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1、鳌江市场调研报告目录1第一部分 城市概况 2一、市调方向二、鳌江简介三、鳌江城市中心区总体规划第二部份 宏观经济政策调控6一、国家及地方宏观调控二、温州市宏观调控第三部份 鳌江房地产市场概况 13一、一级市场二、二级市场三、三级市场四、重点楼盘比较分析五、住宅总体情况分析第四部份 商业街调查分析 21一、鳌江镇商业街概况二、主要商业街分析2第一部份 城市概况一、市调重点方向1）鳌江城市规划与建设情况；2）鳌江房地产开发发展情况；3）竞争楼盘的面积设置、销售价格等；34）街区商业业态定位排摸及论证；5）二层以上商业的市场形态及实用功能了解；6）跃层、休闲娱乐产业、超市等专项调查。二、鳌江简介地理
2、位置：鳌江镇地处东海之滨，位于浙江省温州市平阳县城南部，全镇总面积 102平方公里，东与国家级海洋自然保护区南麂列岛相望；南与龙港隔江为邻；西与国家级风景区南雁荡山接壤；北与县城昆阳镇相连。行政关系：鳌江镇隶属于浙江省温州市平阳县，是平阳县经济、交通中心。1997 年4 月被列为国家小城镇综合改革试点镇后，建立了“四办六局” ，部分行使副县级管理职权，成为温州市计划单列镇。镇内设有口岸、海关、商检等涉外机构。人口环境：全镇现辖 11 个办事处，100 个行政村，16 个居民区，总人口 15 万，主要民族为汉族，其中有畲、回、满、苗等民族共 1262 人。交通优势：鳌江镇海陆交通十分便捷。距温州
3、机场 50 公里，104 国道横贯镇区，鳌江港水深底软，可通航 3000-10000 吨货轮，水上运输直达全国各大港口，码4头年吞吐量为 100 万吨。市场资源：鳌江镇历来为浙南闽东北的主要物资集散地，镇内主要市场有浙南水产城、商业城、服装城、建筑装潢市场、钢材市场、水果市场、木材市场、副食品市场等 20 多个商场，年成交额逾 50 亿元。三、鳌江城市中心区总体规划范围界定鳌江城市中心区范围为东、南至规划道路，西临水深河，北界吉祥路，总用地面积 69.41 公顷。城市性质以商贸、居住为主，兼会展、办公、宾馆等功能的中等城市中心商业区。人口规模规划居住人口：21203 人城市结构“两条轴线” 、
4、 “三个圈层”的特征“两条轴线”：即以东西向的胜利路构成本中心区的景观主轴，轴线的西端对景为鳌龙跨江大桥，东端对景为东面的绿色山峦；南北向的兴鳌路以形成5连续的大中型商业服务设施界面，为本片区的景观副轴。“三个圈层”：指充分利用城市中心广场、商务中心广场、水广场的城市开放空间，构成该区的“核心”圈层。以会展中心、商务中心、商贸大厦、宾馆等一批超高层和高层建筑群构成本中心空间的第二圈层，也是平阳鳌江的标志性景观空间。本中心区第三圈层是标志性建筑群周围密集的，作为背景空间的高层建筑群及多层建筑。用地功能规划四个不同功能区块：1）以城市中心广场为主的城市广场区块：该区块空间开敞，轴线关系和方向感强烈
5、。该区块为“中”字型空间，以城市中心广场构成该区块的空间核心。东西、南北两端有建筑围合，靠近北端面向道路开敞，靠近南端则面向河流、绿地开敞。2）围合城市中心广场的会展中心区块：该区块集会议、展览、办公等多种功能于一体，空间界面呈圆弧型，形成独特的空间景观。3）由主干道两侧各地块组成的商贸区块：体量巨大的城市标志性高层建筑群和开阔的街道空间是该区块最突出的空间特征。四周塔楼林立，具有较强的现代化城市空间特征。4）居住生活区块：该区块由中心区东侧、西侧、北侧的高层、小高层及多层6住宅组团构成。街道空间相对较小，其空间具有较强的生活气息。7第二部份 宏观经济政策调控8进入 2008 年 10 月份，
6、国际金融风暴越演越烈，已明显影响到我国实体经济。虽然各地方政府纷纷出台“救市”措施，中央政府也及时出台被认为是 180 度转变从严从紧态度的下调交易税和降低利率的救市政策，但并末改变成交量继续下滑的态势，反而使楼市出现更加的恐慌呈现价量齐跌的局面。 这种情绪已明显漫延到温州楼市。10 月份一级土地出让市场，有 10 宗地块推出仅 1 宗成交，9 宗地块均以流拍告终；二级市场上网销售的销售率仅达到20%；三级二手市场的成交量仅 327 套创近几年的新低，而且 从二、三级市场价格看均出现回落状况。 温州楼市虽然存在供应短缺，购买力旺盛这个格局，但是市场预期正向房价狂涨时大家追涨抢购，往往一天清盘，
7、而市场预期追跌时，同样会造成观望待跌，而使市场交易低迷。这一共振现象在 10 月份己开始暴露无遗。 国家及地方宏观调空1）央行月内二度降息在美国金融危机蔓延、全球金融动荡的背景下，中国对货币政策工具进行了重大调整：中国人民银行 10 月 8 日决定，自 9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27 个百分点，自 15 日起下调人民币存款准备金率 0.5 个百分点。此外，活期存款利率不变，三个月整存整取定期存款下调 0.18 个百分点，六个月贷款下调 0.09 个百分点。与此同时， 国务院决定自 2008 年 10 月 9日起，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。9紧接着中国人民银行在
