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1、1房屋买卖合同效力房屋买卖合同效力农村房屋买卖合同效力之我见农村房屋买卖合同效力之我见引言：农村房屋买卖合同关系中，购买者有本村或外引言：农村房屋买卖合同关系中，购买者有本村或外村村民，也有城镇非农业户口居民村村民，也有城镇非农业户口居民;出卖方中有的仍在农村出卖方中有的仍在农村生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。由于我生活，有的本身也已经成为城镇非农业户口居民。由于我国现行政策法中涉及农村房屋买卖的规定杂乱，买卖双方国现行政策法中涉及农村房屋买卖的规定杂乱，买卖双方往往很难办理过户手续，在买卖的房屋未遇到拆迁前，双往往很难办理过户手续，在买卖的房屋未遇到拆迁前，双方一般都会相安无事，
2、一旦面监拆迁、补偿，由于经济利方一般都会相安无事，一旦面监拆迁、补偿，由于经济利益等原因，卖方多数会主张买卖合同无效，而买方确要千益等原因，卖方多数会主张买卖合同无效，而买方确要千方百计地主张合同有效；既使出卖方对买卖合同效力不提方百计地主张合同有效；既使出卖方对买卖合同效力不提异议，房屋所在地的集体经济组织在占地拆迁时也往往会异议，房屋所在地的集体经济组织在占地拆迁时也往往会根据其集体的规定把购房一方界定为根据其集体的规定把购房一方界定为“外来购房户外来购房户” ， “外外来购房户来购房户”在拆迁补偿时很难获得和本集体原来的房屋产在拆迁补偿时很难获得和本集体原来的房屋产权人享受同等补偿等遇。
3、权人享受同等补偿等遇。针对上述问题，本文综合分析相关法律政策并结合一针对上述问题，本文综合分析相关法律政策并结合一些司法实践，尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探些司法实践，尝试对农村房屋买卖合同的法律效力作一探讨。讨。一、从国务院条例、行政法规及司法解释规定分析宅一、从国务院条例、行政法规及司法解释规定分析宅基地使用权买卖行为的法律效力基地使用权买卖行为的法律效力1.1982 年国务院制定的年国务院制定的村镇建房用地管理条例村镇建房用地管理条例：2第四条第四条“严禁买卖、出租和违法转让建房用地严禁买卖、出租和违法转让建房用地” 。第十四条第十四条“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职农村社
4、员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，职工和军人，?建房需要宅基地的，应向所在生产队申请建房需要宅基地的，应向所在生产队申请?报报公社管理委员会批准公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的，必须报确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明用证明” 。第第 15 条条“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第第 14 条的规定办理申请、审查、批准手续。条的规定办理申请、审查、批准手续。 ” “出卖、出租出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地房屋的，不得再申请宅
5、基地” “社员迁居并拆除房屋后腾出社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一按排使用的宅基地，由生产队收回，统一按排使用” 。从上述规定看，。从上述规定看，当时的法律禁止建房用地的直接买卖，并不禁止房屋的买当时的法律禁止建房用地的直接买卖，并不禁止房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。批准。该条例于该条例于 1986 年被年被土地管理法土地管理法明令废止。明令废止。2.中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法：第一，第一，1999 年修正之前：年修正之前：第三十八条第三十八条“农村居民建住宅，应当
6、使用原有的宅基农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准报县级人民政府批准;使用原有的宅基地、村内闲地和其他使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。土地的，由乡级人民政府批准。 ” “出卖、出租住房后再申出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。请宅基地的，不予批准。 ”第二，第二，1999 年修正后：年修正后：3第六十二条第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民一户只能拥有一处宅基地” “农农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准村村民出卖、
7、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准” 。第六十三条第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设转让或者出租用于非农业建设” 。第三，第三，2004 年修正后：年修正后：第六十二条第六十二条“ 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 ”“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。规划，并尽量使用原有的宅基地和村内
