房产中介系统需求分析

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1、- 1 -1 1 项目概述项目概述由于现在的房地产中介企业，业务规模大小不一，不光有大型的连锁中介企业（如上房置换 、信义房屋 、智恒房产 、太平洋房屋 、我爱我家、链家地产等），这些大型连锁企业，一般以总公司直属的连锁门店为主，利用资源共享进行连锁运营，获取更大利益。他们有自己专门的大型管理系统，可以对所有的专门店的资源进行统一的分类管理、统计、发布，便于员工和客户使用，是一个非常全面的管理系统。但是中介企业的系统大了也有不好的一面，那就是往往容易暴露房东和业主的身份信息，造成个人信息危机的隐患。当然，城市里除了大型的房地产中介连锁企业也外，很大的一部分是一些小型的房地产中介，他们大多是个体

2、经营者，他们是以传统的手工登记为主的房屋中介，他们往往采用人工处理大量的文件，对于房产信息的记录，更新，查询都非常缓慢，而且容易出错，信息管理效率低下，无法保证高质量的信息服务，难以快速满足客户的需求。所以面向他们开发一个小型的房屋中介管理系统对于房屋中介的管理人员，以及客户来说都具有较大意义。房产中介管理系统，主要依托软件平台完成。一般房产中介管理系统软件，都用于房产中介公司对房、客源信息的管理，主要由房产经纪人（业务员）进行使用。其主要功能为客户信息管理、数据流通、房客信息匹配，以及一些日常办公集合为一体的软件产品。其软件核心在于数据存储和公司业务信息管理。1.11.1 组织机构介绍组织机

3、构介绍管理员公司业务员客户出租者出售者求租者求购者- 2 -2 2 需求分析需求分析2.12.1 总体目标总体目标经过调查发现，房产中介的需求主要来自房源登记，房源管理和客户管理这三个方面。房源登记，将客户需要登记的房屋的基本信息输入系统，由系统自动存入数据库，方便以后的查询、修改和登记工作时随时调用。业务员可利用本系统，输出房屋名单，自动生成统计报表、房屋出租/出售合同等文件。一般情况下，客户可以注册并登录浏览、查询房屋具体信息和填写所需出租/出售的房产的基本信息并上传房屋照片；而业务员除了能查询、审核房屋基本信息以外，还能够在客户授权的情况下登记房屋信息，修改特定的房屋数据，但不可以对房屋

4、出租/出售合同中的敏感信息进行删改；管理员的权限很大，可以对所有数据进行增、删、改、查操作，但是在涉及房屋出租/出售合同中的金额和日期的删改时必须有客户本人在场并登录系统签订授权书。所以，客户、业务员和管理员的权限需要明确区分开来，防止操作时因操作不当而产生数据丢失和数据错误。经过分析确认本系统的功能有：客户注册登录处理，客户授权功能处理（授权给业务员和授权给管理员、签订并打印授权书），房屋基本信息登记输入处理，房屋登记表修改处理（有输入、取消、确认、修改、删除等功能），房屋查询处理（按出租/出售、地址、面积、金额等），房屋出租情况报表统计处理，房屋出售情况报表统计处理（包含打印功能），房屋出

5、租合同录入和打印功能，房屋出售合同录入和打印功能，购买房屋基本常识介绍功能，留言管理功能，系统管理功能。- 3 -2.22.2 具体目标具体目标2.2.12.2.1 运行环境运行环境1、硬件环境内存：512M及以上硬盘：10GB以上显存：64MB以上分辨率：10248002、软件环境操作系统平台：Windows 7数据库服务器：SQL_server_2008_r2服务器平台：Windows XP/Windows 7前端开发工具: Visual_studio_2010 2.2.22.2.2 用户管理用户管理用户类型权限描述客户登录，发布房源，房屋基本信息登记、留言，上传房屋照片，查询空闲房源，查

6、询成交情况，查看房屋基本信息，查看照片，授权给业务员，授权给管理员、签订并打印授权书，确认成交业务员注册，登录，查询空闲房源，查询房屋基本信息，对客户登记的信息进行审核,修改特定的房屋数据，登记房屋信息，查看照片，查询成交情况，房屋出租/出售合同录入和打印管理员系统管理，对所有数据进行增、删、改、查操作，涉及房屋出租/出售合同中的金额和日期的删改时必须有客户本人在场并登录系统签订授权书- 4 -2.2.32.2.3 系统程序结构系统程序结构房屋中介管理系统注册 、登 录管 理模 块主界 面模 块查询 管理 模块发布 信息 模块看房 登记 模块出租 / 出售 协议 管理 模块房源 信息 管理 模

7、块客源 信息 管理 模块业务 信息 管理 模块注 册登 录填 写 信 息上 传 照 片查 看打 印 输 出出 租出 售求 租求 购增 删 改 查分 类 标 记客户业务员/管理员出 租出 售求 租求 购- 5 -2.2.42.2.4 系系统功能模块分析统功能模块分析本系统一共包含9个模块：注册、登录管理模块，主界面模块，查询管理模块，发布信息模块，看房登记模块，出租/出售协议管理模块，房源信息管理模块，客源信息管理模块，业务信息管理模块。1、注册、登录管理模块：对客户、业务员和管理员分别登录，是用户进入系统主界的一个选择模块，用户必须经过验证才能进入并使用系统，否则将不能使用。对新用户的注册：新

