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1、- 1 -房地产估价理论与方法重要公式房地产估价理论与方法重要公式12 房地产的概念建筑密度%= 建筑基底总面积 100%建筑用地面积容积率=总建筑面积 建筑用地面积总建筑面积=土地总面积建筑密度建筑层数容积率=建筑密度建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积套内墙体面积套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积分摊的共有建筑面积23 房地产的供求与价格供给量=存量拆毁量转换为其它种类的房地产量其它种类房地产转换为该种房地产量新开发量弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性= 房地产
2、需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比24 房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居
3、住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年- 2 -期土地使用权区域平均价格。标定价格标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。房屋重置价格房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。房地价格=土地价格建筑物价格土地价格=房地价格建筑物价格建筑物价格=房地价格土地价格楼面地价= 土地总价 总建筑面积楼面地价= 土地总价 土地总面积 = 土地单价 总建筑面积 土地总面积 容积率期房目前的价格=现房价格（
4、预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值风险补偿补地价=改变后的地价改变前的地价补地价（单价）= 现楼面地价现容积率原楼面地价原容积率补地价（总价）=补地价（单价）土地总面积补地价（单价）=原楼面地价（现容积率原容积率）补地价（单价）= 原容积率下的土地单价 （现容积率原容积率）原容积率44 建立价格可比基础建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格 套内建筑面积 建筑面积建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积 建筑面积套内建筑面积下的价格使用面积下的价格 使用面积 套内使用面积1 公顷10 000 平方米1 亩666.67 平方米1 平方英尺0.09290304 平方米1 坪3.305
5、79 平方米平方米下的价格公顷下的价格10 000平方米下的价格亩下的价格666.67- 3 -平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304平方米下的价格坪下的价格3.3057945 交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常市场价格可比实例成交价格 1 可比实例正常市场价格 1S % 或者：可比实例成交价格 100 可比实例正常市场价格100S %上式中, 1 或 100 是交易情况修正系数1S %100S %采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常市场价格正常成交价格应有卖方缴纳的税费
6、卖方实际得到的价格正常成交价格应有买方缴纳的税费买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费正常成交价格卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费正常成交价格买方缴纳税率正常成交价格 卖方实际得到的价格 1卖方缴纳税率正常成交价格 买方实际付出的价格 1买方缴纳税率46 交易日期调整可比实例在成交日期时的价格(1T)可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格 (100T)/100可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格估价时点时的价格指数 =可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的
7、价格成交日期的下一时期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率)期数期数可比实例在估价时点时的价- 4 -格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格(1价格变动率期数)可比实例在估价时点时的价格47 房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者可比实例在其房地产状况下的价格 1 可比实例在估价对象房地产状况下
8、的价格1R %可比实例在其房地产状况下的价格 100 可比实例在估价对象房地产状况下的价格100R可比实例在其房地产状况下的价格100/（）可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格100/（）（）/100可比实例在估价对象房地产状况下的价格注上式（）为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分48 求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式估价对象价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数估价对象价格(1S %)(1R %)可比实例成交价格(1T %)或者估价对象价格可比实例成交价格 1 (1T %) 1 或者1S % 1R %估价对
9、象价格可比实例成交价格 100 100T 100 100S 100 100R 百分率法下的修正、调整系数累加公式估价对象价格可比实例成交价格(1交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整系数)估价对象价格(1S %R %)可比实例成交价格(1T %)或者- 5 -估价对象价格可比实例成交价格 1T % 或者1S %R %估价对象价格可比实例成交价格 100T 100SR差额法下的公式估价对象价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期调整系数房地产状况调整数额52 房地产价格的构成开发利润开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费计算基数土地取得成本开发成本
10、，即：直接成本利润率直接成本利润率开发利润/（土地取得成本开发成本）计算基数土地取得成本开发成本管理费用：投资利润率投资利润率=开发利润/（土地取得成本开发成本管理费用）计算基数土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用,相应的利润率可称为成本利润率成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用）计算基数开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率销售利润率,即: 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值53 成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格重新购建价格一折旧新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利
11、息销售费用十销售税费开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积100%新开发区某宗土地的单价=（取得该用地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息总销售费用总销售税费 总开发利润）/(用地总面积开发完成后可转让面积的比率）用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息总销售费用总销售税费 总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息可转让熟地的总价销售费用、销售税费和开发利- 6 -润的比率
12、得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)1销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息(1销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积= (取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用十总投资利息) (1销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面积比率该荒地总面积新建房地价格=土地得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润旧房地价格=土地的重
13、新取得价格建筑物的重新购建价格建筑物重新购建价格旧建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧55 建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：DiDCS/NC (1R) /N上式中：Di第 i 年的折旧额。D 是一个常数；C建筑物的重新购建价格；S建筑物的净残值N建筑物的经济寿命；R建筑物的净残值率；(CS) 称为折旧基数；年折旧率 d=D/C100 =(CS)/(CN) 100=(1R)/N100有效经过年数为 t 年的建筑物折旧总额折旧总额 Et=Dt(CS)t/NC(1R) t/N直线法折旧下的建筑物现值建筑物现值的
14、计算公式为：V=CEtC(CS)t/Nc1(1R)t/N上式中：Et建筑物的折旧总额；V建筑物的现值；(CS) 称为折旧基数；成新折扣法成新折扣法V=Cq 式中：V建筑物的现值；C建筑物的重新购建价格；q建筑物的成新率(%)；用直线法计算成新率的公式为用直线法计算成新率的公式为：q1(1R)t/N 100 当 R0 时，q(1t/N)100- 7 -1(1R) Nn/N100 t/N1001(1R) t/ tn100 n/ tn100建筑物经济寿命1/年折旧率修复所必需的费用修复后的房地产价值修复前的房地产价值扣除功能过剩引起的折旧后的成本重置成本超额持有成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本重置成本(无效成本超额持有成本)56 成本应用中涉及的有关规定年折旧额原价(1残值率)/耐用年限 61 收益法的基本原理地价年地租购买年 地价地租/利息率 某笔资金利率房地产的净收益房地产价格房地产的净收益/利率
