房地产经济评价指标计算实例

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1、 经济评价指标计算实例 房地产开发项目财务评价與盈利指标的计算实例；是本章的重点；也是全书的重点；大家 对计算公式及应用实例务必纯熟把握 本章的公式: Pb=累计净现金流量现值开始出现正 值期数-1+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值 4成本利润率 RPC=（GDV-TDC）/TDC100=DP/TDC100 5投资利润率 投资利润率年利润总 (tou2 zi1 li4 run4 lv4 _nian2 li4 run4 zong3)额或年平均利润总额/项目总投资 X100 利润总 额经营收入-经营成本-运营费用-销售税金 销售税金营业税+城市维护建设税+教育费 附加 项目总投资

2、开发建设投资+经营资金 6资本金利润率 资本金利润率年利润总额 或年平均利润总额/资本金100 7资本金净利润率 资本金净利润率年税后利润总额 或年税后平均利润总额/资本金(zi1 ben3 jin1)100 Pb=累计净现金流量开始出现正值期 数-1+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量 9现金回报率 现金回报率指房地 产置业投资过程中；每年所获得的现金报酬與投资者初始投入的权益资本的比率 税前现 金回报率=净经营收入扣除还本付息后的净现金流量/投资者的初始现金投资 税后现金回报 率=税后净现金流量/投资者的初始现金投资 10投资回报率 在不考虑物业增值收益时； 投资回报率(税后现金流

3、量十投资者权益增加值)权益投资数额 当考虑物业增值收益时； 投资回报率(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)权益投资数额 11每年 应计利息(年初借款本息累计+本年借款额/2)贷款利率 Pd=借款偿还后开始出现盈余期 数-开始借款期数+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额 13利息备付率 利息备付 率=利息前利润/当期应付利息费用 14偿债备付率 偿债备付率=可用于还本付息资(ke3 yong4 yu2 hai2 ben3 fu4 xi1 zi1)金/当期应还本(dang1 qi1 ying1 hai2 ben3)付息资金 15资产 负债率 资产负债率负债合计/资产合计100 16

4、流动比率流动资产总额/流动负债 总额100 17速动比率（流动资产总额-存货）/流动负债总额100 63 经济评价 指标计算实例 631 动态盈利能力指标计算实例 例 61 已知某投资项目的净现金流 羺蹒下表所示 假如投资者目标收益率为 10；求该投资项目的财务净现值 解 因为 ic10；利用公式 NPV(CICO)t(1+ic)-t；择该项目的财务(cai2 wu4)净现值为： NPV1 000+300(PA；10；5) -1000+3003.791137.24(万元) 解析：本题是利 用净现值公式直接求净现值的实例；其中用到了上一章我们讲过的等额序列支付的现值系 数公式. 例 62已知某投

5、资项目的净现金流羺蹒下表所示 求该投资项目的财务内部收 益率 (nei bu shou yi lv _)假如投资者目标收益率为 12；求该投资项目的动态投资回收期 解 (1)当 i120时；NPVl1547 万元 (2)当 i220时；NPV2一 1760 万元 (3)所 以；IRR20+1547(1547+1760)12047 (4)因为项目在第 5 年累计净 现金流量出现正值；所以： Pb累计净现金流量现值开始出现正值期数一 1 上期累计 净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值(5-1)+189.65/226.97=484 年 解析:本题 中要求求出 IRR 一般来說象本题中经营期限比

6、较短大家要列出现金流量表来这样比(zhe4 yang4 bi3)较清晰的表明了各年的收入支出情况假如期限较长时一般說来各年的净现金流量 比较有规律就可以用公式直接计算用公式计算时大家最好私下简朴列一下以防在计算中出 现错误比如折现就轻易出错. 对于求 i1 i2 用内插法时一般用试算的办法可以先用目标收益 率来试然后几個点几個点的试虽然麻烦但也不至于出错. 【例 63】某投资者以 10 000 元 的价格购买了一栋建筑面积为的写字楼用于出租经营；该投资者在购买该写字楼的 过程中；又支付了相称于购买价格 4的契税 、05的手续费 、05的律师费用和 03的其他费用 其中；相称于楼价 30的购买投

7、资和各种税费均由投资者的资本金 (股本金)支付；相称于楼价 70的购买投资来自期限为 15 年 、固定利率为 75 、按 年等额还款的商业抵押贷款 假设在该写字楼的出租经营期内；其月租金水平始终保持 160 元；前三年的出租率分别为 65 、75 、和 85；从第 4 年开始出租率达到95且在此后的出租经营期内始终保持该出租率 出租经营期间的运营成本为毛租金收入 的 28 假如购买投资发生在第 1 年的年初；每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支 出均发生在年末；整個出租经营期为 48 年；投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为 10和 14 试计算该投资项膮醌部投资和资本金的财务净现值和财务

8、(cai2 wu4)内部收 益率；并判定该项目的可行性 解 (1)写字楼购买总价：l0 000 元/万元 (2)写字楼 购买过程中的税费： 万元(4+05+05+03)143l 万元 (3)投资者投入的资 本金：27 000 万元30+1431 万元9 531 万元 (4)抵押贷款金额：(di3 ya1 dai4 kuan3 jin1 e2 _)27 000 万元7018 900 万元 (5)抵押贷款年还本付息额： APil-(1+i)-n18 90075/1 一(1+75)-15 2 14113 万元 (6)项目投资现金流量表： (7)全部投资 财务内部收益率和财务净现值 1)求 NPV 因