8、空闲地。 ”“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条的规定办理审批手续。 ”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。予批准。 ”3.相关司法解释：相关司法解释：第一，第一，1963 年最高法院年最高法院关于贯彻执行民事政策几个关于贯彻执行民事政策几个问题的意见问题的意见“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑
9、物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖4或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。 ” 第二，第二，1984 年最高法院年最高法院关于贯彻执行民事政策法律若干关于贯彻执行民事政
10、策法律若干问题的意见问题的意见60 条条“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院而发生的纠纷，应根据国务院村镇建房用地管理条例村镇建房用地管理条例中规定的审查、批准手续处理。中规定的审查、批准手续处理。 ”64 条条“公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房住使用。使用权应随房屋所有权一起转归新房住使用。 ”第三，第三， 1991 年全国人大法工委给浙江省人大的回复年全国人大法工委给浙江省人大的回复“不宜将农村房屋买卖行为按不宜将农村房屋买卖行为按土地管理
11、法土地管理法第四十七条第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。 ”第四，国务院办公厅第四，国务院办公厅 1999 年年 5 月月 6 日发布的日发布的关于加关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知强土地转让管理严禁炒卖土地的通知 “农村的住宅不得向农村的住宅不得向城市居民出售。城市居民出售。 ” 第五，第五，2004 年年 12 月月 24 日，国务院日，国务院关于深化改革严格土地管理的决定关于深化改革严格土地管理的决定 “加强农村宅基地管加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。 ” 分
12、析：分析：(1)以上以上法律只是禁止或限制农村的土地使用权出让、转让或出租，法律只是禁止或限制农村的土地使用权出让、转让或出租，但没有直接禁止或限制农村房屋的买卖和租赁，也没有禁但没有直接禁止或限制农村房屋的买卖和租赁，也没有禁止与限制已有的宅基地使用人处分放弃宅基地使用权。即止与限制已有的宅基地使用人处分放弃宅基地使用权。即取得设限，弃权不禁。取得设限，弃权不禁。(2)村民出卖房屋的后果是不能再审村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。即便到批宅基地。即便到 1999 年第二次修正的土地管理法后，国年第二次修正的土地管理法后，国5务院办公厅务院办公厅 1999 年年 5 月月 6 日发布的日发
13、布的关于加强土地转让管关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知理严禁炒卖土地的通知及国务院及国务院关于深化改革严格土关于深化改革严格土地管理的决定地管理的决定也才有相应的政府规章对此进行禁止，但也才有相应的政府规章对此进行禁止，但上述规章均不是上述规章均不是合同法合同法规定的法律、行政法规。规定的法律、行政法规。二二 、结合宪法、物权法及合同法规定分析分析宅基地、结合宪法、物权法及合同法规定分析分析宅基地使用权买卖合同的法律效力使用权买卖合同的法律效力首先，首先， 宪法宪法宪法规定了集体土地所有权。这一制度是与我国的户宪法规定了集体土地所有权。这一制度是与我国的户籍制度而相伴相随的，我国土地所有
14、制就两种情况，土地籍制度而相伴相随的，我国土地所有制就两种情况，土地分别属于国家所有和集体所有，用于建造房屋的土地，因分别属于国家所有和集体所有，用于建造房屋的土地，因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地属于集体所有。但是，集体土家所有，宅基地属于集体所有。但是，集体土地使用权的流转并不会动摇集体土地所有权属于集体地使用权的流转并不会动摇集体土地所有权属于集体经济组织这一规定，农村房屋买卖行为不会对我国土地所经济组织这一规定，农村房屋买卖行为不会对我国土地所有权制度造成任何损害。有权制度造成任何损害。 其次，其次，
15、中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法(以下称以下称合同法合同法)第五十二条第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：有下列情形之一的，合同无效：(一一)一方一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二二)恶意串恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益通，损害国家、集体或者第三人利益;(三三)以合法形式掩盖以合法形式掩盖非法目的非法目的;(四四)损害社会公共利益损害社会公共利益;(五五)违反法律、行政法规违反法律、行政法规的强制性规定。的强制性规定。 ”在合同无效的五种情形中，农村房屋买卖在合同无效的五种情形中，农村房屋买卖无效最大程度上适用的是第五
16、种情形，即无效最大程度上适用的是第五种情形，即“违反法律、行违反法律、行6政法规的强制性规定。政法规的强制性规定。 ”这里只强调违反法律、行政法规的这里只强调违反法律、行政法规的强制性规定，除此外，难以作扩充解释。强制性规定，除此外，难以作扩充解释。最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用国合同法国合同法若干问题的解释若干问题的解释(一一)第四条规定：第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用合同法合同法若干问题的解释若干问题的解释(二二)第第十
