房屋使用权以物抵债的几个问题

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1、房屋使用权以物抵债的几个问题房屋使用权以物抵债的几个问题所谓房屋使用权以物抵债，是指在执行金钱债权案件过程中，当被执行人无力给付金钱时，执行法院将被执行人的房屋使用权核定价格后，将该房屋使用权按核实价格让与申请执行人并与其债权相抵，已相抵的部分视为已受清偿，价金高于债权的，其高出部分由申请执行人向被执行人退还。财产的使用权在一般情况下应通过拍卖、变卖来实现其利益，所以，在房屋使用权作为执行对象时，原则上应拍卖、变卖该房屋使用权，用拍卖、变卖所得价金来偿还债务。如果双方当事人协商意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的房屋使用权作价让与申请人抵偿债务。如果该房屋使用权经拍卖、变卖，无人应买或所出

2、价格不足底价的，经申请人同意，执行法院可以裁定申请人以拍卖时的底价受让该房屋使用权。在所有权以物抵债中，该房屋应权属明确，且有房产证明，但在房屋使用权以物抵债中，是否必须具有产权证明呢？笔者认为，一般情况也同样要有产权证明，但某些特殊情况，如某些联建房屋，产权证明无法办理，有些可能正在办理之中，一时还无法拿到，针对这些情况，只要提供该房屋的合法建筑许可和相关审批手续，那么用该房屋的使用权以物抵债也是可以。房屋使用权以物抵债是否需要登记以及在什么部门办理登记，是一个值得探讨的问题。从有效行政管理角度出发，还是应该进行登记备案，具体可参照房产过户登记的办法，到房产管理部门登记备案，被执行人为国有企

3、业的，也可以到企业的主管部门或国有资产管理部门登记备案。房屋使用权以物抵债后，申请人的债权已得到了满足，被执行人的债务也已得到相应的抵消，已没有执行的必要，此时，案件可以终结执行。作者单位：江苏省邳州市人民法院法院是否可以查封房屋使用权？法院是否可以查封房屋使用权？最高人民法院法发20045 号文件并没有提到房屋使用权的查封，法院是否可以查封？如果产权人不同意怎么办？最高人民法院法发20045 号文件确实并没有提到房屋使用权的查封。这是因为人民法院执行的标的，是“物”或人的行为（如责令当事人履行合同或是允许探视子女） 。房屋使用权一般均为租赁所得，如果只予以查封而并不要求被执行人让出使用权，则

4、该项查封没有实际意义。如要求被执行人将房屋使用权让给执行申请人，就变成了法院在执行程序中直接变更租赁合同的主体，这一做法违反了合同自愿的原则。与此不同的观点是：房屋使用权也是一种财产权，也可以采取查封措施。实际工作中也确有法院对房屋使用权进行过查封。实质上，房屋使用权的价值是很有限的，大部分的房屋使用权是因租赁所得，既是有期的，也有有偿的。因此，一般法院不会把房屋使用权作为查封的标的。最高人民法院于 2004 年 11 月 4 日以法释（2004）15 号文发出了关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定 ，其中第六条规定了“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封

5、，但不得拍卖、变卖或者抵债” 。因而，法院一般不会再把住宅房屋的使用权作为查封的标的。在实际工作中发生的查封或执行房屋使用权，基本上是房管部门直管公房的使用权。其中主要的原因是：直管公房租金较低，使用权有保障并能获得较好的服务。此外，有一些地区至今还沿用公有房屋使用证制度，以房屋使用证代替房屋租赁合同，其中有一部分房屋使用证没有明确的使用期限，造成了直管公房可以无限期使用的错觉。如果法院将直管公房使用权作为查封或执行的标的，由于房管部门的政府性质，并不会挑选承租人，一般没有必要不同意，如不同意也可以向执行法院提出执行异议。房屋租赁合同要办理登记备案手续，但是这种登记并不是权属登记，当事人是否进

6、行登记备案，也不影响租赁合同的效力。因而，这类问题和权属登记工作没有太多的联系。但是，无论从规范房屋租赁行为还是从维护房管部门的利益考虑，对直管公房的租赁，应当与承租人签订有期限的租赁合同，明确双方的权利义务。这样，一旦日后发生直管公房使用权被查封或执行，不易产生争议。而不要再以房屋使用权证来替代房屋租赁合同。对属于其他产权性质房屋的使用权的查封，极为少见。对此类房屋使用权的查封，产权人如不同意，可以向执行法院提出执行异议。从本案看能否执行房屋使用权？从本案看能否执行房屋使用权？发布日期：2011-03-19 2008 年 7 月 1 日，原告王某与被告薛某签订房屋买卖协议一份，被告将拆迁安置

7、在市区某处的 202 室房屋卖给原告，约定出售价格为 3800 元/平方米，安置房面积实为 123.88 平方米。协议签订后，原告先后支付被告房款共计 205000 元。但被告从拆迁安置办公室领取了双方交易的房屋后并未交付给原告。原告因此提起诉讼，要求被告交付房屋，并协助办理房产过户手续。法院在审理中查明，双方交易的房屋尚未办理房产登记，被告在诉讼过程中也未能补办房产登记，或将出售的房屋直接登记到原告名下，被告将没有登记的房屋出售给原告，不符合法律的规定。故人民法院判决，原、被告签订的合同无效，被告返还原告购房款 205000 元及利息。判决生效后，被告薛某未能履行返还购房款的义务，原告王某遂

8、向法院申请强制执行。法院在执行中，查明被执行人薛某除双方交易的拆迁安置房外，无其他财产可供执行，而拆迁安置房未办理房产登记，无法拍卖变现。案件执行陷入僵局。 【执行结果】 法院执行局经讨论合议，并向物价部门询价后，决定将涉案拆迁安置房的使用权以月租金为 1200 元抵偿给申请执行人，待房屋具备拍卖变现条件时再行处置。 【析案】 本案涉及到两个问题： 一、未经权属登记的房屋不得出售。城市房地产管理法第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。中华人民共和国合同第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。联系到本案，被告薛某将未经权属登记的拆迁安置房卖给原告王某，违反了国家强制性规定，双方签订的合同应属无效合同，被告薛某应当返还原告王某购房款。 二、房屋使用权也是一种财产权，可以为法院执行。涉案拆迁安置房虽然不具备转让变现的条件，但仍然具有使用价值，法院可将房屋裁定给申请执行人使用，以租金抵偿债务，已相抵的部分视为已受清偿。但执行人员采用此种执行措施时应注意：1、应保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。2、房屋使用权的价值应经有权部门核定。3、拟处置房屋使用权上不存在第三人的租赁权。4、当有多个债权指向待处置房屋使用权而房屋使用权不能分割时，不宜采用房屋使用权以物抵债。