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1、针对新华书店项目检查与指导记录针对新华书店项目检查与指导记录一、指导日期：一、指导日期：20122012 年年 1010 月月 3131 日至日至 20122012 年年 1111 月月 5 5 日日二、指导内容及方式：二、指导内容及方式：指导方式通过实例评估项目实际进行过程中遇到的问题进行现场口头指导。 指导的内容包括：1）现场勘查阶段：1现场勘查，必须实地到达估价对象现场，了解和感受每一宗地的位置、面积、地上建筑物、周边条件、基础设施状况等。2.现场勘察时应按照委托方提供并确认的土地清单进行。3.在收集资料时，应按要求收集齐备，并可从当地有关报纸、杂志、年鉴、文件、图书或网站上收集有关政策
2、、经济、地价等材料。2）报告编写阶段1.一般因素、区域因素和个别因素分析通常情况下，在以县市为单位出具技术报告时，一般因素主要描述该县市的自然条件、行政区划、经济条件及土地与房地产市场政策等；该县市的资料及数据可从当地统计年鉴或网站上获取。对于区域因素，一般以待估宗地所在乡镇或行政分区为单位描述，描述所在乡镇或行政分区的区域概况、交通条件、基础设施条件等。对于一般因素和区域因素的描述，也可参照当地合作估价机构的现成说法或习惯写法。 （注意一般因素和区域因素中的人口、面积、GDP 要尽量采用最新数据；文字要通顺，数字要准确）个别因素中，对委托方的描述应客观公正，避免带有感情用语和恭维性语言。注意
3、：在地价影响因素分析中，一定要对地价影响较大的重要因素进行分析。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析。3）估价原则方面要根据待估宗地的土地利用特点以及拟采用的土地估价方法，选择与估价方法相对应的估价原则。不同方法所对应的原则不同，不能千篇一律的使用估价原则。表 1 不同估价方法所对应的估价原则评估方法评估方法遵循的估价原则遵循的估价原则成本逼近法替代原则、供需原则、变动原则、贡献原则收益还原法预期收益原则、替代原则、供需原则、变动原则、报酬递增递减原则、最有效利用原则市场比较法替代原则、变动原则、供需原则基准地价系数修正法替代原则、供需原则、变动原则假设开发
4、（剩余）法预期收益原则、替代原则、变动原则、最有效利用原则4）估价方法的选择上根据规定，对于每一宗地的土地价格评估应至少选择两种评估方法，可分别选择以下方法：1宗地设定用途或参照评估用途为商服用地的，可选择基准地价系数修正法、假设开发法、剩余法、收益还原法或市场比较法进行评估。但同一宗地不能同时采用收益还原法、剩余法或假设开发法进行评估。 2宗地设定用途或评估参照用途为公共管理与公共服务用地的，可选择基准地价系数修正法、成本逼近法或市场比较法进行评估。3宗地设定用途或评估参照用途为工矿仓储用地的，可选择基准地价系数修正法、成本逼近法或市场比较法进行评估。5）不同估价方法需要注意的技术问题1 1
5、基准地价系数修正法评估需要注意的问题基准地价系数修正法评估需要注意的问题应说明当地基准地价的批准时间、文件名称、文号、基准日并对不同用途基准地价内涵的开发程度、使用年期进行明确。待估宗地地价影响因素修正系数，必须按照当地基准地价评估报告或定级估价报告中的地价影响因素修正体系确定。如果当地只有基准地价而无修正体系的，可结合当地的实际情况，参照相近用途的地价影响因素修正体系编制相应的地价影响因素修正系数表。估价基准日与基准地价的基准日不一致的，需要进行期日修正。开展地价动态监测的城市，可采用地价监测成果中的城市地价指数。没有开展地价动态监测的城市，可采用评估机构编制的地价指数表。除工矿仓储等用途受
6、容积率影响不大以外，其他用途宗地均需根据当地相关要求作容积率修正。如果待估宗地设定开发程度与基准地价开发程度存在差异，应按照各地基准地价更新报告中的要求进行开发程度差异的修正，写清楚每一通的费用，场地平整费可根据当地地形条件确定。另外基准地价系数修正法与成本逼近法同时采用的，两者的土地开发费用应相互衔接。不在基准地价覆盖范围内的宗地，可参照末级基准地价进行评估。在参照末级地基准地价评估时，应对参照末级地评估的理由进行适当描述。2 2收益还原法评估需要注意的问题收益还原法评估需要注意的问题各项收益和费用均必须使用客观收益，不得直接使用本物业的实际收益，而应根据当地实际情况，参考周围类似物业的收益
7、水平和费用水平确定待估宗地物业的客观收益和费用。在确定客观收益时一定要有案例，并且有将案例与待估宗地进行比较确定客观收益的过程。所取案例应有照片。关于建筑物的耐用年限，本次评估涉及到的非生产性使用的建筑物耐用年限一般为：钢混结构耐用年限为 60 年；砖混一等、二等耐用年限均为 50 年；砖木结构一等、二等、三等耐用年限为 40 年。此处应注意，如果建筑物为钢混结构时，建筑物不计残值。关于折旧年限的问题：A.如果房屋尚可使用年限短于土地设定年期，则折旧年限=房屋已使用年限+尚可使用年限B.房屋尚可使用年限长于土地设定年期，则折旧年限=房屋已使用年限 + 土地设定年期3 3假设开发法（剩余法）评估
