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1、Chongqing Huakang Asset 注 2:2016 年、 2017 年部分租金单价系根据合同约定租金单价按一定增长比例测算。 注 3：将按支付的租金统一调整为期初一次性支付当年租金。 （2）年运营费用的确定 根据现行有关税法规定和现行房地产租赁市场实际承担成本，房地产租赁后主要承担的税费及相关计税基础如下表： 费用项目 计算基数 税费率（%） 营业税金及附加 营业收入 5.6 房 产 税 营业收入 12 维 修 费 建安成本 2 管 理 费 营业收入 1 印 花 税 营业收入 0.1 保 险 费 建安成本 0.24 注 1：营业税金及附加主要是根据税法确定的营业税税率为营业收入的
2、5%， 城市重点建设费附加税率为流转税的 7%、 教育费附加税率为流转税的 3%，地方教育费附加税率为流转税的 2%； 注 2：维修费、保险费计费依据按类似房产平均工程造价（不含装饰工程）计算计费基本，本次评估取房屋建筑的建安成本为 2000 元/平方米。 （3）租赁期内各年租金和年运营费用如下： 单位：元 项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 月租金 211 230 233 242 251 面积 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 空臵率 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 年收入无空臵 2532 2760 2796 2904
3、 3012 年收入 2532 2760 2796 2904 3012 年运营费用 营业税金 141.79 154.56 156.58 162.62 168.67 Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd. 重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 14 Add:22F,Enrich Int.Plaza,168th Zhongshansan Rd,Yuzhong Distr,Chongqing.China.400015 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921 地址:重庆市渝中区中山
4、三路168号中安国际大厦第22层 邮编:400015 传真:023-63870920 电话:023-63870921 项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 房 产 税 303.84 331.20 335.52 348.48 361.44 维 修 费 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 管 理 费 25.32 27.60 27.96 29.04 30.12 印 花 税 2.53 2.76 2.80 2.90 3.01 保 险 费 4.80 4.80 4.80 4.80 4.80 合 计 518.28 560.92 567.66 587
5、.84 608.04 净收入 2,014 2,199 2,228 2,316 2,404 （5）折现率的确定 折现率是将未来收益还原或转换为现值的比率，本质上属于投资报酬率，折现率选取过程如下： 本次评估采用 WACC 模型（即加权资本成本）计算折现率。 权益资本成本 据评估人员对上市公司中的 146 家房地产公司净资产收益率的统计,取其2007-2011年五年间净资产收益率平均值10.36%作为行业平均净资产收益率。 债务资本成本 根据现行中国人民银行五年期以上贷款基准利率确定，即为 6.55% 债务权益权重 本次评估取债务金额的权重为 60%,股东权益金额的权重为 40%。 加权平均资本成
6、本 WACC=权益资金成本权益资金比例+负息债务资金成本负息债务资金比例（1-T） =10.36%40%+6.55%(1-25%)60 =7.09% 本次评估折现率取整得 7%。 （6）租赁期内，各年收益现值 评估基准日为 2012 年 11 月 30 日，本次评估假定租金收入为 Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd. 重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 15 Add:22F,Enrich Int.Plaza,168th Zhongshansan Rd,Yuzhong Distr,Chongqin
7、g.China.400015 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921 地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层 邮编:400015 传真:023-63870920 电话:023-63870921 项目 2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 年纯收入 2,014 2,199 2,228 2,316 2,404 折现率 7% 7% 7% 7% 7% 折现系数 0.9946 0.9295 0.8687 0.8119 0.7588 收益折现值 2,003 2,044 1,935 1,880 1,824 2、租赁期限外的收益法测算
