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1、,中国长兴岛玖珑湾产品定位及开发策略建议,同策咨询浙江2011.5,总建约60万方的大型综合性项目快速发展中的长兴岛临港工业区,我们应该用更高的视野来审视“玖珑湾”,审视长兴岛,2005年6月省政府作出举全省之力开发建设长兴岛；长兴岛临港工业区列入辽宁省“五点一线”对外开放重点区域之一；2010年4月长兴岛临港工业区升级为国家级经济技术开发区；长兴岛面积252.5平方公里，中国第五大岛，长江以北第一大岛 ；,国家级经济开发区、辽宁“五点一线” 重点区域,整岛开发上升到国家层面，发展前景看好！,长兴岛是中国与新加坡继苏州工业园区之后第二个合作项目；长兴岛管委会享有较高的政治自主权，为岛屿开发奠定
2、了行政基础；以苏州工业园区作为蓝本，我们对长兴岛的开发充满信心；,世界500强大型企业陆续进驻，整岛开发蓬勃发展,STX造船万邦集团IMC赫格雷制药港华燃气船舶配套产业园天瑞集团恒力石化天诚燃气浦项制铁集团大阳日酸北首光源三垒机器光汇石油敦豪国际酒店,全面对接辽宁省环渤海经济圈重点建设区，借助“国家级开发区”概念全速发展；优化提升经济结构，加快城市化进程，建设宜居型中等港口城市；集成式推进科技创新，提高临港产业园区的质量和水平，集约化开发资源环境；,从规划来看，长兴岛将按照中等城市标准进行打造,10年GDP排行,第一步：在第十一个五年计划期间至期末，主要建设以出口加工为主的临港工业区和发达国家
3、为合作对象的、以装备制造业为核心的现代制造业基地；第二步：通过开发，利用深水岸线资源，建设物流仓储基地和自由贸易区。,用现有的眼光来看这是一座岛屿长兴岛用未来的眼光来看这是一座城市长兴市,审视玖珑湾,在售项目去化量达80%以上.2011年市场竞争表面温和，但是未知项目体量巨大，实质竞争暗涌还是存在的。,按照目前市场去化速度。保守估计本项目整体销售周期需要6-9年；,按照目前市场正常去化速度来预估本项目大致的去化速度；以预判的项目开发周期来作为项目后期定位的重要依据；综合考虑到城市发展、板块成熟、经济发展等等未来因素；,待发展区域发展模式情况,明确规划,营造环境,制定发展规划逐步细化发展脉络,逐
4、渐磨合成本投入创建环境,随区域政策不断明确，国家建设不断投入，区域成熟化需要时间逐步实现； 区域发展成熟拉动整体市场与土地属性不断升值； 整体市场升值对区域市场形成再促进作用，形成良性循环；,预计5-6年后，长兴岛区域将发展成为成熟化热点经济技术开发区；,目前阶段,长兴市岛屿快速发展期，城市日新月异；玖珑湾60万平米规模、6-8年的开发周期；,融入城市的整体发展踏准城市的发展节奏,我们理应成为城市发展的坚实脚印,审视整体规划,虽然过去规划改动较大，但是从规划理论上来看产业区与城市功能区相互区隔的方向不会改变,产业区,生活区,规划会考虑利用最佳的自然资源打造城市生活区,打造良好的生活区是工业园区
5、建设的必要条件，用以吸引高端人才的入驻；苏州工业园沿金鸡湖形成城市感浓郁的生活区，为产业园的发展提供条件；,深水港,浅水制造区,海景沙滩,在91公里海岸线中，本项目所在地海景具有突出的资源优势，成为城市主要城市生活区的机会明显；,长兴岛的海岸特征直接决定了长兴岛的产业分布与规划；深水港的港口区、浅水部分的制造业区分布符合常规逻辑；,规划分析：虽然整体规划上设计启动区块，但是往往拥有一定功能基础的区块将会得到率先发展；,1,2,3,规划中处虽规划为主要生活区，意图在与大陆板块之间加强连接，但目前区域缺乏交通以及基本配套，我们判断短期短期内不具备成为生活区的条件；本项目虽在处具备长兴岛最佳旅游环境
