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1、Townhouse 什么样更合理什么样更合理如今能够拥有一套有天有地的别墅可能是大多数人的居住理想，然而面对不断高涨的房价，一套远郊的豪华别墅可能并非是现代都市人理想的居住状态。与更多带有“度假”概念的独立别墅相比，近几年兴起的、大多建在城市边缘区、作为第一居所的 Townhouse，由于离城市更近而价格相对经济，虽然难比别墅的享受，却也有天有地，沾了别墅的边儿，从而成为新兴的中产阶级新宠。从 21 世纪初 Townhouse 在国内开始出现，至今，此类产品已经是遍地开花，面对越来越多的新产品，对于这种可能作为永久居所，对日常生活会产生巨大影响的房子，我们究竟应该从何下手？怎样选择才能让自己不
2、后悔？听听专家是怎么说的吧！精选低密度住宅之一Townhouse 什么样更合理李小宁房地产经济研究发展中心专家支招Townhouse 的正式称呼为“联排别墅”，是从国外移植过来的居住模式，一般每户为三四层楼，户户联成一排。这种顶天立地、亲近自然的住宅形式，确实给了有点富裕的中产阶级，以住进“准别墅”的可能。说是近年新近引进，其实早在五六十年代，部队大院就建了类似的“将军楼”一溜儿联排的二层小楼，门前门后围上绿地，种瓜种豆，其乐融融。所不同的是，现在的 Townhouse 层数增高，功能增强，并且增设了顶层露台、地下室什么的，当然，整体的品质也有了很大的提高。那么，选择 Townhouse 应该
3、注意哪些方面呢？首先是位置，Townhouse 所处的位置应该能够作为第一居所使用。便捷的交通和适宜的位置是至关重要的，开车至市区繁华路段，最好不超过半小时，否则以牺牲时间换来此类非独立性居住模式和较高的土地代价，未见得划算。其次看配套，Townhouse 首先应该有 Town。成熟的配套及各种设施，是居住舒适的重要保证，因此除了社区内的会所等设施外，尽可能地依托成熟居住区，因为此类住宅的业主多是上班族，而他们的下一代也往往正在就学的年龄，不希望因衣食住行而耗费过多的时间。再次是选择过渡型产品，力求经济、实用。选择 Townhouse 时，应该对产品有理性的预期，它毕竟不是 House独立式别
4、墅。这类住宅的业主在国外主要为中产阶级以下的人士，因而设计、建造时尽可能降低成本，避免过分追求奢华，造成总价过高，使客户转而选择别墅。但因此也形成了许多弊端：如因联排造成布局呈乏味的直线“兵营式”排列；前后排间距小而产生互视；受狭长开间的限制，户型设计比较单调等等。所以，它离住宅的最高形式独立式别墅（House）尚有一定距离。选择要点之一看楼梯露台设置是否合理目前的 Townhouse 多是三层，个别带地下室的可达四层，交通面积比起其它类住宅要多，因此，楼梯和走廊的设置显得至关重要：既要在合理的前提下节约面积，又不能太局促而影响舒适度。目前，很多项目的露台都是赠送，这在一定程度上减轻了购房负担
5、，增加了功能空间，但过多、过大的露台对于北方未必适用，并且多数设计成退台形式，一则影响下一层的保温，二则阻挡该层观景的视角。选择要点之二看功能空间分配是否合理一般一层为起居室、餐厨区，空间富裕时，可增加个佣人房或客卧。二层通常是老人房和儿童房等，这是因为低层上下方便。三层基本为主卧、家庭起居室、书房，以及宽大的露台，这是因为顶层容易配备完善，并且相对的安静，舒适度高。若有地下室，一般为家庭影院，娱乐厅及储藏间、洗衣房等对阳光要求不是太高的功能空间。最好每层都有卫生间，这样使用起来比较方便。选择要点之三看面宽进深比例是否合理因建筑样式所限，每层的面宽为 5-7 米左右，通常一层前侧起居室为整开间
