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1、物业管理企业内部会计控制物业管理企业内部会计控制我国加入世界贸易组织后，企业的经济活动逐步与国际接轨，会计的确认、计量、 记录和报告的程序与方法逐步与国际趋同。企业内部会计控制作为企业内部管理的重 要手段和方法越来越受到社会各方面的关注和重视，对确保资产的安全完整和会计信 息的真实准确发挥了重要作用。物业管理企业怎样结合自身的经营和管理特点制定企 业内部会计控制制度呢？制定企业内部会计控制制度应考虑那些因素呢？下面我们就 一一道来。一、物业管理企业内部会计控制的目标与原则一、物业管理企业内部会计控制的目标与原则会计作为一种管理活动，为了达到提供经济信息的目的，除了要有科学的程序与 方法外，还要
2、实施有效的内部会计控制。“ 内部会计控制是指单位为了提高会计信息内部会计控制是指单位为了提高会计信息 质量，保护资产的安全、完整，确保有关法律、法规和规章制度的贯彻执行等而制定质量，保护资产的安全、完整，确保有关法律、法规和规章制度的贯彻执行等而制定 和实施的一系列控制方法、措施和程序。和实施的一系列控制方法、措施和程序。”有效的内部会计控制可以提高会计信息质 量、保护财产安全与完整，确保法律法规、规章制度的贯彻执行。（一）内部会计控制的目标内部会计控制目标是指内部会计控制对象应达到的目标或欲达到的效果。实施内 部会计控制离不开正确的控制目标。内部会计控制目标包括：1.1.规范单位会计行为，保
3、证会计资料真实、完整。规范单位会计行为，保证会计资料真实、完整。准确可靠的财务会计信息是会 计信息使用者进行有效决策的重要依据，也是企业评价过去、控制现在及把握未来的 重要条件。因此，内部会计控制的首要目标是通过制定和执行恰当的业务程序，采用 科学、合理地控制方法使会计活动得到有效的控制，避免差错和弊端的发生，保证会 计资料真实、完整，提高财务会计信息的质量水平。2.堵塞漏洞、消除隐患，防止并及时发现、纠正错误及舞弊行为，保护单位资产堵塞漏洞、消除隐患，防止并及时发现、纠正错误及舞弊行为，保护单位资产 的安全、完整。的安全、完整。内部会计控制通过实施严格的控制措施，尤其是不相容职务的分离， 形
4、成一种内部相互牵制制约机制。同时，实行限制接近财产和内部定期盘点核对等制 度，使财产得到严密的控制，从而可以有效地防止和减少财产物资的损失浪费以及贪 污盗窃等问题的发生，保护单位资产的安全与完整。3.3.确保国家有关法律、法规和单位内部规章制度的贯彻执行。确保国家有关法律、法规和单位内部规章制度的贯彻执行。国家有关法律、法 规和单位内部规章制度是企业必须履行的法定义务，而健全、有效的内部会计控制制 度则是完成这一义务的重要保证。内部会计控制目标之一就是通过内部会计控制所形 成的相互协调与相互制约机制，能够及时地反映、监督、检查和纠正经营管理中的违 法违规行为，从而有效地保证国家有关法律、法规和
5、单位内部规章制度的贯彻执行。（二）内部会计控制的原则为了更好地发挥内部会计控制作用，企业应当遵循一定的会计控制原则。内部会 计控制原则包括：1.合法性原则，即内部会计控制应当符合国家有关法律法规和内部会计控制规范， 以及单位的实际情况。2.有效性原则，即内部会计控制应当约束单位内部涉及会计工作的所有人员，任 何个人都不得拥有超越内部会计控制的权力。3.全面性原则，即内部会计控制应当涵盖单位内部涉及会计工作的各项经济业务 及相关岗位，并针对业务处理过程中的关键控制点，落实到决策、执行、监督、反馈 等各个环节。4.不相容职务相分离原则，即内部会计控制应当保证单位内部涉及会计工作的机 构、岗位的合理