6、资源，同时具有较为成熟的生活配套资源以及交通导入，具备成为生活中心区的先天条件；从规划上来说不会规划为生活中心区，主要因为会压缩工业用地的范围，同时受到四周工业企业的环境利空，不具备成为中心生活区的条件；,三堂板块：长兴岛门户位置，岛内原居住核心区域，商业中心，各项配套相对齐全，自住人群为主，投资客逐渐开始涉足； 楼区板块：依托于产业园区的新兴居住区域，目前供应不足，预计未来将成为产业人群集中置业板块； 沙包板块：岛内新兴居住区域，属于长兴岛中心地带，项目个数少且规模普遍较大，受到政府开发倾斜，板块内配套设施将会得到大幅改善；,本项目所在的三堂板块是长兴岛的门户位置，现有配套成熟，拥有成为生活
7、中心的成熟条件,现在人们认为本区块是较为成熟的区块在本项目开发周期内我们将会成为“长兴市”的中心生活板块,玖珑湾所在区域具备成为长兴市生活中心区的条件,滨海路：岛内环海旅游线北线已完工通车，；南疏港高速：2010年10月全面通车；哈大铁路：将在长兴岛附近设站；环岛铁路：瓦房店到长兴岛铁预计2012年完工；海底隧道：由长兴岛到交流岛已在规划中；,我们踏准城市发展的节拍我们应该成为长兴市建设的重要节点,审视客户,产业员工,原住民,外来投资客,高,中,低,企业高管,产业园中层管理人员、技术工人,普通打工者,私营业主、个体商户,岛内改善性客户、动迁户,岛内刚需客户、动迁户,客源较少,财富,从财富积累程
8、度看，中等水平客源数量大，购买力较强，是岛内主力购房群体。从客户来源方面看，目前岛内投资客户数量有限，主要购房群体来自产业员工和原住民，其中产业员工数量大于原住民。,长兴岛客群现状以产业人口与原居民为主,产兴岛市场供应特征分析,现有岛内客户以产业人员为主，主要以STX等大型企业职工为主；受到限价房的影响，本地动迁客户大部分被分流，为市场带来较大影响；本地仍然有大约10%的客户因为社区品质等因素选择商品房；瓦房店、普兰店等等周边客户受到整岛规划等因素吸引选择长兴岛；,东方波尔多现有客群构成,受到限价房的影响，本地客户快速减少现有客户以产业客户为主,在长兴岛到长兴市转变过程中客户的变化,产业客户,
9、本地居民,东北客户,进城客户,东北客群：受到漏油、核电事件影响，看重整体环境的东北客户迅速减少；产业客群：随着政府产业的导入，未来产业客群必将继续增长，成为主力；本地客群：受到大量限价房上市影响，本地客群迅速减少；进城客群：城市发展引擎的逐渐增强，未来这部分客户将会逐步增加；,客户数量,时间,本地客户,本地客户受到生活环境的限制，对于产品的理解有限，主要对于总价以及面积的考虑，随着他们认识的加深，他们对于社区整体品质有较强的偏好；他们绝大部分拥有购买“保障房”的资格，这使得他们中间绝大部分人选择购买“保障房”，但是仍然有一部分客户由于对社区环境的认识选择购买商品房；购买商品房的客户一般属于改善
10、型客户，经济承受力相对较强，属于现阶段岛内的“高端置业客群”（面积需求在120方以上）；由于本地人口有限，随着房地产市场的不断开发，他们的数量将会逐渐减少；,产业客户,就现阶段来看，他们年龄层次较低，一般在20-35岁之间。主要属于产业客户中的低端人群。主要是从事维修、制造等蓝领；受到经济条件的限制，他们一般来说受到总价的限制较大，会购买面积段较小、总价较低的产品，以需求两房需求为主；由于缺乏置业经验，他们对于住宅产品的理解力有限；但是总是渴望拥有性价比较高的产品；随着整岛开发的逐步深入，在制造业导入后管理层的导入成为可能，未来产业人口中高端需求将会逐步增加，需求结构多元化；未来产业导入的力度
11、将会逐步加大，在现有的客户结构中的比例将会进一步加大，成为主力购买客群；,东北客户,有证据表明，在2009年以前东北客户占到长兴岛置业客群的30-40%；但是受到长兴岛的工业化建设，看重环境的东北客户逐渐对长兴岛产生顾虑，客群快速减少；东北客户主要属于度假型客户，兼顾投资需求，近期抑制投机需求的政策打压，东北客户消失殆尽；促使东北客户选择长兴岛的主要因素在于度假环境、投资潜力。这些因素目前没有根本性改变，随着城市的发展，未来城市环境仍然会改善，东北客户回流存在较大可能；,进城客户,他们属于长兴岛周边的乡镇、普兰店等等区域。他们渴望拥有城市生活，一般来说会选择在大连市区置业。由于距离较远、大连价
