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1、我县房地产开发现状及发展趋势分析存在的主要问题一是土地存量减少，土地供给不足。前些年，我县房地产开发的土地供应主要以旧城 改造、拍卖破产企业和居民拆迁用地为主，经过多年的开发和改造，旧城区土地大多被利 用，可供地已不多，主要集中在东城和宝峰两个新城区。而由于土地储备有限，加之国家 对土地使用特别是房地产开发用地的审核把关较严，取得土地使用权的难度增大，导致了 土地供应的相对不足。2006 年，全县房地产开发企业购置土地 31577 平方米，折合 47 亩， 今年这一数字为零。二是开发成本增加，房价上涨较快。目前，我县商品住房的现房平均销售价格为每平 方米 1150 元，分别比 2006 年的
2、862 元和 2005 年的 840 元增加了 288 元和 310 元，上涨了 33.4和 36.9；期房平均售价达到了 1796 元/平方米，分别比 2006 的 1133 元和 2005 年 的 921 元，增加了 663 元和 875 元，上涨了 58.5和 95.0。导致房价上涨的原因主要有： 土地价格上扬。2006 年开发商购置土地的平均价格为 390 元/平方米，比 2005 年的 264 元/平方米上涨 47.7。随着国家实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”的政策后， 地价还将逐步提高。建安成本增加。主要是建材价格上涨和人工费用增长。如钢材每吨 均价在 3800 元以上，同
3、比涨幅达 15以上；425水泥价格每吨均价 280 元左右，同比上 涨 33；普通砂石每方价格为 60 元，同比涨了一倍；砖瓦的价格也有所上涨。小工的工 资由去年的每天 40 元提高到每天 50 元。拆迁安置及管理费用增加。由于地价和房价上 涨，拆迁安置难度增大，费用增加。人工工资及办公费等管理费用也有较大的增加。三是开发资金不足，施工进展缓慢。截至 9 月底，全县房地产开发项目共完成投资额 6885 万元，有资金来源的 5485 万元，占投资额的 79.7，拖欠应付工程款 1450 万元，占 21.1。而在有资金来源的 5485 万元中，开发商自有资金只有 2685 万元，占 49.0，收
4、取购房人的购房定金和预收款 1861 万元，占 33.9，开发商自筹 542 万元，占 9.9。开 发商自有资金只占投资额的 39，可以说开发商是拿别人的钱做生意，一旦融资不活，资 金周转不灵，就直接导致工期拖延。二、我县房地产开发的发展前景通过多年的发展，我县城镇居民的居住条件得到较大的改善。据城镇住户抽样调查， 至 2006 年底，县城居民人均住房建筑面积达到 49.36 平方米，其中人均住房使用面积为 37.02 平方米。随着经济社会的不断向前发展，我县房地产需求还有较大的释放空间，房地 产开发仍有较大的发展潜力。一是购买力增强拉动房地产开发。2006 年，我县 GDP 达到 61.96
5、 亿元，增长 9.4； 人均 GDP 已突破万元大关，达到 10556 元；城乡居民储蓄存款余额达 31.87 亿元，比上年 净增 4.76 亿元，县城区居民人均可支配收入达到 9455 元，增长 12.6；在岗职工人均货 币工资 16219 元，增长 12.9。随着经济持续增长，居民收入预期更好，消费能力更强， 改善住房条件的欲望更大，催生居民的换房热情。二是城镇化加速推动房地产开发。目前，我县县城实行“一城三区”一体化发展，建 成区面积达 12.6 平方公里，常驻人口达 14 万左右，全县城镇化率达 23。按照我县“十 一五”规划，到 2010 年，县城建成区面积达到 16.8 平方公里，
6、城区人口达到 16 万人，全 县城镇化率达到 35。按规划目标，今后 3 年至少要新增 2 万人，每年新增 7000 人以上。 若按国家城镇规划人均住宅面积 22.8 平方米标准，每年住宅需求在 16 万平方米以上。如 按户均 3 人计算，则每年要新建住房 2300 套以上。以目前的套房面积和房价推算，每年房 地产市场的容量在 2 亿元以上。三是多元化投资带动房地产开发。近年来，人们的理财观念发生了较大变化，投资呈现向多元趋势。特别是土地价格及建材价格上涨，提高了人们对现有房屋的估价，也增加 了对住房价格上涨的期望值。一部分人将个人储蓄投向了房地产，以期保值增值。这对房 地产市场发展将起到推波助澜的作用。
