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1、槐林镇金猴渔具科技城市场研究分析报告世华地产顾问机构2007 年 10 月 5 日槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！2 第一章小城镇商业及房地产开发的理论一、小城镇商业及房地产开发理论的发展及其城市发展意义小城镇的形成原因及其类型： 小城镇形成的原因 长年的聚集而成镇祖祖辈辈居住在某一特定区域，繁衍生息，人口不断的增加，进而形成一定的规模、一定数量的人口，以及购买及交换的场所需要，逐渐形成一个小的聚集区域，形成城镇。城市开发进程要求的新农村建设小城镇是城市建设的补充，是地方乡镇经济、政治、科技、文化、教育的中心。城市规模的扩大必将导致众多城市问题的出现，农村人口
2、如何转化成为城镇人口，小城镇建设应运而生。 特定地理环境与特定文化特殊的地理环境与位置也是形成城镇的重要因素之一，边关小镇、文化小镇在全国也是分布较为广泛。 小城镇的类型 小城镇一般是镇的行政中心，行政性中心是众多小城镇主要的、共有的特征之一 以历史文化为主的小镇，一般是科技小镇、旅游小镇 以流通为主体的小镇一般是贸易小镇、边陲小镇 以特色经济为主体的小镇一般是经济小镇、产业小镇槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！3 二、小城镇商业及房地产的特征商业的特征： 商业业态形式落后，布局不合理。我国乡镇商业的发展基本上是一种自发形式，是为了满足当地的基本消费需求所逐步形
3、成，基本以零售商业与服务行业为主，商品经营中批发与零售混为一体。 店铺规模小，经营手段落后商店店铺的规模普遍不大，除农贸市场（分解为各个小摊）和商场（大多数为供销社所有，已基本解体）外，虽店铺数量众多，但商品经营品种单一， 样式简单， 多为廉价物品， 且各店铺经营基本雷同。 这些店铺的经营业主绝大多数素质不高，文化程度较低 （多数为初中以下），技术程度也较低，基本没有接受过相关的专业训练。经营上主要为家族式经营，市区县城成为主要的进货货源地，销售辐射范围主要在乡镇及周边村庄。个体经营者由于资金不够，仓储不足，缺乏适销对路的商品，部分商品供应不及时，消费者特别是一些高收入消费者的需求得不到满足，
4、抑制了部分消费。 不重视竞争，且竞争手段单一乡镇市场竞争者将眼光完全盯在自己的经营上，对处在同一条街上的竞争对手往往缺乏足够的了解，业主表示各店铺都有稳定的顾客，竞争对手一般都难以抢走自己的顾客，所以他们的精力和手段更多的放在维持现有的顾客基础层面上。槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！4 房地产特征： 房地产开发的规模较小 ，其由于受到地域的限制，房地产项目多在3 万平方米以下，规模超过3 万平方米的项目对于乡镇而言已是规模较大的项目。 开发水平层次较低， 其开发企业一般缺少专业的从业的人员，因而在产品上、各种配套上体现出与城市巨大的差距。 房地产开发的受众面较
5、小 ，房地产开发主要面对是本镇人口与所辖乡、村的人口，外来人口基本不存在。小城镇商业及房地产的城市意义 小城镇商业及房地产商业的发展可有改变城镇的原来的旧有面貌，靓化与繁荣城镇。 小城镇商业及房地产发展有利于增加就业人口，吸收农村剩余劳动力，提升人民收入水平。 小城镇商业及房地产发展有利于改善消费者的居住、购物环境，增强人民的幸福感。小城镇商业及房地产发展有利于减轻城市已不堪重负的就业、环境、教育等众多压力。小城镇商业及房地产的开发模式 一般是单独开发的模式，或商住结合的方式，多种物业复合型的地产形式将极少被提及。 一般采用自产自销的原始开发模式，社会生产的专业化与精细分工很难涉及。 可充分理