12、格较高，他们也会选择在普兰店市区、或者长兴岛置业；由于目前长兴岛城市化水平较低，进城客户往往与产业人口相互重叠，特征也大致相似；随着长兴岛开发的深入，未来导入人口数量将会逐步增大，未来将会成为长兴岛购房的重要客群；,从客群来判断未来的产品机会点,审视市场,2010年长兴岛市场销售面积52.66万平，,2010年长兴岛整体市场表现,大连市2010年整体去化899.97万平，长兴岛市场去化面积占大连整体市场份额的5.85%；虽然目前看来长兴岛整体去化量不大，长兴岛未来是大连市重点推动发展的区域，未来市场形势良好；,10年长兴岛市场均价4278元/平，是均价最低区域,2010年长兴岛整体市场表现（单
13、位：元/平）,由于长兴岛区域房地产起步较晚，目前区域均价为全市最低；随着一线城市调控的深入，购买力逐渐流向三线城市，2011年长兴岛整体均价上升较快，目前已经逐渐告别5000时代，部分项目报价近6000元/平方米；长兴岛城市化逐渐深入，未来价格有进一步上升的空间；,长兴岛市场供应面积结构分布（单位：平）,长兴岛市场面积结构集中在70-100平,长兴岛市场主力面积段为70-80、80-90、90-100两房；100-110平市场认知度不高；小于40平的一房和120-130平三房也占有一定市场；,产兴岛市场供应特征分析,2010年市场总价结构分布（单位：万元）,2010年长兴岛市场总价结构集中在2
14、5-40万元，以低总价为去化趋势。,总价结构25-40万占总体的64%，超过50万总价的产品需求度明显减弱；大于80万总价的产品为单价较高的大面积的公建产品；,产兴岛市场供应特征分析,2010年市场单价结构分布（单位：元/平）,2010年长兴岛市场单价结构集中在3500-4500元/平,主力单价区间3500-4500元/平，占总体的57%， 目前区域单价水平不高，未来有一定攀升空间。单价5000-6000元/平以上的产品去化量减弱，大于6000元/平的产品为公建产品。,产兴岛市场供应特征分析,未来区域项目将以小高层和不超过18F的高层为主,区域已知项目基本情况,区域产品建筑形态主要是多层、小高
15、层、高层，区域对多层、小高层建筑形态认可。已知项目平均容积率约为2，区域未来项目将趋向高密产品。,产兴岛市场供应特征分析,目前产品主力面积段：60-80 面积段占比达60%以上，市场供应呈现集约化趋向,区域已知项目项目户型面积区间、主力户型情况,区域项目：面积段区间30-135 ，主力面积段60-70 、70-80 两个面积段。,产兴岛市场供应特征分析,区域已知项目项目单价、总价情况,区域项目：在售项目均价均超过4300元/ （个别回迁安置住宅均价低于市场），总价区间26-46万元。,目前产品主力总价段：30-45 万元均价4300-5800元/ ，总价竞争集中,产兴岛市场供应特征分析,目前市
16、场已知总体存量大概5000多套，未知存量巨大，存在竞争暗涌。,区域已知项目项目去化、存量情况,产兴岛市场供应特征分析,（一）年度控制总量指标 2011年我区土地供应总量在611公顷左右，其中新增建设用地严格控制在411公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地200公顷左右。（二）年度土地供应计划用途结构 在2011年土地供应总量中，基础设施用地35公顷；工业仓储用地370公顷；科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公等用地30公顷；住房用地161公顷，其中小套型普通商品住房建设用地约131公顷（其中限价商品房50公顷、其它81公顷），经济适用房10公顷，以上用地年度供应量占住房建设用地年度供应总量的81%，其它20公顷；商服用地15公顷。 （三）空间布局 综合区土地供应量占土地供应总量的20；产业区的土地供应量占土地供应总量的65；北部产业区的土地供应量占土地供应量的15。,
