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1、物权法中与房产有关的授课提纲物权法中与房产有关的授课提纲 某单位邀请讲授一下某单位邀请讲授一下物权法物权法，我说物权，我说物权法博大精深，讲两日也讲不完啊，于是就挑了一些和我们生活息息相关的有关房法博大精深，讲两日也讲不完啊，于是就挑了一些和我们生活息息相关的有关房产、物业方面的内容，顺手列了个提纲。讲课就是以提纲为主线，其他的就自由产、物业方面的内容，顺手列了个提纲。讲课就是以提纲为主线，其他的就自由发挥了，我不喜欢看讲稿。物权法是学者起草，有太多的法言法语，比较难懂，发挥了，我不喜欢看讲稿。物权法是学者起草，有太多的法言法语，比较难懂，我只能将晦涩的法律专业术语和立法理念用大众化的话语讲出
2、来了，似乎很有成我只能将晦涩的法律专业术语和立法理念用大众化的话语讲出来了，似乎很有成就感。就感。 物权法物权法部分内容学习提纲部分内容学习提纲一、物、权利、物权、物权法四个概念解析。一、物、权利、物权、物权法四个概念解析。（一）什么是物？（一）什么是物？（二）我们的财产权利有哪几类？（和权力相区分）（二）我们的财产权利有哪几类？（和权力相区分）第一类：股权。第二类：知识产权。第三类：债权。第四类：物权。第一类：股权。第二类：知识产权。第三类：债权。第四类：物权。（三）什么是物权？（三）什么是物权？物权法物权法第二条第三款第二条第三款“本法所称物权，是权利人依法对特定的物享有直接支本法所称物权
3、，是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（四）什么是物权法？（四）什么是物权法？物权法物权法第二条第一款第二条第一款“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。二、如何理解物权变动中的二、如何理解物权变动中的“登记登记”？（一）不动产变动中的（一）不动产变动中的“登记登记”不登记，不生效。不登记，不生效。1 1、物权法物权法第九条第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效
4、力，但法律另有规定的除外。发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2 2、“登记登记”何时生效？何时生效？物权法物权法第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。3 3、房产证与登记薄记载的事项不一致以哪个为准？、房产证与登记薄记载的事项不一致以哪个为准？物权法物权法第十六条：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由第十六条：不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理。登记机构管理。4 4、不
5、动产登记薄登记错了怎么办？、不动产登记薄登记错了怎么办？案例：一老人自有一套房产，他有四个子女，老人去世时没有留遗嘱。过了一段案例：一老人自有一套房产，他有四个子女，老人去世时没有留遗嘱。过了一段时间，子女在处理老人遗物时发现，大哥在老人去世后利用他保管老人房产证的时间，子女在处理老人遗物时发现，大哥在老人去世后利用他保管老人房产证的便利，已经将房产的名字改到了自己名下。现在其他三人都想要这个房屋，他们便利，已经将房产的名字改到了自己名下。现在其他三人都想要这个房屋，他们该怎么办？该怎么办？此案还有另外一种案情：老人去世前，大哥就通过一定的手段，把房子卖了出去此案还有另外一种案情：老人去世前，
6、大哥就通过一定的手段，把房子卖了出去，自己收了房款，这个时候房子还可不可以追回。，自己收了房款，这个时候房子还可不可以追回。物权法物权法第一百零六条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的第一百零六条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记（二）
7、以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（二）动产登记（二）动产登记物权法物权法第二十三条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另第二十三条：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。有规定的除外。第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登第二十四条：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。记，不得对抗善意第三人。例子：甲出资买了一辆车，但是是以乙的名义登记，双方约定了车的所有权利义例子：
8、甲出资买了一辆车，但是是以乙的名义登记，双方约定了车的所有权利义务全部归甲。后来乙在甲不知道的情况下，和丙商量把车卖给丙，丙一看车辆证务全部归甲。后来乙在甲不知道的情况下，和丙商量把车卖给丙，丙一看车辆证照齐全（不知该车是甲的），就立即支付了所有车款，把车开走了。丙拿到车以照齐全（不知该车是甲的），就立即支付了所有车款，把车开走了。丙拿到车以后也没有到车辆管理部门去办理登记手续，登记的名字仍然是乙，这是乙又找接后也没有到车辆管理部门去办理登记手续，登记的名字仍然是乙，这是乙又找接口把车从丙手中借出，把车又卖给了丁，并且办理了过户手续。问：这时车的所口把车从丙手中借出，把车又卖给了丁，并且办理了
9、过户手续。问：这时车的所有权应当是谁。有权应当是谁。（三）物权变动何时生效，通俗来讲，不动产以登记为准，动产以交付为准。但（三）物权变动何时生效，通俗来讲，不动产以登记为准，动产以交付为准。但有几个例外。有几个例外。例外一：人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生例外一：人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。如：离婚案件中法院判轿车归甲，电脑电视归乙，判决一生效，则所有权效力。如：离婚案件中法院判轿车归甲，电脑电视归乙，判决一生效，则所有权立即明晰了，不管你有没有实际控制。立即明晰了，不管你有没有实际控制。例外二：自继承或受遗赠时发生效力。例
10、外二：自继承或受遗赠时发生效力。例外三：合法建造房屋、拆除房屋完成之时就发生效力。例外三：合法建造房屋、拆除房屋完成之时就发生效力。案例：甲乙是夫妻，婚前甲自有一套房屋。离婚时，法院判决该房屋归乙，根据案例：甲乙是夫妻，婚前甲自有一套房屋。离婚时，法院判决该房屋归乙，根据物权法第二十八条，在判决生效之时，乙已经取得了该房屋的所有权，但是没有物权法第二十八条，在判决生效之时，乙已经取得了该房屋的所有权，但是没有去房管部门办理过户手续。这时乙将该房屋卖给丙，丙信赖乙出示的人民法院的去房管部门办理过户手续。这时乙将该房屋卖给丙，丙信赖乙出示的人民法院的判决而与乙作了交易。与此同时，甲将房屋该房屋转卖
11、给丁，丁信赖的是登记薄判决而与乙作了交易。与此同时，甲将房屋该房屋转卖给丁，丁信赖的是登记薄上甲是所有权人的登记记录。这套房屋该归谁？上甲是所有权人的登记记录。这套房屋该归谁？三三. .业主的建筑物区分所有权。业主的建筑物区分所有权。（一）（一）物权法物权法第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（二）（二）物权法物权法第七十一条第七十一条: :业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益业主对其建筑物专有部分
12、享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。权益。（三）（三）物权法物权法第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。占用业主
13、共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（四）（四）物权法物权法第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。理规约外，应当经有利害关系的业主同意。四、小区物业管理的有关规定。四、小区物业管理的有关规定。物业管理条例物业管理条例第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘
14、物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任使用人约定由物业使用人交纳
15、物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。第十六条：业主委员会应当自选举产生之日起第十六条：业主委员会应当自选举产生之日起 3030 日内，向物业所在地的区日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。物权法物权法第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第七十八条：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业
16、主合法权益的，受侵害的业主可以请业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。求人民法院予以撤销。行政处理：行政处理：物业管理条例物业管理条例第十九条第二款：业主大会、业主委员会作出的决第十九条第二款：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。物权法物权法第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