8、过程 （1）市场客观租金的确定 由于本次委托评估的对象，对外租赁的单位与产权持有单位无关联关系，除与苏宁电器签订合同时间为 2007 年，当时签订的约定的租金水平与评估基准日同期的租金水平相比，价格较低外，其租赁价格均为正常市场价格；同时评估人员对其周边相同或相似商业用房进行了调查，租金水平基本与委托评估的涪陵百货大楼租金水平相近；另一方面，由于本次委托评估的涪陵百货大楼一层面积相对较大，而评估人员调查了解收集的案例面积、规模相对较小，由于各物业的进深各不相同，造成单价相差较大，不易直接采用其租赁单价作市场客观租赁。 周边相同或相近物业的市场水平 物业名称 五金公司 百货大楼 百货大楼 金川
9、金科*世界走廊 面积(平方米) 800 48 150 240 238.63 楼层 1 层 1 层 1 层 1 层 1 层 经营内容 银座服装店 宏声桥大药房 大师傅面包房 半身缘裤业 珠宝 钟表 租赁单价(元/平方米/月) 150 380 250 300 360 装修情况 无中央空调 无中央空调 无中央空调 有中央空调 综上所述，根据涪陵百货大楼签订租赁合同和周边市场租金价格统计分析，评估人员认为涪陵百货大楼评估基准日的租赁水平代表了该物业的市场客观租金，故本次评估以涪陵百货大楼评估基准日的租金价格作为市场客观租金。 根据委托方提供的涪陵百货大楼的资料表明，一层租赁单价情况如下： 合同 租金面
10、积(平方米) 约定单位面积租金(元/平方米/月) 租赁合同一 30.00 700 租赁合同二 136.00 520 租赁合同三 155.00 520 Chongqing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd. 重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 16 Add:22F,Enrich Int.Plaza,168th Zhongshansan Rd,Yuzhong Distr,Chongqing.China.400015 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921 地址:重庆市渝中区中山三路168号
11、中安国际大厦第22层 邮编:400015 传真:023-63870920 电话:023-63870921 合同 租金面积(平方米) 约定单位面积租金(元/平方米/月) 租赁合同四 140.00 535 租赁合同五 103.00 406 租赁合同六 984.00 61 面积小计 1,548.00 一层租金总额(万元) 349,161.98 综合单价(元/平方米/月) 226 （2）年净收益增长率的确定 根据评估人员对评估对象已签订的租赁合同中约定的租金增长率和周边相似商业物业租赁合同中租金约定增长情况的统计分析来确定，预测收益期内的年净收益增长率。 涪陵百货大楼已签订租赁合同，租金增长水平统计表
12、 楼层 租赁面积(平方米) 租赁期限 租金增长率 负一层 1778.52 10 年 6% 一层 1548 5 年 5.15% 二层 1185 5 年 4.37% 四层 1903.99 5 年 6.67% 与涪陵百货大楼相近的某商业物业部分合同约定租金增长率如下表: 楼层 出租面积 租金年增长率 经营内容 3 层 948.88 每年递增 8% 酒吧 3-4 层 1600 前 4 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 卡门乐园 4 层 1811.88 前 5 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 中餐 4 层 2033.24 前 4 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 量贩式
13、KTV 4-5 层 1893.2 每年递增 5% 中餐 5 层 1165 前 3 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 餐饮 5 层 1050.1 前 3 年每年递增 5%,后 3 年每年递增 8% 餐饮 由上表所示合同租金年增长率约在 5%-8%，本次评估取其下限,故确定出委估物业年净收益增长率为 5%。 （3）年净收入的测算 评估基准日 2012 年 11 月 30 日至租赁合同到期后 2017 年 12 月 31 日约为 5.08 年，则 2017 年 12 月 31 日的市场客观租金水平为 226（1+5%）5.08290 元/平方米/月） 则年租金及出租率如下表： Chongq
14、ing Huakang Asset & Land & Real Estate Valuation Co., Ltd. 重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司 17 Add:22F,Enrich Int.Plaza,168th Zhongshansan Rd,Yuzhong Distr,Chongqing.China.400015 Fax:023-63870920 Tel:023-63870921 地址:重庆市渝中区中山三路168号中安国际大厦第22层 邮编:400015 传真:023-63870920 电话:023-63870921 项 目 建筑面积（M2） 无空臵年租金（元） 出租率（%） 平均年收入（元） 房屋租赁 1 3480 95 3306 年运营费用的确定 费用项目 计费依据（元） 税费率（%） 税费额（元） 营业税金 3306 5.6 185.14 房 产 税 3306 12 396.72 维 修 费 2000 2 40.00 管 理 费 3306 1 33.06 印 花 税 3306 0.1 3.31 保 险 费 2000 0.24 4.80 合 计 663 上表中， 维修费及保险费计费依据按类似房产平均工程造价 （不含装饰工程）计算，其他税费计费依据按平均年租金收