6、设置及其职责权限的合理划分，坚持不相容职务相互分离，确保不同 机构和岗位之间权责分明、相互制约、相互监督。5.成本效益原则，即内部会计控制应当遵循成本效益原则，以合理的控制成本达 到最佳的控制效果。6.适时性原则，即内部会计控制应随着外部环境的变化、单位业务职能的调整和 管理要求的提高，不断修订和完善。二、物业管理企业内部会计控制的内容二、物业管理企业内部会计控制的内容内部会计控制内容是内部会计控制的主体和核心，其内容既丰富，又广泛。内 部会计控制基本规范针对各单位经济活动中最薄弱的环节，明确了内部会计控制 的主要内容。物业管理企业内部会计控制的内容主要包括： 货币资金控制、物业管理货币资金控
7、制、物业管理 费收缴控制、物业成本控制以及物业亏损控制等。费收缴控制、物业成本控制以及物业亏损控制等。（一）货币资金控制1.货币资金会计控制目标对货币资金的控制，最主要的目标是保证货币资金的安全性、完整性、合法性和对货币资金的控制，最主要的目标是保证货币资金的安全性、完整性、合法性和 效益性。效益性。（1） 保证货币资金余额的真实、准确保证货币资金余额的真实、准确。为了实现这一目标。企业应建立严格的 内部控制制度，发挥“内部牵制”功效，从岗位设置、人员职责分工入手，严格限制 未经授权的人员对货币资金的直接接触，采取定期盘点、财产记录、账实核对，做到 “账实、账表”核对一致。（2） 检查货币资金
8、的取得、使用是否符合国家财经法规，使其发挥最大效益。检查货币资金的取得、使用是否符合国家财经法规，使其发挥最大效益。 为此，一要保证货币资金按规定的用途使用，同时还要满足生产经营活动对货币资金 的需要；二要加强对货币资金支出的控制，严格审批、控制每一笔支出，防止侵占、 挪用货币资金行为的发生。2.货币资金控制的内容主要是对货币资金收入、保管、支付等全过程中的关键控制点作出严格控制。主要是对货币资金收入、保管、支付等全过程中的关键控制点作出严格控制。（1） 货币资金的完整性控制。货币资金的完整性控制。是指对单位特定会计期间发生的货币资金收支业 务是否均已按规定计入有关账户。通过检查物业费的收缴检
9、查物业费的收缴，或应收账款、应付账款的 收回和归还情况，或余额截止日后入账的收入和支出，查找未入账的货币资金。具体 包括：银行对账单控制、发票与收据控制、业务量控制以及往来账项核对控制等。（2） 货币资金安全性控制。货币资金安全性控制。是指企业通过岗位分离控制、账实盘点控制、库存 现金限额控制、实物隔离控制等手段，对企业的库存现金、银行存款、其他货币资金 以及变现能力强的应收、应付票据的控制。（3） 货币资金合法性控制货币资金合法性控制，主要是指针对货币资金的收入与支付合法性控制。 一般都采用加大内部监督检查力度的方法，如加大对货币资金收付复核的力度、实行 严格的授权审批制度、重点控制大笔金额
10、货币资金支付等。必要时企业也可以利用政 府职能部门、社会力量（会计师事务所审计）来加强货币资金的监督和检查。（4） 货币资金效益性控制，货币资金效益性控制，是指服从企业财富最大化的财务管理目标，通过运 用各种筹资、投资等手段，合理、高效地持有和使用货币资金的控制方法。企业可制 定货币资金收支的计划，在合理预测一定时期货币资金存量的情况下，通过实施推迟 付款或提前收回款项等方法解决货币资金的缺口，充分利用闲置资金，使其发挥最大 效益。（二）物业管理费收缴控制物业管理费是物业管理企业的主要收入来源，是企业赖以生存和发展的基础，因物业管理费是物业管理企业的主要收入来源，是企业赖以生存和发展的基础，因
11、 此规范收缴物业管理费内控制度，已是物业公司财务管理、会计核算工作中一项重要此规范收缴物业管理费内控制度，已是物业公司财务管理、会计核算工作中一项重要 内容。内容。 1.物业管理费收缴控制的现状 目前大多数物业管理企业收缴物业管理费的工作是物业公司小区管理员或物业公 司专职人员承担的。其收缴流程是：业主收到物业管理费收据后向收费员缴款、收费 员按收据金额收款后将“物业管理费”（收据联）作为付款凭证退回业主，同时将 “物业管理费”（记账联）和“现金”或“银行解款单回单”交财务部门入账，并由 物业管理费台账记账员（以下简称记账员）记账。这样的业务流程从内控角度考虑还 有不完善的地方：第一，收费员收