6、，后侧的餐厨区按比例分割开间，问题不是很大；楼上的次卧室常常两间分配开间，而主卧设置在整开间中，容易造成比例悬殊；楼梯、卫生间和储藏间等对采光要求不高的功能空间基本位于中段，起着衔接前后的作用。因此，能选择好比例和谐、特点鲜明、均好性强的户型并非易事。专家提示低密度的数据控制容积率不能过高。容积率是低密度的重要标志，必须要通过降低社区建筑密度，减少居住人口，并留出足够的绿化空间，保证较高的舒适度。一般来说，City house 为 0.8-1 ，Townhouse 为 0.6-0.9，Two family house 为 0.5-0.7，而 House 则为 0.5 以下。 户型进深不能过大。
7、对于两面采光的 City House 、Townhouse 类别墅，进深应控制在 15 米以内，以保障良好的采光、通风，而三面和四面采光的 Two family house 和 House 类别墅，则可以适当加大进深。很多低密度住宅的居住者是三代同堂，家里或许有老人、病人和小孩，充足的阳光和良好的通风对于他们显得格外重要。面宽应满足两个居室的并列。像 City House 、Townhouse 类别墅，面宽尽量不要小于 6 米。前者因为这两类住宅为联排模式，基本在相等的开间中划分户型，而次要的居室基本是两个并列，如果是卧室的话，小于 3 米的开间对于别墅来说就有些局促了。各类型的面积要适当。不
8、同的低密度建筑样式应有的面积指标限定，这样才能发挥其最佳匹配的优势。一般来说， Townhouse 为 180-260 平方米。 低密度的配套要求低密度住宅大多处于市政配套稀少的郊区，即便是依托卫星城、开发区和城镇等，生活文化娱乐设施也极为有限。因此，选 House 更要注意选 Town。一般来说，居住者对社区生活配套的需求依次为：超市和购物中心、医院、银行和邮局、幼儿园和小学；对文化娱乐设施的需求依次为：运动场、游泳池、健身房、图书室、酒吧和茶室。像作为华润置地“新市镇”计划NO.1 作品的万人小镇翡翠城，不仅依托大兴黄村卫星城新区，与周边成熟项目相呼应，还从占地 120 公顷的总面积中划出
9、10%，由于建设多种服务性商业网点及各类生活设施。户型点评北京 Townhouse 典型项目：亚运新新家园 F 户型项目环境氛围：位于北京亚运村东北的辛店路，交通顺畅、便捷。项目占地 48 公顷，拥有 20 公顷林地，6 公顷水面，由 Townhouse 和多层带电梯公寓组成，总建筑面积 30 万平方米。楼体户型特色：F 户型分地上三层和地下层，建筑面积 268 平方米。整个户型在 6 米的开间、15 米的进深内划分空间。地下层属于赠送面积，这种采光、通风都不太好的空间，特别适合隐蔽性强的视听室、家庭影院，以及健身房、台球厅等家庭娱乐设施。首层起居室、餐厅和厨卫，采用各 30 公分落差，空间比
10、较丰富。6 个卫生间，似乎过多；家庭室有些狭长，用起来并不方便。这样的大户型，书房面积应该大一些，建议将三层北侧卫生间和卧室打通，改成书房，原书房变卧室，整层共用南侧的卫生间。内外空间过渡：每户赠送 70 平方米私家庭院，在矮墙的围合下，变得私密性很强。四间卧室都带有阳台或露台，面积并不很大，但都恰到好处，使用方便。尤其是顶层的家庭室，全透明的玻璃天篷，可以充分地接触阳光，但保温是个大问题。居住设施评价：周边拥有鸿华国际、馨叶、姜庄湖三大都市高尔夫球场。保留了 20 万平方米的绿化与湖面，4258 株30-50 年原生林，加上天安门公园、北辰万亩森林公园、幅宽 3000 米的亚运村城市绿化带，
11、以及 60000 平方米的原生水系贯穿社区，一切的一切，构成了城市中极为罕见的自然景观。广州 Townhouse 典型项目：锦绣香江 B 户型项目环境氛围：位于广州华南快速干线与迎宾路交界处，毗邻长隆夜间动物世界。该项目占地 3000 亩，依原生地貌起伏而建，形成独特的山水生态环境，并且将 Townhouse 的容积率控制在 0.5，独体别墅容积率控制在 0.3。Townhouse 类户型的面积为 140-250 平方米，精致细腻，并配有车库和房前屋后的私家花园，成为精巧型 Townhouse 的范例。楼体户型特色：该户型为地上三层带一夹层，三室二厅四卫一工人房一车库，建筑面积 202 平方米
