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1、1一、超高一、超高层层住宅住宅简简介介1.1 超高超高层层建筑的定建筑的定义义超高层的界定在不同国家有所不同：a、在中国，建筑规范规定 100米以上高度，属于超高层建筑。b、联合国 1972 年国际高层建筑会议上将 40 层以上即定超高层建筑。1.2 超高超高层层住宅的住宅的发发展背景展背景21.3 超高超高层层住宅的特点住宅的特点城市经济发展水平越高，越促进超高层住宅的开发建设，一般来说，城市的 GDP 总量达到 3000 亿元以上，超高层开始出现，GDP 总量达到 6000 亿元以上，超高层或将大量出现。2008 年全国城市 GDP 及城市化率对照表1.4 超高层的价值特征31.5 超高超
2、高层层住宅的技住宅的技术术特征特征41.6 超高超高层层的平面布局的平面布局1.7 超高超高层层住宅住宅产产品品产产品分品分类类5二、超高二、超高层层住宅客住宅客户户心理分析心理分析2.1 客客户户特征特征超高层客户群存在某些共性特征：a、大城市生活背景 b、视野开阔、见多识广 C、愿意尝试新鲜事物 d、经济实力较强62.2 客客户户抗性探究抗性探究国内部分消费者仍存在不安全感。客户在超高层住宅上放眼眺望时，向下看到变得渺小的街道、房屋、景观、行人 ，总有飘浮在半空中的不安全感，在心理上产生对高度的恐惧，同时对后期物管、配套服务等也存在质疑。开发商应从居住感觉上主动引导，强化超高层优势，淡化劣
3、势。7日本较为成熟的技术解决不同年龄客户层抗性问题。不同年龄层对超高层住宅建筑的关注点不同，日本为解决超高层抗性问题提供了参考：三超高三超高层层案例分析案例分析超高超高层项层项目案例按目案例按业态业态分分类类酒店酒店 写写综综合体合体居住性物居住性物业业8字楼字楼 上海金贸 武汉.锦绣长江 很多 CBD商务中心 北北京中央京中央商商务务区区 上上海海陆陆家家嘴嘴 深深圳中心圳中心区区 北北京中京中环环世世贸贸 住宅酒店 写字楼公寓 商业写字楼公寓 深圳华润.万象城 深圳大中华广场 深圳 罗湖俊园（万科） 深圳 擎天华庭 深圳 金域蓝湾（万科） 上海.世茂滨江 武汉.锦绣长江 香港.贝沙湾 香港
4、.凯旋门9 香港.浅水湾 新加坡.吉宝湾 按地域分类国内国内香港香港/新加坡新加坡国外国外深圳：万科俊园万科金域蓝湾系列（深圳、珠海、福州）擎天华庭港立豪园香港新鸿基.凯旋门贝沙湾澳大利亚黄金海岸Sierra Grand迈阿密海岸线案10世贸滨江系列（上海、福州、武汉）青岛东海路 9 号新加坡吉宝湾例（一）、城市核心（一）、城市核心资资源源类类超高超高层层住宅住宅1.1 香港超高香港超高层层住宅住宅案例一、案例一、凯凯旋旋门门香港香港单单价最高的价最高的顶级顶级公寓豪宅公寓豪宅1112 项项目：目：凯凯旋旋门门（ （the victory arch） ） 区域：尖沙咀柯士甸道西区域：尖沙咀柯士
5、甸道西 1 号号 占地面占地面积积： ：172000 平方尺平方尺 物物业类业类型：型：4 座住宅大厦，共座住宅大厦，共 1054 个住宅个住宅单单位位 户户型面型面积积： ：标标准准单单位面位面积积 5002,300 平方尺，以三房平方尺，以三房为为主主 开开发时间发时间： ：2005 年年 入伙入伙时间时间： ：2006 年年 7 月月 价格：价格：1525 万（最高价万（最高价 38 万）元万）元/平方米平方米 物管物管费费： ：2.6 元元/方尺方尺 发发展商：新展商：新鸿鸿基地基地产产与香港地与香港地铁铁公司公司 管理公司：地管理公司：地铁铁物物业业管理管理 代理商：美代理商：美联联