12、到的物业管理费是否按时、全部、足额上缴，有否拖缴，甚至挪 用现象，财务会计无法进行有效的监控；第二，记账员登记的台账，记载是否正确，缺少行之有效的稽核制度，物业管理 费台账登记收入与财务会计账面物业管理费收入可能出现不一致的现象；第三，物业管理费台账中应收未收的物业管理费在会计核算账户上没有正确信息 的记载；第四，各会计期间物业管理费的收入按收付实现制方法结算当期损益，不能客观、 真实地反映各会计期间的收入，甚至出现将当期物业管理费收入，通过银行调节表转 入下期会计期间，使已收缴物业管理费和应收未收物业管理费成为调节企业利润的蓄 水池。2.完善收缴物业管理费流程的内部控制内容 内部控制制度是保
13、护企业资产安全，保证会计资料真实完整，及时发现、纠正错 误和防止舞弊的有效管理手段。建立和完善收缴物业管理费的内部控制制度和流程， 能够使物业管理费按时、足额入账，杜绝挪用公款现象发生，及时发现业主拖欠物业 管理费，正确记录物业管理费收入，真实反映企业经营业绩。具体内容和流程如下： （1）收费员在业主交纳物业管理费时，必须在物业管理费（收据联）、（记账联） 上盖公章、私章，还应加盖收款日期章，并规定收款员将当天收到的现金填写“现金 解款单”送交银行。根据“物业管理费”（记账联）定期填写“收款清单汇总表” （一式三联）随同“现金解款单”和“物业管理费”（记账联）交财务部门审核、签 收、盖章，将“
14、收款清单汇总表”（第一联）退回收费员保管。 （2）财务部门将审核、签收后的“收款清单汇总表”（第二、三联）和“物业管 理费”（记账联）转记账员稽核，并由记账员在“收款清单汇总表”上签字，然后将 第二联退回财务部门，作为现金交款单的附件。“收款清单汇总表”（第三联）由记 账员保存。记账员凭“物业管理费”（记账联）登记台账，月末将“物业管理费” （记账联）和“收款清单汇总表”装订存档妥善保管。 （3）记账员月末编制“收缴物业管理费月报表”（一式二联）报财务部门。月报 表的主要内容包括：上月末累计欠交数，本月应交数（其中：调整本月前应交数）； 本月实交数（其中：实交下年度数）；本月核销数，本月末累计
15、欠交数。经财务部门 稽核确认，本月财务账反映的物业管理费实收数与月报表实交数无误，财务部门签字 后退回一份由记账员保管存档。 （4）财务会计按稽核后的“收缴物业管理费月报表”对“应收物业管理费”、 “预收物业管理费”等科目进行账户处理。 （5）定期（年末）对应收未收物业管理费进行清算。对由于各种原因确实无法收 回的坏账损失，按制度规定，由记账员列表、小区负责人提出申请、物业公司经理批准后进行账户处理。 3.规范物业管理费的收取及催缴程序目前，我国有相当一部分物业管理企业常常采用断水断电的方式催缴物业管理费， 事实上这种做法不仅是违反相关的法律法规，使问题很难得到解决，反而加深了物业 管理企业与
16、业主之间的矛盾。因此物业管理企业制定合法、合理的物业管理费收取及 催缴程序对于物业管理企业来说显得极其迫切。物业管理费的收取及催缴程序可以分 以下三种情形：（1）预缴半年管理费的收取及催缴程序物业公司财务部将于每年 6 月 1 日及 12 月 1 日起向各业户发出次年管理费付 款通知书，详列应交款明细，规定业主须在收到付款通知书一个月内缴纳下一 个半年的管理费。每年的 1 月 1 日及 7 月 1 日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出 催款通知书，列明欠款明细项目，通知其在收到催款通知书一个月内缴清欠 款。催款通知书列明如未按规定支付欠款，物业公司将对对所欠款项按每日收取 滞纳金的提示。催款通知书发出后，业主逾期未清缴欠款的，物业公司将于第 8 日起发出 最后缴款通知书，通知其必须于收到最后缴款通知书5 日内缴清，并对所欠款 项按每日收取滞纳金 （从（从 1 1 月月 1 1 日或日或 7 7 月月 1 1 日欠款的第一天起算）。日欠款的第一天起算）。在最后缴款通知书发出后逾期欠款仍未清缴的，物业公司将按业主公
