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1、房屋征收评估一、房屋征收补偿内涵 根据国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第 590 号）规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 房屋征收补偿包括： （1）被征收房屋价值的补偿； （2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 二、房屋征收评估特点 房屋征收评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特点主要表现在以下几个方面： （一）估价数量大 房屋
2、征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。 （二）涉及面广，社会影响大 被征收房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权用房，也有共有产权用房。从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的
3、切身利益，所产生的社会影响很大。 （三）估价对象复杂，需要协调各种关系 相对于其他目的的估价，征收评估的对象比较复杂，一个征收项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。 （四）补偿价格关联性强 就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发
4、征收冲突。 史家解读：重要的是评估标准的一致性，不能畸高畸低，对某个估价机构是如此，对整个城市征收主管部门也要特别关注，注意把握城市整体征收评估价值的平衡和协调。 三、房屋征收评估的相关规定 （一）房屋征收评估对象 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。 房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证
5、明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。 （二）房屋征收评估目的 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 史家解读：个人意见：用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于被征收房屋价值和产权调换房屋的价值”。 （三
6、）房屋征收评估范围 被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。 （四）房屋征收评估的时点 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 （五）房屋征收评估价值内涵 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被
7、征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。 史家解读：不考虑查封的影响是指不考虑估价对象被查封而使其权利受限制的影响。房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。这是因为，无论被征收房屋是否租赁、抵押、查封等，政府都应当付出足额的补偿。至于房屋租赁、抵押、查封等问题，属于被征收人与被征收房屋承租人、抵押权人等有关单位和个人的债权债务等关系问题，应由相关当事人或有关管理部门解决。 （六）房屋征收评估标准 根据国有土地上房屋征收与补偿条例规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市
8、场价格。 （七）房屋征收评估因素 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。 被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。 四、房屋征收评估方法和结果确定 （一）房屋征收评估方法 被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选
9、用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、新旧程度、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。 （二）房屋征收评估结果确定 被征收房屋价值选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。 史家解读：房屋征收评估对不同估价方法的评估结果应遵循就高不就低原则，与谨慎原则相反。 五、房屋征收评估技术路线 （一）市
10、场法评估技术路线 1收集和测算类似房地产价格 收集与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。 类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。类似房地产的市场价格应当通过搜集评估时点近期类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后计算得出。类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据。 2修正类似房地产价格 将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格。 3确定被征收房屋价格 根据类似房地产比准价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确
11、定被征收房屋最终评估价格。 （二）收益法评估技术路线 当被征收房屋为商业用途时应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。 （三）成本法评估技术路线（史记：教材只针对房地分估合一的路径进行了分析，其实成本法应首选房地合估的估价路径） 首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。 （四）假设开发法评估技术路线（史记：只针对在建工程进行说明有失偏颇） 1测算续建完成后的价值 首先根据在建工程规划条件
12、、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。 2测算续建成本和应得利润 根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。 3测算在建工程价值 将续建完成后价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。 六、房屋征收评估工作流程 （一）评估机构选定 房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产估价机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务
13、。 （二）评估机构业务承揽 房屋征收范围内的征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。 两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。 （三）评估委托 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。 房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地
14、产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。 房屋征收评估委托合同应当载明下列事项： （一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况； （二）负责本评估项目的注册房地产估价师； （三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项； （四）委托人应提供的评估所需资料； （五）评估过程中双方的权利和义务； （六）评估费用及收取方式； （七）评估报告交付时间、方式； （八）违约责任； （九）解决争议的方法； （十）其他需要载明的事项。 （四）评估准备和业务开展 估价机构与房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同后，应制订相应工作计划，指派本机构中与房屋征收评估项目工作量相适应的足
15、够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 （五）实地查勘 房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。 征收房屋实地查勘时，需要分别查勘和记录房屋的结构、装修、设备等情况，具体内容包括： （1）房屋位置：坐落、方位、门牌号、房屋幢号、在院落中的位置等； （2）房屋权属：产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等； （3）房屋建筑：朝向、间数、建成年代、结构、层数、层高、檐高、屋面、屋架、墙身、门窗等； （4）房屋装修：门套、窗套、墙裙、灯槽、窗帘
16、盒、挂镜线、隔断、石材、贴面等； （5）设备情况：卫生间设备、厨房设备、上下水管、暖气、燃气、电子对讲、电话、有线电视、宽带、水池、渗井、化粪池等； （6）附属设施：门楼、院墙、院地、简易棚、回水井、防盗门、外窗护栏等； （7）树木：树木种类、直径等； （8）其他需要记录的项目。 被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。 房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 史记：教材中的“房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构”是沿用城市房屋拆迁估价指导意见的规定，应根据国有土地上房屋征收评估办法予以调整。 （六）初步评估结果公示 房地产估价机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成