6、和中原和中原“凯凯旋旋门门效效应应”带带旺同区二手楼，成旺同区二手楼，成 2005 年香港楼市年香港楼市营销经营销经典案例典案例 2005 年香港房地年香港房地产产市市场场背景：背景： 2005 年年 5 月，香港月，香港银银行行陆续陆续加息，香港地加息，香港地产产尤其是二手尤其是二手房交易量房交易量骤骤减，在加息公布后的一段减，在加息公布后的一段时间时间，郊区楼，郊区楼盘盘更是出更是出现现“零零”成交量。成交量。13 投投资银资银行美林行美林证证券券预测预测，受到香港，受到香港银银行行贷贷款利率上升的款利率上升的冲冲击击，香港房地，香港房地产产价格在价格在 2006 年中前将会下跌最高达年中
7、前将会下跌最高达 25%。在。在6 月月 1 日日发发布的布的报报告里，美林同告里，美林同时时下下调调香港五家房地香港五家房地产产公司的公司的评评级级。 。 但但 6 月月 15 日，日，凯凯旋旋门门以以 38 万元万元/平方米的天价震惊香平方米的天价震惊香港。市港。市场证场证明，明，“楼市脆弱楼市脆弱”的的论调论调都不能都不能动摇动摇他他们对们对持有物持有物业业的的渴望。渴望。 “凯凯旋旋门门效效应应”带带旺同区二手楼旺同区二手楼 凯凯旋旋门销门销售神售神话话使自身所使自身所处处地段天价暴地段天价暴涨涨，如同区，如同区项项目目九九龙龙站站“君君临临天下天下”06 年年 3 月月单单价同期上升
8、价同期上升 712%， ，飙飙升到升到1.41.7 万元万元/平方米。同平方米。同时时，更，更带带起香港豪宅价格不断攀升，使起香港豪宅价格不断攀升，使得香港楼市出得香港楼市出现现了了亚亚洲金融洲金融风风暴以来的新高潮。暴以来的新高潮。 凯凯旋旋门门效效应应下，目前擎天半下，目前擎天半岛岛的平均尺价的平均尺价为为 8,000 元，元，较较上月同期上升上月同期上升 5%7%，本月尺价将再有，本月尺价将再有 3%5%升幅。此外，升幅。此外，受同区受同区顶级顶级豪宅豪宅凯凯旋旋门门即将开售的消息所刺激，即将开售的消息所刺激，3 月分擎天半月分擎天半岛岛累累录录 70 宗二手成交，宗二手成交，较较上月上
9、升上月上升 1 倍。倍。 14地段与客地段与客户户： ：拥拥有有维维多利多利亚亚港无港无敌敌景景观观， ，为为香港香港顶级顶级地段；交通便地段；交通便利成香港企利成香港企业业家最大家最大卖卖点点地段繁地段繁华华，无，无敌敌海景海景资资源源 位于九位于九龙龙城海城海边边繁繁华华地段地段 紧紧靠园林中央公园靠园林中央公园 临临海而建，南向海而建，南向维维多利多利亚亚港，西向中港港，西向中港码头码头，无，无敌敌海景海景资资源源交通非常便利交通非常便利 到中到中环环只需一站只需一站 直达直达际际机机场场 靠近中港靠近中港码头码头 将建南将建南环线驳环线驳通港九新界和通往内地通港九新界和通往内地15 客
10、客户户：已与：已与 100 多位多位买买家家签约签约， ，约约一成是内地客一成是内地客户户，主要，主要来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他来自北京、上海和深圳；另外四成是中港商人。他们们大部分都是大部分都是最能干的企最能干的企业业家，很多人家，很多人买买房子都是一次性付款，不用做按揭。房子都是一次性付款，不用做按揭。 在九在九龙龙区区买买房子的大部分都是香港的厂家、企房子的大部分都是香港的厂家、企业业家和家和实实业业家，家，经经常要到内地做生意，如果常要到内地做生意，如果这这些些铁铁路沿路沿线线接通了，他接通了，他们们回回内地做生意会很方便，内地做生意会很方便，这这因而成因而成为凯为凯
11、旋旋门门很大的很大的卖卖点。点。产产品品规规划，划， 4 栋栋住宅大楼扇形排列，保住宅大楼扇形排列，保证证每每户户大大观观景面，大部分景面，大部分单单位均可位均可观赏维观赏维多利多利亚亚无无敌敌海景海景16 外立面：外立面：4 栋栋住宅大楼扇形排列，保住宅大楼扇形排列，保证证每每户户大大观观景面，大景面，大部分部分单单位均可位均可观赏维观赏维多利多利亚亚无无敌敌海景；建筑物以暖色系海景；建筑物以暖色系为为主，使主，使凯凯旋旋门门与与邻邻近的建筑物凸近的建筑物凸显显出来出来 层层高：共高：共 65 层层， ，231 米；从普通公寓的米；从普通公寓的 3 米到米到别别墅般挑空墅般挑空大大厅厅享受的