12、。户型最大的优点是进深较短，基本控制在 8.3 米左右，避免了 Townhouse 类住宅常见的短面宽、长进深造成的通风、采光不足的劣势。同时，在跃层中增加的夹层，形成了错层和跃层的结合，增加了空间的视线交流，使其变得更为活泼。内外空间过渡：入户门内外玄关的设计独具匠心，使空间的明暗转换变得更为细致。虽然户型是两面采光，但各空间甚至楼道口都设置了采光窗口，室内光线分布均匀，降低了灰色空间的比例，同时通风也非常良好。有所欠缺的是，客厅虽说有挑空的落地窗，但过于狭窄并且受采光夹角的限制，显得不那么明亮和大气，设计时若能改成角窗，既扩大了照射角度，有增加了时尚感。居住设施评价：夹层的设置，使对高度要
13、求稍低一些的厨房、餐厅、工人房和车库等空间叠加在一起，进而降低挑空客厅的高度，避免过于空旷。在二层中，如果楼梯的下行踏步右移三步，如同三层布局，将卧室和书房门都开向楼梯方向，则可扩大书房面积并避免呈现刀把形。从均好性上讲，卧室和客厅对应的 4.2 米开间，在 200 平方米左右的户型中，对于卧室稍显富裕，对于客厅却略有不足。“门槛门槛”与与“门锁门锁”-意见意见的影响的影响5 月 12 日，国务院公布了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部委联合推出的关于做好稳定住房价格工作的意见 ，其中增加交易环节营业税、禁止期房转让等内容，成为继半年之内央行两次加息和今年三
14、月出台的 “国 8 条”后，中央政府针对房地产投资规模过大，房价上涨过快等问题打出的又一“组合拳”。 “意见”的出台究竟会给楼市带来哪些影响？本报特邀了楼市分析专家李小宁给予诠释。“门槛”与“门锁”简析七部委意见对房价的影响李小宁说起飞涨的房价，实在是一个让老百姓抱怨的话题，虽然很多人咬牙切齿、挥拳跺脚，还是在“买涨不买跌”的心理驱使下加入了购房大军。这段时间，有关部门出台了一系列的调控政策，意在抑制房价过快上涨的势头，因而使得楼市的前景变得扑朔迷离。如果说，银行加息和提高首付，是抬高了购房门槛的话，那么， “期房限转”和加收营业税，则是对炒楼的购房者和套贷的开发商加了一道门锁。门槛意在抑制非
15、理性购房购房门槛的抬高，使一些准备入门的购房者开始徘徊：一是害怕进入房贷加息通道，购房成本会进一步提高；二是首付增多，让年轻的白领等人群放弃一次到位的想法，改成梯次消费，或者缩小购置面积，或者改选低一些价格的二手房。门槛抬高虽说迟滞了购房的步伐，但可以使购房者冷静地算算帐，入门前多些负担，入门后就少些风险。并且，购房者从认识到行动上都会产生些变化：价格与价值要重新认识房屋的销售价格主要由建筑成本和供求关系来决定，但对于 50-70 年这样一个长期的商品，短期价格的涨跌并不能体现其价值的真实性，而更多地要从地段、价格、建筑、户型、环境和配套等六个方面来衡量，才能保证未来具有保值和增值的空间。因此
16、，有心的购房者通过学习，会从弥漫的价格硝烟中，逐渐去分辨哪些是人为炒做，哪些是自然提高；哪些是暂时哄抬，哪些是恒久增长。还贷与办证会形成高潮利率的提高和北京目前提前还贷暂时不收取违约金，促使一些手头有富裕资金的购房者选择了提前还贷，甚至一些原本继续投资房产的人，也因目前政策吃紧而放弃计划，加入了提前还贷的行列。因此，年前会形成提前还贷的高潮。房产证的办理一直是个老大难的问题，一方面是开发商对所售房屋的手续不能及时办理清楚，一方面是有关房产部门程序繁杂，还有一方面是有些购房者因为不愿过早地交纳契税和公共维修基金，而促使房产证的办理总要拖个两三年甚至更长的时间。现在因为房屋的转让要受房产证的限制，并且有关房产部门正在精简环节，提高效率，这些都促使购房者会加快办证的步伐。门锁锁住了投机加息和提高首付抬高了门槛，购房者可以选择不进，但“期房限转”和加收营业税的门锁，则使一些投机的炒楼者和利用虚假合同套取贷款的开发商尝到了房产被套牢和买卖成本加大的苦果。同时，也使得投资型的购房者要更加仔细地权衡利弊。这种遏制投机性的炒房，控制投资性的购房，合理引导住房消费的做法，