8、需要注意的问题假设开发法（剩余法）评估需要注意的问题假设开发法估价中采用的不动产总价和成本费用应根据评估基准日与待估宗地相同区域、结构相似、装修档次、使用年期等条件相近的同类物业的客观价格水平确定。确定不动产单价时，要在技术报告中通过比较实例比较得出，要有案例的比较过程。有关税费等应以当地有关规定为准。4 4市场比较法评估需要注意的问题市场比较法评估需要注意的问题所取案例必须真实，不得编造，抵押案例不能作为此次评估实例。所有案例必须在提交报告时提交照片且与估价对象一起标注在区域位置图上。对于每一个选取的比较实例需要提供详细资料作为依据。如选择的是出让或改制等交易类型的实例，应当尽量提交相关证明
9、文件，作为备查附件；如选择的是转让等交易类型的实例，应当提供转让具体证明材料。选取比较实例必须遵循的原则：处于同一供需圈（尽量在同区域或同级别） ；用途相同或相近；实例的交易日期与估价期日应接近（相差最长不超过三年） 。详细描述比较实例的基本情况，例如位置、土地面积、开发程度、交易期日、交易成交价格、价格内涵、土地使用年期、交易类型等，各项因素的描述一定要与所列比较因素条件说明表保持一致。同时将估价对象与所取案例的各种因素条件进行量化比较，不可直接确定修正系数。对于交易期日修正需编制地价指数表，并以实例中交易时间最早的一个时点作为基准；或可参照基准地价系数修正法评估中的地价指数表。最终地价的确
10、定一般采用比准价格的简单算术平均值，各实例比准价格之间相差不要超过 20%。5 5成本逼近法评估需要注意的问题成本逼近法评估需要注意的问题土地取得费：本次统一采用河南省人民政府关于公布实施河南省征地区片综合地价标准的通知 （豫政200987 号）中土地补偿费及安置补助费标准。另外拆迁城镇国有土地取得土地的，土地取得费可按照拆迁安置成本计算，拆迁安置成本主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。城镇拆迁安置费应根据当地政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定。相关税费的确定相关税费的选择需要有文件依据，且各项收费依据必须符合国家现行规定，对一些国家明令禁止的收费项目不得列入。还有一些不应
11、土地使用权人交纳的也不得计入，如新增建设用地有偿使用费不得计入相关税费中。土地开发费的确定土地开发费的确定方法可以参照基准地价体系中的开发费用标准确定，也可通过调查取得，但与基准地价体系中的开发费用标准应能相互照应。成本逼近法利润率：参考出版行业近三年的投资利润率，同时考虑中原出版传媒集团近三年净资产收益率，综合确定为 10%。成本逼近法的土地增值收益率：根据当地的实际情况，结合土地用途及开发程度确定具体的土地增值收益率，一般在 20%30%之间。区位修正：根据估价对象的区域因素、个别因素条件进行区位修正。因素说明表应与第二部分的地价影响因素相一致，具体格式可参照基准地价修正系数法中的修正体系
12、。成本逼近法的土地开发周期：根据土地开发本身的实际情况，本次评估统一确定为 1 年。6 6个别参数设定的说明个别参数设定的说明土地还原利率可参照当地基准地价成果中的相应用途的土地还原利率确定，如果基准地价成果中没有明确还原利率，可参照当地实际水平确定。房屋还原利率在土地还原利率的基础上上浮 1-2 个百分点。如当地有文件规定的还原利率取值，可直接取用当地的还原利率。利息率A.成本逼近法中利息率的确定：按照评估基准日中国人民银行公布的 1 年期贷款利率作为资金利息率。土地取得费假定取得土地时一次性投入，土地开发费假定在整个开发期内均匀投入。B.剩余法（假设开发法）中利息率的确定：根据设定的开发周
13、期确定；开发周期设定为 1 年（含 1 年）的，按照评估基准日中国人民银行公布的 1 年期贷款利率作为资金利息率利息率；开发周期设定为 1 年以上 3 年以下（含 3 年）的按照评估基准日中国人民银行公布的 1 年以上 3 年以下（含 3 年）贷款利率作为资金利息率。6）估价结果的确定方法（1）评估价格水平的把握在对每一宗地进行评估时，不同的估价方法及最终评估价格水平的把握应依据宗地所在区域的市场实际水平确定，既要进行横向比较，也要进行纵向比较。（2）估价结果的确定方法如果两种方法求得地价相差幅度不大（一般幅度不超过 25%） ，可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。如果两种估价方法求得的
14、地价相差幅度较大（幅度超过 25%） ，原则上要求换其它的方法进行评估。7）土地估价技术报告第四部分（附件）附件要装订齐全：包括国有土地使用证（或房地产权证） 、房屋所有权证、规划资料、宗地照片、估价对象位置示意图、估价机构资质证书复印件、估价人员资质证书复印件等。8）检查每份报告完成以后，要仔细进行检查，避免出现前后矛盾的现象，是否还留有原修改模板的迹象。三、实践人员实践表现及评价：三、实践人员实践表现及评价：通过一段时间的熟悉和实践，实践人员基本上能够按照要求完成项目前期工作，分析理解能力也有很大的提高，为以后的工作创造良好的基础。实践的结果比较满意，达到专业实践的教学效果。2012 年 11 月 5 日