9、为 ic10；故 NPV=4747.1(万元) 2)求 IRR a)因 为 i1=11时；NPV1l7016 万元 b)设 i212；择可算出 NPV2一 8707 万元 c)所 以 IRR14+1Xl7016(1 7016+8707) 1166 (8)资本金财务内部收益率和 财务净现值 1)求 NPVE 因为 icE=14；故 NPVE=789.8(万元) 2)求 IRRE a)因为 iE114时；NFVE17898 万元 b)设 iE215；择可算出 NPVE2一 2243 万元 c)所 以 IRRE14+17898(7898+2243) 1478 (9)因为 NPV4 7471 万元 0

10、；IRR116610；故该项目从全投资的角度看可行 因为 NPVE7898 万元 0；IRRE147814；故该项目从资本金投资的角度看；可行 解析: 1 、本题较为 复杂布骤也枷多对于这样的题型大家一定要先看题吃透题而后才能逐布计算. 2 、本题要求 分别求出全投资和资本金的 NPVIRR.所谓的钱(suo3 wei4 de0 qian2)投资是指把项目 的所 有投资看作是净流入而资本金内部收益率择只是把投资者的资本金的投入看作是净现金流 入而把贷款的还本付息看作是现金流出. 3 、对于本题大家一定要亲自做一做详细地按着布 骤看是 否能独立完成假如做不下来再看书上是如何做的过一段时间再独立做

11、一下直到能独 立完成为止. 例 64 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营；该项目所需的投资和经营 期间的年净收入情况如下表所示 假如当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为 18；试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率；并判定该投资项目的可行性； 假如在 10 年经营期内年平均通货膨胀率为 5；(_)问公司投入该项目资本的实际收益率 是多少? 解 (1)在不考虑通货膨胀的情况下；计算项目实际现金流量的财务净现值和财务 内部收益(nei4 bu4 shou1 yi4)率(或称表面收益率)；计算过程如下表： 从上表的计算可以得 出；该投资项目的财务净现值为 27193 万元；项目的财务内部收

12、益率或表面(nei4 bu4 shou1 yi4 lv4 huo4 biao3 mian4)收益率的计算可以通过内插法计算得到： IRR18+1. 02719327193(73534)182718 由于该项目的财务净现值大于零； 财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平；因此该项目可行 (2)计算项目实际收 (xiang mu shi ji shou)益率 实际收益率(Rr) 、表面收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系 式为： (1+Ra)(1+Rr)(1+Rd) 通过计算已得到 Ra1827；又知 Rd5；所以 Rr 可 以通过下式计算得： (1+0.1827)(1+Rr)(1+0

13、.05) 求解得 Rr1264 因此；该项目投 资的实际收益率为 1264 解析: 1.本题中提到了一個公式就是(1+Ra)(1+Rr)(1+Rd)是 实际收益率(Rr) 、表面收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系.大家要要记住在考试中有 可能会这样问也有可能在单选择中出现. 2.本题中每年的净现金流量无规律只好逐年(zhi hao zhu nian)计算比较麻烦但是大家一定要细心. 632 静态盈利能力指标计算实例 例 65 某房地产开发商以 5 000 万元的 价格获得了一宗占地面积为 4 000 2 的土地 50 年的使用权 (nian de shi yong quan)；建筑容

14、积率为 55；建筑覆盖率为 60；楼高 14 层；1 至 4 层建 筑面积均相等；5 至 14 层为塔楼(均为标准层)；建造成本为 3 500 元；专业人员费用 为建造成本预算的 8；行政性收费等其他费用为 460 万元；治理费为土地成本 、建造成 本 、专业人员费用和其他费用之和的 35；市场推广费 、销售代理费和销售税费分别为销售收入的 05 、30和 65；预计建成后售价为 12 000 元 项目开发周 期为 3 年；建设期为 2 年；地价于开始一次投(nian2 _de0 jia4 yu2 kai1 shi3 yi1 ci4 tou2)入； 建造成本 、专业人员费用 、其他费用和治理费

15、在建设期内平均投入；年贷款利率为 12；按季度计息；融资费用为贷款(_an ji du ji xi _rong zi fei yong wei dai kuan)利息的 10 问项目总建(_wen4 xiang4 mu4 zong3 jian4)筑面积 、标准层每层建筑面积和开发 商可获得的成本利润率分别是多少? 解 (1)项目总开发价值 1)项目建筑面积：4 0005522 000() 2)标准层每层建筑面积：(22 0004 000604)101 240() 3) 项目总销售收入：l200026 400(万元) 4)销售税费：26 40065l 716(万元) 5)项目总 开发价值：26 400171624 684(万元) (2)项目总开发成本 1)土地成本：5 000 万元 2)建 造成本：22 0003 5007 700(万元) 3)专业人员费用(建筑师 、结构造价机电监理工 程师等费用)：7 7008616(万元) 4)其