江阴敔山湾房地产市场概况

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1、江阴及房地产市场概况一、江阴市宏观市场环境 1、 区位条件南京都市圈苏锡常都市圈上海江阴至靖江至无锡苏州常州江阴市地处苏锡常城市圈的中心，交通便捷，区位条件优越。 北临长江，由长江江阴大桥通往靖江、苏北地区；南部通过锡澄高速通往无锡。2、 区域交通江阴交通便利， 2 小时车程范围 内可辐射长三角 大部分主要城市 江阴到上海、南 京两大城市各 148 公里，到无 锡、常州仅 38 公里。3、 城市经济 江阴经济发达，连续十年年位居全国经济百强县前三。2010 年，全市总面积 987.53 平 方公里，其中陆地面积 811.7 平方公里，水域面积 175.8 平方公里，其中长江水面 56.7 平

2、方公里，沿江深水岸线长达 35 公里，城市建成区为 49.23 平方公里 ，辖 6 个街道，11 个 镇，65 个社区、4 个居委会、305 个村委会。4、 经济发展水平江阴近十年江阴市国民生产总值增幅保持在 13%以上，其中 2006 年和 2008 年两年增 幅突破了 20%；排名排名行政名称行政名称行政级别行政级别所属省级行政区所属省级行政区2009 年年 GDP（亿元）（亿元）1昆山县级市江苏17802江阴县级市江苏1713.363张家港县级市江苏14254常熟县级市江苏1280.15吴江县级市江苏858.56晋江县级市福建775.867宜兴县级市江苏680.688绍兴县级市浙江655

3、.269慈溪县级市浙江626.2410龙口县级市山东6232010 年江阴市国民生产总值达到 2000.92 亿元，全国百强县中连续多年排名前三江阴市人均 GDP 快速增长， 2010 年突破 25000 美元，人均可支配收入连续十一6387759801151.8153017132000.9226% 21%26%18%33%18% 13.30%0%10%20%30%40%01000200030002004200520062007200820092010%亿亿元元江江阴阴历历年年GDP及及增增速速GDP增长率66670823469745412000012761714257216601024%24

4、%18%23%6%12%16.50%0%10%20%30%0500001000001500002000002004200520062007200820092010%元 元江 江阴 阴历 历年 年人 人均 均GDP及 及增 增速 速人均GDP增长率1370216113186022101324214271193078419%18%15% 13%15%12%11%0%3%6%9%12%15%18%21%050001000015000200002500030000350002004200520062007200820092010元元江江阴阴历历年年人人均均可可支支配配收收入入及及其其增增长长人均可支配

5、收入增长率年名列全省县级市前三5、 产业结构0204060801001202004200520062007200820092010产产业业结结构构年年度度变变化化三产占比二产占比一产占比2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年2010 年三产占比35.9634.3234.9535.536.538.0939二产占比61.5963.4963.3262.9962.0960.0259.19一产占比2.452.191.731.511.411.891.81以重工业为的主产业结构，产值较高决定了江阴具备一定数量的高端收入人群。 江阴市工业经济发达，具有相当实力和规模的工业企业

6、数量较多，根据统计， 2010 年大中型工业企业 200 家，其中上市企业约 23 家； 第三产业比重逐年上升，有利于房地产市场的发展，2010 三产比重为 39%，比上 年提高了 0.91 个百分点。6、 人口情况随着城市化进程的不断加快，人口也以每年 4%左右的速度增加，为房地产市场提供 了潜在的购房人群。从人口总量和变化来看，江阴近年来外来人口增速明显；相关信 息报告，预计到 2012 年，城市外来人口可达 82.6 万，占城市户籍人口比重约 67%， 外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量，这也利于城市的房地产发展。小结1、区位：、区位：区位优势明显，交通便利，长三角的大部分城市