12、享受的 3.84.0 米米 产产品：品：凯凯旋旋门门提供提供 4 幢，幢，标标准准单单位面位面积积由由约约 5002,300平方尺，以三房平方尺，以三房单单位位为为主；提供少量特色主；提供少量特色单单位，包括五个面位，包括五个面积积由由约约 3,3005,500 平方尺的平方尺的“天天际际独立屋独立屋”， ，12 个面个面积积由由约约3,3003,400 平方尺的平方尺的“至尊至尊门门”和和 21 个面个面积积超超过过 2,500 平方尺平方尺的的“大宅大宅门门” 其他：其他：3 层为层为平台花园，平台花园， 5 层层以上以上为为住宅部分，住宅部分，1054 个个单单位；位； 5961 层为层
13、为空中会所，空中会所，62 层为层为著名的空中花园；每座均有一著名的空中花园；每座均有一层专为层专为隔火隔火层层摩天会所：摩天会所：拥拥有无有无敌敌海湾海湾视视野，配套野，配套顶级顶级豪豪华华，完全体，完全体现现了了顶级顶级高高尚生活尚生活 59 楼的摩天大楼的摩天大厅厅，就是，就是凯凯旋旋门门豪豪华华会所的空中恒温泳池，会所的空中恒温泳池，每一位身每一位身临临其境的参其境的参观观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的地窗外大片的维维多利多利亚亚港夜景倒映在游泳池畔，港夜景倒映在游泳池畔，显显得波光粼粼，得波光粼粼，令人不禁迷醉。令人不禁迷醉。17
14、 60 楼楼为为宴会及休宴会及休闲闲区，星梦宴会区，星梦宴会厅厅豪豪华华典雅，天花板垂典雅，天花板垂吊着吊着 6 盏盏法国法国 Baccarat 水晶吊灯；最令人惊水晶吊灯；最令人惊艳艳的是空中酒廊云的是空中酒廊云霄霄阁阁， ，180 度的度的临临海景海景观观，是适合小酌几杯的好地方；，是适合小酌几杯的好地方； 61 楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维维港，港，彷佛空中漫步；彷佛空中漫步； 62 楼楼为为空中花园，以法国浪漫情空中花园，以法国浪漫情怀为蓝怀为蓝本，划分本，划分为为茶花茶花园、桂花园、松园、桂花园、松树树园、茉莉园、园、茉莉园、
15、蔷蔷薇园及榕薇园及榕树树园，园，让让住住户户在在绿绿化空化空间间中舒展筋骨。中舒展筋骨。 1.2 国内一国内一线线及二及二线线城市案例城市案例181920211.3 武武汉汉超高超高层层自自 96 年开始武年开始武汉汉出出现现超高超高层层建筑，建筑，绝绝大多数大多数为为写字楼，世茂写字楼，世茂锦绣锦绣长长江江为为首个超高首个超高层层住宅住宅 武武汉汉目前超目前超过过 150M 的超高的超高层层建筑：建筑： 武武汉汉佳佳丽丽广广场场（ （96） ） 泰合广泰合广场场 （ （96） ）武武汉汉国国贸贸大厦大厦 （ （2000） ）武武汉汉广广场场 （ （2003） ）中南商中南商业业广广场场（ （
16、2003） ）武武汉汉世世贸贸大厦（大厦（2005） ）武武汉汉民生民生银银行大厦（行大厦（2006） ）武武汉汉建建银银大厦（大厦（2006） ）京京汉汉科技大厦（科技大厦（2006） ）保利文化广保利文化广场场（ （2006） ） 22武武汉时汉时代广代广场场（ （2006） ）武武汉汉广广电电中心（中心（2006） ） 其中其中仅仅有武有武汉锦绣长汉锦绣长江属于超高江属于超高层层住宅住宅开开盘时间盘时间: 2006-10-28 入住入住时间时间: 2007-06-30 23242526271.4 城市核心城市核心资资源源类类案例案例总结总结28（二）、（二）、单纯单纯城市核心城市核心类类超高超高层层住宅住宅2.1 国内一国内一线线城市超高城市超高层层293031323334352.2 单纯单纯城市核心城市核心类类案例案例总结总结36（三）、城市非核心（三）、城
