 政” 对住宅市场产生了较大的影响, 住宅需求的长期旺盛态势受到了较大制约。二、 当前我国房地产市场存在的问题与原 因目前存在两大
4、主要问题困扰着我国房地产市场的发展: 一是房地产市场中的结构性问题, 二是房地产市场中的政策性障碍。 结构性问题对应着微观市场基础, 而政策性障碍则与宏观经济环境变化密切相关。 具体而言, 这两大主要问题可以分解为以下几个方面:(一)房地产一级市场(主要是土地出让市场)与二级市场存在较大的脱节, 使得商品房供应未跟上。 从近年来土地出让市场( 以拍卖与挂牌出让为主) 的情况来看,各地政府都把土地出让收益作为地方财政收入的一项主要来源,大量的土地被投放到市场上,囤积在开发商手中。 土地出让市场与房地产供应市场的脱节, 使得房地产市场存在以下不良的后果:一是造成大量土地由房地产开发商控制, 政府从
5、源头上失去对土地市场的调控权, 开发商控制大量土地必然需要通过分期开发的方式来完成项目的运作,这就使得开发商可以利用自己的垄断地位进行自主定价, 进一步助推房地产价格的上涨。 二是造成土地的增殖收益流失。 从长期来看, 作为一种不可再生资源,城市土地的稀缺性必然导致土地价格随着时间推移而不断上涨。 政府大批量拍地从短期来看, 可以增加政府的收入, 但却因此而损失了土地的增殖收益, 这一部分增殖收益转而转嫁到房地产开发商身上。 要解决这一问题,必须要求政府在确定土地出让计划时对房地产市场进行严密分析和详细的规划,尤其需要控制每一块土地的出让规模, 在市场上形成多个开发商竞争的局面。(二)非住宅项
6、目(特别是商业物业)大量过剩, 伴 生出较大的市场风险。 由于非住宅项目的高收益率, 受利益机制驱动,房地产开发商对非住宅项目的开发兴趣明当前我国房地产市场发展 的问题与政策建议李明杨继瑞内容提要: 本文对当前我国房地产市场的发展状况进行了分析,指出房地产市场主要存在以下结构性问题与政策性障碍: 房地产一级市场与二级市场存在较大脱节;非住宅项目大量过剩;土地与房屋收费的加重制约了房地产市场的进一步发展; 政府对高端房地产市场进行控制; 农民新村的大量兴建使得土地市场产权混乱;发展生态旅游项目使土地市场出现一些有害的现象。 在此基础上, 提出相应的政策建议。关键词: 房地产结构政策思考篇4 1P
7、 R I C E: T H E O R Y 另一方面, 即使非住宅物业能够实现销售,在营商环境不景气的局面下,这些非住宅物业在租赁市场上也无法实现其真正的利润, 而只能使风险从开发商身上转移到投资者身上, 从长期来看, 这对房地产市场发展将埋下较大的隐患。 从成都的情况来看,2 0 0 5年1 - 1 1月的统计数据显示, 办公用房供应面积为2 3 . 8 4万平米, 同比增长1 1 . 5 6 %, 需求面积为3 2 . 3 2万平米,同比增加4 1 . 0 8 %;商业用房供应面积为 1 1 4 . 2 9万平米, 与2 0 0 4年相当, 需求面积为7 9 . 4 3万平米, 同比增加6
8、 . 2 8 %。 可以看出, 非住宅项目过剩的局面没有得到根本改变。(三) 政府对高端房地产市场进行控制, 使得正常的 市场行为受到干扰。 由于高端房地产项目( 如别墅、 高级公寓、 甲级写字楼、 大型MA L L等) 的价格相对于普通房地产项目而言较高, 对房地产价格起着较大的提升作用,各地政府对此表示担心,并试图采取相应的政策进行调控。 显然, 这种担心与顾虑是多余的, 高端房地产项目应通过市场机制进行调节。相反,政府应加大住房保障机制, 对经济适用房与廉租房加大投入力度与推进措施, 把精力用于解决住房问题上,使房地产市场的效率与公平都能够兼顾。 在经济适用房方面, 国家应加强经济适用房
