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1、 全国高等教育自学考试全国高等教育自学考试毕业论文毕业论文广州市物业管理的发展与完善广州市物业管理的发展与完善专专 业业商务管理准考证号准考证号学生姓名学生姓名指导教师指导教师提交日期提交日期2014 年 4 月 30 日2014-下下广广 东东 财经大学财经大学毕业论文毕业论文( (设计设计) )成绩评定表成绩评定表毕业论文（设计）指导教师评语及成绩毕业论文（设计）指导教师评语及成绩成绩成绩 指导教师签名指导教师签名 年年 月月 日日毕业论文（设计）复评教师评语及成绩毕业论文（设计）复评教师评语及成绩成绩成绩 复评教师签名复评教师签名 年年 月月 日日毕业论文（设计）答辩评语及成绩毕业论文（
2、设计）答辩评语及成绩成绩成绩 答辩委员会主席签名答辩委员会主席签名 年年 月月 日日毕业论文毕业论文( (设计设计) )总成绩总成绩 院院( (系系) )负责人签名负责人签名 年年 月月 日日 内内容容摘摘要要物业管理是我国一个新兴的行业，正在被越来越多的普通百姓所重 视，它不仅是房地产项目开发售后服务的重要环节，也逐渐成为房地产 营销的主要卖点之一。随着市场经济的发展，物业管理服务进入了一个 新的快速发展时期，从而使物业管理服务越来越成为当今社会不可或缺 的一份子。为了适应这一发展变化，就需要对物业管理的理论和实际应 用进行深入研究，本文对广州市物业管理服务公司进行了一定程度的调 查和研究，
3、对其发展空间与不足之处进行归纳分析，并针对不足之处提 出相应的改善对策。关关键键词词： 广州 物业管理 发展 完善AbstractProperty management is an emerging industry in China, is being more and more ordinary people attention, it is not only an important part of the real estate project development after sale service, have gradually become one of the main s
4、elling point of real estate marketing. With the development of market economy, property management service has entered a new period of rapid development, so that the property management services is becoming a part of todays society is an indispensable. In order to adapt to this change, we need to co
5、nduct the thorough research to the property management theory and practical application, this paper has carried on the investigation and research of certain level to the Guangzhou city property management Service Corporation, to analysis the development space and the deficiency, and puts forward the
6、 corresponding improvement countermeasures aiming at shortages.Key words：Guangzhou Property management Development Perfect目目 录录一、物业管理概述一、物业管理概述 .1（一）物业管理的概念 .1（二）物业管理的产生与发展 .1（三）中国物业管理行业的现状 .2二、广州物业管理行业的现状二、广州物业管理行业的现状 .2（一）物业管理公司与业主之间经常产生纠纷 .2（二）物业管理公司盈利能力差 .2（三）物业管理行业社会地位不高 .3（四）行业中未全面形成公开公平的市场竞争机
7、制 .4三、广州物业管理行业中存在的问题三、广州物业管理行业中存在的问题 .4（一）物业管理公司架构不完善 .4（二）从业人员素质低 .4（三）物业管理公司乱收费 .4（四）缺乏政府支持 .4（五）业主与物业管理公司缺乏沟通 .5（六）低资质物业管理公司多 .5四、完善广州市物业管理水平的举措四、完善广州市物业管理水平的举措 .5（一）化解物业管理公司与业主的纠纷须完善相关法律 .5（二）物业管理公司应在早期介入物业的管理 .6（三）物业管理公司必须提高经营水平 .7（四）提高物业管理行业社会地位 .8（五）推行物业管理招投标加速推进全行业市场化进程 .8参参 考考 文文 献献 .9广东财经大
8、学 广州市物业管理的发展与完善第第 1 1 页页广州市物业管理的发展与完善广州市物业管理的发展与完善广州的物业管理经过近 20 年的发展，虽然取得了一定的成绩，但是，到目前为止，广州物业管理还不是很成熟，管理中还存在不少问题，关于物业管理的纠纷较多，对物业管理市场化经营的认识不足，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制尚未普遍确立和完善。物业管理是有偿服务的行业，但业主、开发商及有关方面习惯了过去计划经济时代的观念，对物业管理市场化经营认识不足，观念不强，支持不够。加上一些物业管理公司只片面强调经济效益，没有兼顾到社会效益，公司的内部建设比较薄弱，服务意识不够深；一些业主不了解物业管理，对物业
9、管理所涉及的各种管理服务的认识有所偏差，对物业管理存在着一定的偏见1。一、物业管理概述一、物业管理概述（一）物业管理的概念物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动2。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程
10、，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。（二）物业管理的产生与发展现代物业管理体制的建立可以追溯到 19 世纪 60 年代的英国。当时的英国正值工业发展时期城市化启动，大量农村人口涌入工业城市，而城市建设跟不上人口的急剧增长，造成严重的房荒。由于人口高度密集，居住环境恶劣，人为破坏时有发生，租金拖欠严重，业主的经济收益得不到保障。此时有一位名叫奥克维姬.希尔的女士在其名下出租的物业制订并组织实施了一套行之有效的管理方法，从而在一定程度上改善了居住环境，首开物业管理的先河。从那以后，物业管理被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。而我国是在香港出现了物业管理的萌芽，随之是改革开发的窗口深
11、圳。1981 年，深圳市成立了全国第一家专业物业服务企业；1994 年 4 月 1 日，建设部第 33 号令城市新建住宅小区管理办法正式实施，它标志着物业管理的体制广东财经大学 广州市物业管理的发展与完善第第 2 2 页页最终得到政府的确认、支持科推广。2003 年经过充分的调研和论证，国务院颁布物业管理条例 ，这标志着中国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。目前，全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量 38%，经济发达的城市已达 50%以上；2007年 10 月 1 日， 中华人民共和国物权法的实施，使物业管理条例也作出相应调整，使物业管理的法制建设更加完善3。（三）中国物业管理行业的现状随着物业管理行业竞争的不断加剧，物业管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化，国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内优秀的物业管理品