6、解地域特色或地方文化，促使文化与地产、商业相结合。槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！5 引言：通过对于城镇商业开发理论的阐释，以及其与房地产开发的关联性简析，折射出小镇地产与商业的共性特征，但个性的差异性是普遍存在的，因此必须对于本项目位于的槐林镇及其周边产生影响力的区域进行调查、研究、分析。第二章槐林镇宏观分析：1、槐林镇简介安徽省巢湖市槐林镇位于巢湖南岸，316 省道（巢湖 庐江）穿镇而过。东南与无为接壤，西与庐江交界。区域总面积165 平方公里，其中耕地面积 62385 亩，山林面积 3.42 万亩。全镇管辖 14 个村委会， 2 个居委会，现沐镇也属于槐
7、林镇管辖范围,总人口 71117人，其中农业人口67894 人，非农业人口 3223 人。2、槐林镇宏观数据分析：槐林镇 2006 年经济数据及 2007 年预测性分析名称2006(亿元) 2007(亿元) 预计增长地区生产总值：6.27 7.1212%全社会生产总值19.4 22.815% 固定资产投资1.68 2.120% 财政收入0.2 0.217.3% 槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！6 地区生产总值 : 地区生产总值稳步增长 , 对于一个湖边小镇年产值在67 亿元， 经济实力不容小觑，但同时镇经济过于依赖渔网业，经济结构比较单一。经济发展的风险性依然
8、存在，短期内从房地产开发角度而言，相对强劲的经济实力较为利好。固定资产的投资高速增长， 说明区域内部企业发展迅速，生产规模不断的发展壮大， 同时政府投资力度也相对较大，社会的各项投资都在朝着规模扩大化的方向发展。固定资产投资1.682.100.511.522.52006(亿元)2007(亿元)固定资产投资地区生产总值：6.277.125.866.26.46.66.877.22006(亿元)2007(亿元)地区生产总值：槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！7 财政收入与地区生产总值相比较少，这一方面说明政府的财政收入受到影响，政府的众多发展形成受到资金的限制，同时也
9、必须注意到其资金的流向，一部分资金将流向社区，成为消费资金，反映民间将存在极强的社会购买力。财政收入0.20.210.1940.1960.1980.20.2020.2040.2060.2080.210.2122006(亿元)2007(亿元)财政收入槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！8 第三章槐林镇商业及房地产市场调查：一、槐林镇商业及房地产的供应市场调查1、商业及房地产土地市场供应土地是建筑物的载体，同时也是房地产市场供应的前提与基础，槐林镇目前的土地供应中，除位于镇中心的金猴渔具厂地块外、具有一定规模的还包括亲水华庭周边地块、及巢庐路南部地块。其占据了镇土地供
10、应的主体的地位。土地供应的宗数有限，但这几宗土地都具有一定的规模，站在城镇的房地产市场发展的角度，我司认为地产开发的前提性目前颇为充足。2、商品房供应市场：商品房供应市场主要包括住宅供应市场及商业供应市场，其中又可分为自建房市场及商品房市场，截至目前自建房市场仍旧占据相当比例，但是从目前状态以及未来发展来看，未来商品房将逐渐取代自建房而成为市场主力。住宅供应市场：住宅供应市场早期最主要的为安居开发的亲水华庭项目、以及金猴渔具开发的金猴花园项目 （一期部分已入住， 目前二期正在销售），以及零散的私人的小规模的住宅供应，目前市场中住宅的供应来源主要为金猴花园，其在市场中扮演领导者与旗帜性社区。商业
11、供应市场：因槐林镇商业的铺面基本已自建自营为主体，且新建的商业均不在城镇商业的核心位置，真正意义的商业类商品房供应屈指可数。商业市场供应量有限。槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！9 3、自建房供应市场上述提及，目前住宅市场除两大开发项目外，基本再无商品供应，然而自建房市场长期存在，抛开住宅物业不谈，仅商业物业而言，市场约 60%或以上商业物业为性质隶属自建房。4、商业及房地产商品房的销售情况：由于槐林镇早期的市场供应量有限，市场启动较晚，加之城镇具有自己的支柱性产业，众多居民具有一定的经济实力，加之槐林对于周边的辐射力，从而支撑了商业及房地产项目的开发与销售，项