9、的建设与管理,其规模和价格进行有效的指导和整体的调控, 增加中低价位普通商品房的供应, 完善住房补贴政策, 加强住房公积金的管理和利用。 在廉租房方面, 以发放租赁住房补贴为主, 以实物配租、 租金核减两种方法为辅, 廉租房的资金来源, 主要从财政预算上给予安排, 如从住房公积金增殖收益中提取廉租房补充资金,从土地收益以及房屋地方增长税中提取相应比例的资金等。 与此同时, 政府应努力建设廉租房示范小区, 通过示范小区的建设以点带面, 启动廉租房市场并推进其进一步发展。(四)土地与房屋税与费的加重制约了房地产市场的进一步发展。从近期中央经济工作会议精神与出台的政策来看, 土地与房地产市场的税与费
10、将有所增加, 如最近广泛讨论的物业税的开征。 在当前情况下, 税费的增加无疑对房地产市场发展将产生不利影响,因为税费对于投资与消费将起到明显的抑制作用。为了拉动内需并保证一定的经济增长率,国家出台多项措施来刺激经济增长, 而在2 0 0 5年5月份出台的 “房产新政” 是在针对部分地区房地产价格上涨过快的情况下出台的。 显然, 房产新政经过半年的作用已经对市场产生了较好的调控效应。 在这样的状况下,税费的加重将对市场发展起到一定的破坏。 从长期来看, 政府应当鼓励房地产消费( 特别是住房消费) 与房地产投资, 只有这两者在一个良性的轨道上运行, 房地产市场的健康发展才能有保证。(五) 农民新村
11、的大量兴建使得土地市场产权混乱。随着工业化与城市化的进一步加快,大量农村集体土地被征用, 农民被集中在新建的农民新村( 即农迁房) 中居住。这样在当前的房地产市场上既存在着国有土地进入市场, 也存在着乡镇集体土地进入市场。 按照国家土地法规定, 集体土地进入市场, 土地在权属上是不完整的, 即土地产权在归属上较为模糊。这必然对房地产市场的发展形成较大冲击, 造成权属混乱, 最终结果是在市场上既有完全意义上的价格较高的商品房,又有权属不清的价格较低的农民新村, 使得市场处于一种无序竞争的状态。这就要求政府在处理农村集体土地上对于土地产权的分割采取明确措施, 市场才能较好地发展。 政府需要逐步建立
12、农村居民社会保障制度,完善征地制度与保障失地农民生产和生活的新制度安排。(六)发展生态旅游项目也对当前的房地产市场产生一些不利影响。生态旅游项目大多以租用农民土地为前提条件, 这种运作模式有可能会产生以下两种结果: 一是在生态旅游项目的收益不是很明朗的情况下,租地公司无法回避市场风险并最终导致公司破产,使得农民应该获取的土地租金无法得到保证;二是当生态旅游项目取得较好的收益状况下,农民对于取得事先约定的租金收入不满足而要求进一步分享项目带来的溢价部分收益, 这就形成农民与租地公司之间的冲突。 因此, 政府在审批生态旅游项目时, 应对项目的可行性进行充分论证;在项目具有可操作性的前提下,能明确地
13、界定农民与租地公司各自的权利与义务,并通过一定的强制力来保证这些权利与义务得以执行。三、 结论及政策建议对我国房地产市场形势的研究表明,当前我国房地产市场在结构与政策两方面均存在问题,问题的解决对于促进我国房地产市场持续、健康发展将起到积极的作用。 从产生问题的原因分析可看出, 以下要点的关注对于解决结构与政策矛盾是必须的: 首先, 政府作为房地产市场的参与方, 在市场中扮演的角色应当重新界定, 对市场的过度参与并非明智的选择; 其次, 政府在引导房地产市场的发展方向时, 对于市场现状要有准确的把握, 这对于制定相应的调控政策将起到积极作用; 再次, 房地产市场呈现出来的结构性矛盾, 既有其合理的一面, 又有不合理的一面, 需要对二者区分开来。参考文献: 1 杨朝军、 寥士光,2 0 0 5: “批租制” 下中国地产投资 价格研究 ,经济研究 第9期。2 王国军、 刘水杏,2 0 0 4:房地产业对相关产业的带动效应研究 ,经济研究 第8期。3 沈悦、 刘洪玉,2 0 0 4:住宅价格与经济基本面: 1 9 9 5 - 2 0 0 2年中国1 4城市的实证研究 ,经济研究第6 期。( 作者单位: 四川大学经济学院) 观察思考4 2