7、均在 2 小时车程范围之内。 2、经济：、经济：经济发展强劲， ，2010 年 GDP 达到 2000 亿元，人均 GDP 达到 2.5 万美元，是名 副其实的富饶之地，消费力强盛。 3、产业：、产业：以重工业为主，乡镇企业发达， 2010 年大中型工业企业 200 家，其中上市企业 约 23 家，较高的产值决定叫数量较多的高收入人群。 4、人口：、人口：城市化进程加快，近年人口以每年 4%左右的速度递增，预计到 2012 年，城市 外来人口可达 82.6 万，占城市户籍人口比重约 67%，为江阴房地产市场提供了庞大的消费 人群。7、 总体规划敔敔山山湾湾新新城城未来中心城区城市发展，向东向西

8、为主发展方向，向南为次发展方向未来中心城区城市发展，向东向西为主发展方向，向南为次发展方向（1）城市规划区 全市域，总面积 988 平方公里。 （2）城市规划用地范围 东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约 198 平方公里。 （3）规划期限 近期：2002 年至 2006 年。 中期：2007 年至 2010 年。 远期：2011 年至 2020 年。 远景：本世纪中叶。8、 市区发展格局敔敔山山湾湾新新城城西西规划城市结构为带状组团式，城市交通干道以东西向和南北向为主呈“井”字形分布 城市将要发展成为带状组团式的总体架构，主要为东、中、西三大部分，每一部分又 可分为两个

9、组团。 东西向的滨江大道和澄南大道为交通性干道，人民路为生活性干道，两侧分布江阴主 要的生活性区域。9、 工业规划二类工业用地一类工业用地东部工业区西部工业区南部工业区未来工业主要分布在城市外围东、西、南三个方向。 根据总体规划，江阴市区将形成东部工业区、西部工业区、南部工业区三片工业 区 。10、居住规划夏港居住区城南居住区城中居住区城东居住区山观居住区云亭居住区城西居住区江阴城区规划 7 个居住组团，分别为城中居住区、城东居住区、城西居住区、城南居 住区、夏港居住区、山观居住区、云亭居住区11、近期重点规划城市客厅临江新城商务中心敔山湾新城新南门西组团根据江阴 7 个居住组团的规划，近期重

10、点规划为：城市客厅、西组团、临江新城商务 中心、新南门、敔山湾新城，而敔山湾新城承载了云亭与山观两大组团的居住功能 江阴市政府通过发展城市客厅、西组团、新南门、敔山湾新城，落实“东延西扩，南 北改造，控制边缘，经营城中”的近期发展思路。 本地块位于敔山湾新城。本地块位于敔山湾新城。小结1、 江阴市总体发展规划中确立东西为主要发展方向，南向为次要发展方向，敔山湾新城 位于主要发展线“东向”上； 2、 在规划的 7 大居住组团中，本区域承载了云亭与山观两大组团点的居住功能，另外近 期的发展重点区域中，也有敔山湾新城； 3、 市区东部的经济发展和人均收入水平均较高，这为敔山湾区域的房地产开发起到了支

11、 持作用。二、房地产市场发展情况分析 1、宏观市场2009年江苏各县级市房地产投资占固定资产投资比重江阴市固定资产投资远高于江苏省其它县级市，房地产投资占固定资产投资比重 越来越高 2010 年江阴市固定资产投资已经达到了 627 亿元人民币，其中房地产业投资总额 为 106.51 亿元。2、供求关系江阴市房屋销售/竣工面积逐年提升，房地产供求基本趋于平衡 江阴市房屋销售/竣工面积逐年提升，从 2004 年开始超过 80%，2009 年的火暴销售之 后，2010 年又趋于稳定。3、土地市场城城市市客客厅厅、敔敔山山湾湾新新城城中心组团东组团1北组团3南组团4西组团2临 港 新 城4土土地地推推