12、目的销售并未遭遇强大的市场阻力，但预计随着价格的不断上扬以及巢湖市影响力的不断扩大，市场的销售速度将略为放缓。二、楼市的预测1）未来 35 年的供给预测在未来 35 年的范围之内，房地产市场的供应量将会呈现增长的趋势，但增长的幅度有限，其中金猴项目将会成为槐林镇最大的住宅与商业项目，其与其他地块相辅，成为未来市场中供应的主体。2）未来 35 年的需求预测：未来 35 年槐林的需求将会成为持续增长的趋势，其需求的动力主要是： 槐林镇的经济（特别是渔网产业）持续稳步发展，促使消费者居民收入的提高。槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！10 槐林镇为周边乡镇中规模最大、辐
13、射力最强的城镇，对于其他区域具有一定的吸聚作用。消费者消费习惯随着时代的进步也在不断的变革，希望改善居住状况或者为特定目的消费（子女上学等）。3）地产开发的周期性预测：地产开发是存在周期性的，具有一定的发展规律，其一般呈现低谷兴起繁荣平稳下降低谷的循环往复发展，此地产开发的规律房地产成熟度相对较高大城市表现的较为明显。槐林镇隶属于居巢区，巢湖市区的房地产发展自0304年起步， 0506 年处于繁荣的状态， 07 年后随着市场项目的增多，供应的加大，市场出现了平稳的迹象，且在平稳时期滞留。对于小城镇的房地产开发，其发展的周期性不会按照一般的周期性理论严格的发展，可能会存在某个环节的缺失，槐林镇的
14、地产开发周期一般是由城镇的经济水平、消费习惯决定的。短期内将处于相对较为繁荣的状态之下。4）市场价格变化水平的预测：目前市场销售的价格住宅在10001700 之间，商业的价格较为宽泛，在20008000，其价格水平低于巢湖市（均价23002400元/平方米）与庐江县城（ 22002300） ，但高于周边的其他乡镇。住宅市场价格已属于中上游水平，在短期内没有巨大利好消息的刺激之下，项目的价格将很难产生大规模的飞跃式发展，价格的增长水平将会在 5%8%左右徘徊。槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！11 商业物业价格主要是由地段、经营业态、业种，市场培育、发展前景所共同
15、体现的，其还具有很强的投资、保值、防老等功能，因此其价格有时与其价值相背离，具备创造超额利润的空间。价格水平在目前槐林镇的发展趋势来看，预计商业物业将会持续上扬。三、槐林镇商业市场调研分析：1、槐林镇的商业布局与商铺来源：槐林镇的商业呈现T 字型 的布局，城镇商业基本集中在巢庐路（巢庐路含石次河桥-槐林中学段）与中街之上（中街含镇政府-农贸市场 苏果超市段）其中，中街是槐林镇商业最为繁华的区域。其余道路的商业则是槐林镇商业的补充。槐林镇的商业铺面基本是上下2 层联体性的商铺，除少数规模较大的商业之外，其基本是低层作为商业经营，二层居住为主的家庭式商业经营模式。商业缺乏整体的规划性。槐林镇金猴渔
16、具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！12 2、槐林镇主要的商业业态：槐林镇主要商业业态总表：服装类餐饮 娱乐文化体 育百货 超市电器 电讯家装 建材医药美容 美发鞋帽 皮具钟表 眼 镜首 饰五 金 机 电宾馆 旅馆巢庐路数量16 5 7 7 14 2 2 1 1 10 面积600 80 600 340 850 100 100 50 160 130 床中街数量22 7 3 17 6 6 3 9 10 1 1 1 面积1200 580 190 1500 1200 320 250 450 600 70 80 合计数量22 23 8 24 13 20 5 11 10 2 2 11 比重14.37 13.72 5.8 15.68 17.64 13.07 3.2 7.18 6.53 1.3 1.3 槐林镇金猴渔具科技城市场分析报告世华地产顾问本方案是须严格保密的！13 巢庐路商业业态分布图：1657714221110024681012141618服装类餐饮娱乐类文化体育类百货超市
