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1、万科企业股份有限公司 编号 密级 内部公开 名称 万科物业租售中介业务操作指 引（试行） 版本 A/0 第 1 页 共 19 页 编制 闫勇 更改 王绪斌 审核 向云 批准 朱保全 生效期 2010年6月3日 万科物业租售中介业务操作指引 目录 第一章 租 售中介业务专用术语 . 2 第二章 租售业务门店和人员 要求 . 3 第三章 二手房买卖居间服务程序指引 . 5 一、卖方放盘 . 6 二、买方 寻盘 . 8 三、 带买方实地看楼 . 9 四、达成交易协议 . 10 五、签署二手 房预约买卖及居间服务合同，买方缴纳定金 . 11 六、银行监 管买方购房款 . 12 七、买 卖双方与经纪机构
2、结清佣金 . 13 八、签署买卖合同 . 14 九、办理房地产证过户手续 . 14 十、剩余楼款结算 . 15 十一、交楼 . 15 十二、 售后服务 . 15 第四章 二手房租赁代理服务流程指引 . 16 一、出租方放租、 求租方求租 . 17 二、达成租赁 协议 . 17 三、收取 佣金及交付使用 . 17 四、 售后服务 . 17 第五章 二手房租售相关操作示范文本 . 18 万科企业股份有限公司 编号 密级 内部公开 名称 万科物业租售中介业务操作指 引（试行） 版本 A/0 第 2 页 共 19 页 编制 闫勇 更改 王绪斌 审核 向云 批准 朱保全 生效期 2010年6月3日 第一
3、章：租售中介业务专用术语 1、房地产经纪 ： 指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行 为，俗称房地产中介或租售中介。 2、经纪人：取得房地产经纪人资格证书并领取执 业证书，从事房地产经纪活动的专业人员。 3、经纪人助理：指持有房地产经纪人助 理证书的经纪人员，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的 协助执行人员。 4、按份共有：指按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利， 分担义务。在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。 5、按揭：指以 房地产等实物资产或有价证券、契约等作为抵押，获得银行贷款并依合同分期付清 本息，贷款还清后
4、银行归还抵押的行为。 6、差价：指通过房地产经纪促成的交易中， 房屋出售人（出租人）得到的价格（租金）低于房屋承购人（承租人）支付的价格（租金） 的部分。 7、产权过户：指房地产交易管理机构接受买卖双方提交的过户申请后，为其办理的过户手续。 8、担保金：又叫诚意金，指客户支付一定数额的钱款，表达购 房或承租的意愿。因部分地区（如深圳），政府规定不能以任何名义收取诚意金，换一 种替代。 9、承租人：房屋租赁交易中的法定房屋消费者。 10、出租人：房屋租赁交 易中的所有者或经营者。 11、担保：是指为了保障债权实现而采取的保证、抵押的行 为。担保一般发生在经济行为中，如被担保人到时不履行承诺，一般
5、由担保人代被担 保人先行履行承诺。 12：房地产抵押：指债务人或第三人以不转移占有的方式向债 权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。债务人不履行债 务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 13：定金：指合同 当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。定金是一 种债务的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。法 律规定：买方违约，定金由卖方没收；卖方违约，卖方需双倍返还定金给买方。定金不 得超过合同标的额的20%。 14、房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将其房屋出 租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行
6、为。 万科企业股份有限公司 编号 密级 内部公开 名称 万科物业租售中介业务操作指 引（试行） 版本 A/0 第 3 页 共 19 页 编制 闫勇 更改 王绪斌 审核 向云 批准 朱保全 生效期 2010年6月3日 15、房屋所有权：是指对房屋全面支配的权利。民 法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也 是房屋所有权的四项基本内容。 16、房地产居间：是指以房地产或有关房地产的业 务为对象，房地产经纪人以自已的名义为他人提供交易信息和机会，通过居间协调， 促成交易双方完成交易，房地产经纪人依法取得合理的中介报酬的经营活动。 17、 房地产经纪机构：指依法设立焦痰
7、羌撬诘氐南丶兑陨先嗣裾康夭芾聿棵 疟赴福邮路康夭突疃墓尽?18、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一， 是房地产权属的法律凭证。 19、交房保证金：指为了防范交易风险，督促卖方按约定 如期交付该物业和结清所有费用，买卖双方协商同意在交易总价款中预留出来的部 分款项。 第二章：租售业务门店和人员要求 1、租售业务门店应公示内容 为使委 托客户在与公司订立经纪业务之前，对公司主体资格有一定的了解，以初步确保合 同的效力，公司应当在租售门店醒目的位置明示下列事项： （1） 营业执照； （2） 备 案证书、或房地产经纪行业组织会员证书（以政府规定为准）； （3） 租售人员的姓名、 照片、执业登记情况；
8、 （4） 服务收费标准及收取方式； （5） 房地产经纪业务合同文 本； （6） 投诉方式和渠道； （7） 主管部门及行业组织规定应当明示的事项。 2、租 售业务人员应告知委托客户的内容 在接受客户委托时，租售业务人员应向委托人 告知下列与委托业务相关的事项： （1） 委托项目相关的市场行情、可选择的房地产 交易方式； （2） 法律、法规和政策对房地产交易的限制性、禁止性规定； （3） 应由 委托人协助的工作、提供的必要文件和证明； （4） 房地产交易应办理的手续、应由 委托人缴纳的税费以及公司我方可为委托人代办万科企业股份有限公司 编号 密级 内部公开 名称 万科物业租售中介业务操作指 引（试
9、行） 版本 A/0 第 4 页 共 19 页 编制 闫勇 更改 王绪斌 审核 向云 批准 朱保全 生效期 2010年6月3日 的事项； （5） 委托物业在权属、质量、安全、环境等方面存在的瑕疵及可能产生的法律后果； （6） 经纪业务完成的标准。 3、房源发布 租售业务门店对外发布房源信息，必须符合当地政府要求，如深圳必须标有房源编 码确认业主委托的真实性。 4、租售业务人员的回避制度 为保证租售业务活动中的 公正性，租售业务人员与交易一方当事人有利害关系的，房地产经纪人员应当回避， 但征得另一方当事人同意的除外。租售业务人员作为交易一方在本公司租售物业时， 必须书面告知交易的另一方。 5、租售
10、业务人员不得有以下行为： （1） 不得在业务 中诱导、指使委托人以合法的形式掩盖非法的交易。 （2） 不得赚取差价及谋取合同 约定以外的非法收益，即“吃差价”。 （3） 严禁违反诚信原则，不得对委托人隐瞒与 交易有关的重要事项、威胁客户；不得承接、承办自己不能胜任的经纪业务。 （4） 不 得在脱离、隐瞒、欺瞒公司的情况下开展租售业务，即“做私单”。 （5） 严禁擅自使 用客户委托房中的物品，或在客户委托房中休息、留宿。 （6） 严禁收取客户费用不 给票据或私开白条；严禁向合作单位（担保公司、银行等）或客户索要回扣、物品和其 他报酬。 （7） 不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下，向委托人推荐使用与自己有直 接利益关系的担保、保价、保险、金融等机构的服务。 （8） 不得擅自将委托人提供 的资料公开或者泄漏给他人，特别是委托人的商业秘密和个人隐私；不得利