12、出出方方向向2010 年江阴市土地出让前三甲为：澄江街道（约 1380 亩） 、临港新城（约 600 亩） 、 敔山湾（约 550 亩） 土地供应：土地供应：土地供应量巨大并且逐年增多，2009 年土地供应面积是 2008 年的 3 倍多， 2010 年的土地供应面积达到 379.9 万；从供应结构上看，基本为商业或商住用地，从供应结构上看，基本为商业或商住用地， 纯住宅用地用地极少；纯住宅用地用地极少； 土地成交：成交异常活跃，未出现流标现象，土地成交：成交异常活跃，未出现流标现象，09 年地王频出也说明了土地市场的火爆，年地王频出也说明了土地市场的火爆， 如：2009.8：总价 65300

13、 万，400 万/亩（敔山湾地块） ； 土地价格：土地价格：土地价格上涨迅猛，2010 年的土地均价已经达到年的土地均价已经达到 282.74 万元万元/亩。亩。4、未来土地供应江阴未来土地供应区片示意图敔敔山山湾湾地地区区市区基本无供应，但存在旧城改造情况，土地多在外围，如城西、城东、敔山湾地区 江阴市近年来土地供应主要来自于存量土地（旧城改造） ，目前主城区可改造用地所剩 不多； 未来大面积土地供应区域只能出现在主城区以外（临港新城、敔山湾 ） 。5、商品房市场近两年，江阴房地产市场变化较大。2008 年受到宏观大势影响成交较为低迷，供 销比达到 2.13；2009 年市场恢复，成交量恢复

14、明显，供销比为 0.54；2010 年基本 达到平衡，供销比为 1.07； 2010 年 4 月以来，由于受宏观政策影响，江阴市商品房市场出现了成交均价下滑 的现象，但从 6 月份开始， “量价齐升” ，进一步说明成交市场正向理性的方向迈进。 2010 年 12 月均价已经达到 8025 元/。6、房地产市场发展趋势城城中中：未来供应据胡趋于零，但 存在部分旧城改造的潜在供应城城西西、临临港港：目前商品房的 集中供应区域，以满足刚性 和首改需求为主城城南南：受益政府恢复南大门 风貌的规划，未来供应较大， 定位约中端偏上敔敔山山湾湾新新城城：政 府重点规划区域， 未来的低密度富 人聚集区城城东东

15、：江阴的“城市客厅”， 受土地供应限制，未来区域 商品房供应较少江阴房地产市场沿长江呈带状发展，受政府导向较多，未来供应主要集中在城西、城 南和敔山湾小结1.江阴市 2010 年固定资产投资为 627 亿元，远远高于省内其他县市，房地产开发投 资为 106.51 亿元，占固定资产投资比重越来越高，房地产市场前景广阔； 2.土地市场十分活跃，2010 年总供应近 380 万方，且全部中标，地价由 2008 年的 86.46 万/亩飙升至 2010 年的 282.74 万/亩，上涨了 3 倍之多，未来土地供应将向 “东、西”两条主线发展，本区域位于“东”上； 3.商品房市场 08 年由于受宏观影响

16、而低迷，之后再度高涨，且日趋平稳健康，2010 年供销比基本平衡；房价也在一路上升，至 2010 年 12 月份，江阴市区商品房均 价已经达到 8025 元/； 4.目前江阴市房地产按区位可分为六大板块，但功能定位不一，敔山湾新城作为 “东拓”的主要热点区域，将会被打造成未来的富人居住区。三、区域市场环境 （一）敔山湾新城基本情况介绍 1、新城概况敔敔山山定定山山羊羊头头山山敔山湾地处江阴市城区与东部三大经济强镇之间的衔接点上； 东起定山，西至白屈港，北至芙蓉大道，南至名豪山庄，该区域由敔山（耙齿山） 、 定山、羊头山三山合围而成，山体面积 470 公顷； 核心区规划面积核心区规划面积 5.17 平方公里平方公里，区域内原生态山体资源丰富，山水自然环境非常区域内原生态山体资源丰富，山水自然环境非常 优越优越； 区域内涉及云亭镇和新城东两个行政区，共有 43 个村民小组； 距市中心仅距市中心仅 6 公里公里。周边水、路、空等大交通条件优越，区域内现有长山大道、芙 蓉大道两条城市主干道穿越，交通