8、用户必须先注册才能登录。2、主界面模块：供用户选择进入哪些管理模块。3、查询管理模块：通过查询条件对房源基本信息进行查询，能正确的将查询的记录显示在查询列表中。4、发布信息模块：可以浏览、发布、修改、删除、审核出租（出售/求租/求购）的房屋基本信息；并且，可以对特殊要求留言。5、看房登记模块：主要管理客人看房登记的一些相关信息。6、出租/出售协议管理模块：主要是主人和客人在售房和租房时应该遵守的一些规则和准则，在成交后，可以实现房屋的租赁合同和买卖合同的签订打印管理。7、房源信息管理模块：主要管理所有的房源的基本信息。8、客源信息管理模块：主要管理所有的客人的信息，可以浏览、添加、修改、删除、

9、审核联系人的基本信息。9、业务信息管理模块：对待租/待售和已租/已售房屋的信息进行相关标记操作。- 6 -2.2.52.2.5 业务流程描述业务流程描述1、客户到来后由业务员进行详细询问，确定客户意向，并向客户讲解业务内容，使其明确公司与客户各自的权利与义务后，注册系统，填写客户详细信息。2、需要出租/出售房屋的客户在登录后需填写房屋基本信息，上传房屋照片，可填写租售要求，并对业务员进行授权；填写完毕后由业务员对客户所填写内容进行审核，如果填写内容真实，房屋信息无漏填、错填项目，并且相关证件手续无虚假，则业务员予以审核通过；如果项目内容需要修改，则可在取得授权后进行修改，修改后如确认无误，予以

10、审核通过。3、审核通过及不需要审核的客户（即求租/求售者）可以根据自身要求进行房源查询。如在查询列表中没有满意的房源，那么客户（仅求租/求购者）填写意向表，填写完毕后可以回家等候业务员的消息，业务员会在有满足条件的客户出现时联系客户双方见面看房。4、如果客户在查询列表中发现满意的房源，那么通知业务员，由业务员联系后可以去看房。5、在客户有满意房源时，由业务员带领房主和求租/求售者双方一同查看房源，如果双方不满意，则需双方继续等待；如双方满意，那么商议合同内容并打印合同，双方签字后办理相关手续，手续办完后结算业务费用，业务结束。6、由于客户可能在合同打印后对合同日期和金额有修改，所以需要客户签订

11、授权书，授权给管理员，由管理员在客户的陪同下修改合同日期或金额，修改后继续合同的签订和办理后续手续，结束业务。7、待一项业务完成后，业务员需要对房源状况和业务进度进行标注。8、月末或期末，业务员需要对本期的业务完成情况进行查看统计，并打印房屋出租/出售情况相关报表上交给管理人员。- 7 - 8 -2.2.62.2.6 业务流程图业务流程图客 户管 理 员出租 /出 售者注册客户基本 信息库登录房屋基本 信息库上传照片留言授权审核业 务 员相关证件通过审核客 户根据所需 条件查询查询列表客户意向表回家未通过审 核审核客 户授权修改房屋基本 信息库 业 务 员客户不满 意房源客户满 意房源看房双

12、方 客 户 业 务 员双方客户 满意房源商议合同打印合同双方客户签字合同信息库结算缴费收据客 户合同内容有误授权修改合同管 理 员登录月末/期末查 看统计业务查看业务进度查看房源状态标注打印报表- 9 -2.32.3 系统功能建模系统功能建模2.3.1 数据库和表2-1 User（客户基本信息表）列名描述数据类型（长度）允许空备注User_ID客户编号int主键User_names客户姓名varchar(20)User_type客户类型varchar(10)User_sex客户性别varchar(10)User_phone联系电话varchar(20)User_cardID身份证号varcha

13、r(18)User_birth出生日期datetimeUser_homeAdd家庭地址varchar(50)YUser_homePhone宅电varchar(20)YUser_email邮箱varchar(50)YHome_ID房屋编号varchar(10)YUser_Date注册日期datetime2-2 House（房屋基本信息表）列名描述数据类型（长度） 允许空备注House_id房屋编号int主键House_typeid房屋类型（朝向）varchar(10）House_seatid房屋地址varchar(10）House_state房屋状态varchar(10）YHouse_fitme

14、ntid房屋装修情况varchar(10）YHouse_methodid房屋用途varchar(10）YHouse_price房屋价格numeric(18，0）YHouse_floorid房屋所在楼层varchar(10）YHouse_area房屋面积varchar(20）YHouse_remark标题varchar(50）YHouse_photo房屋照片varchar(50)Y User_names客户姓名varchar(20)YUser_phone联系电话varchar(20)Y- 10 -House_spare备注varchar(MAX)YHouse_pr房屋产权varchar(20)Y

15、House_areas房屋所在区域varchar(20)Y2-3 Intent（客户意向表）列名描述数据类型（长度）允许空备注Intent_id意向编号int主键User_ID客户编号varchar(10)主键User_names客户姓名varchar(20)Intent_type客户意向类型varchar(10)House_typeid房屋类型Varchar(10)YHouse_seatid房屋位置Varchar(10)YHouse_floorid房屋所在楼层Varchar(10)YHouse_favorid房屋朝向Varchar(10)YHouse_methodid房屋用途Varchar(

16、10)YHouse_price房屋价格numeric(18, 0)YHouse_area房屋面积Varchar(20)Y2-4 Contract（合同信息表）列名描述数据类型（长度） 允许空备注Contract_ID合同编号int主键House_id房屋编号varchar(10)User_ID1客户编号（甲方）varchar(10)User_ID2客户编号（乙方）varchar(10)Employee_id业务员编号varchar(10)Contract_amount合同金额numeric(18，0 ） Contract_data合同日期datetimeContract_Afees中介费用numeric(18，0 ）YContract_Breach 违约金numeric(18，0 ）YContract_pcID房产证号varchar(20)YContract_remark备注varchar(50)Y- 11 -2-5 Login（登录信息表）列名描述数据类型（长度）允许空备注Login_id登录编号int主键Login_name登录名称Varchar（20）