8、29 日宣布，从 2008 年 10 月 30 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中一年期存款基准利率由现行的 3.87下调至 3.60，下调 0.27 个百分点。一年期贷款基准利率由现行的 6.93下调至 6.66，下调 0.27 个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。在一个月内，两次降息，且“双率”齐降，历史罕见。两次降息目的是为了增加货币供应，刺激消费，抵御金融风暴的影响，对房地产市场起到一定利好作用。2）我下调住房交易税费自 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销
9、售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。中国人民银行 22 日宣布，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房的金融支持。自 10 月 27 日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%。同时,中国人民银行还下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 0.27 个百分点。中央政府的“救市”是谨慎有余，力度有限，是迫于国际国内巨大金融风险，而向市场作出的信心表示。但政策反映了中央政府近 3 年来对楼市从紧政策调控的态度的一次 180 度的转变。3
10、）各地政府出台“救市”政策10时间房地产救市政策5 月沈阳市公布了普通住宅价格新标准，上调市内五区普通住宅标准至6700 元/平方米，使得大部分商品房交易契税从 4%降至 1.5%。6 月成都政府出台政策：1.契税减免以及财政补贴；2.公积金贷款优惠措施；3.可异地申请住房公积金按揭贷款。公积金贷款首付可 2 成，贷款最高额度至 30 万元，贷款最长期至 30 年。7 月 22日长沙市政府出台关于促进我市房地产健康发展的若干意见 ，从土地、金融、税收及开发报建等各方面提出相应的优惠政策。8 月 1 日厦门政府放宽普通住宅标准；推出 2.90 平方米以下保障住房，贷款利率下调。8 月 4 日福建
11、市政府下发了关于进一步促进房地产市场持续稳定健康发展的若干意见（试行） ，推出了降低契税，延长公积金贷款等一系列举措，被喻为福建市政府部门的“救市一揽子政策” 。救市开始系统化。8 月 12日重庆市财政局公布了关于对农民购买商品住房实行契税优惠政策的通知 ，规定“为促进农村劳动力转移，推进城市化进程，鼓励农民购买城镇住房” 。8 月 23日河南政府出台政策：1. 公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30 年；2.首套商品房购买者可获房贷利率优惠；3.可异地申请住房公积金贷款。购买普通商品房的可按照一定比例减免房地产交易契税。9 月 1 日芜湖政府出台政策：1.调整公积金贷款首付比例和最高限额；
12、2.交易11契税补贴另有针对开发商的优惠措施：调整供地节奏，调整税务收费节奏，土地竞买保证金下调等。常州政府出台政策：1.取消对二次及以上住房公积金贷款最高额度限制；2.开放住房公积金异地贷款；3.实行商业贷款转住房公积金贷款政策。9 月 28日南京市政策关于保持房地产市场稳定健康发展意见出台，旨在重新焕发楼市活力的政策涉及供求各项环节。10 月 7日北京市建委颁布了关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知 ，自即日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。10 月 10日宿迁市政府出台了关于促进中心城市房地产和商业发展的政策规定 ，
13、买房最高给 7%补贴。10 月 13日杭州市政府网站公布了杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见 ，拉开全面救市大幕。10 月 14日上海市公积金管理中心发布关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知 ，从昨天起上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷 60 万元。4）从 2008 年 11 月 1 日起，对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。12温州市宏观调空1）温州二手房网上交易年内推行继去年 3 月 1
14、 日市区商品房网上公开销售后，各县也陆续铺开商品房网上销售，日前，市房管局透露，市区的二手房网上交易要力争在年内完成。市房管局有关负责人称，自去年市区执行商品房公开销售以来，效果良好，与之前相比，网上的销售行为提高了商品房房源信息的透明度，保障了商品房交易的公开、公平和公正，并在最大限度上遏制了投机性购房和炒楼行为。2） “住宅分户验收”温州有望年底前推出从综合验收到专项验收，再到如今建设部门酝酿推出“住宅分户验收” ，我市业主收房时，又将得到更多的保障。日前，市建设工程质量监督站公布温州市住宅工程质量分户验收规则（征求意见稿） ，不日，其将根据反馈情况做出修改意见。如果一切程序正常，该项规定
15、有望于年底前推出实施。1314第三部份 鳌江房地产市场概况鳌江房地产在 2000 年以前基本围绕新河路至江滨路片区开发为主，绝大部分为落地房，规划形态较为整齐，但也存在绿化不足、道路拥挤等现象。该片区是作为鳌江商业的集散地，是鳌江居民的生活休闲购物的中心。2005 年起新建的商品房在逐步增多，土地投放的力度也在加大，总体房地产建设尚处于初级阶段。152006 年瓯南大桥的落成，无疑又给鳌江的房地产市场注入了活力。随着城镇的不断规划和建设，府前路、胜利路的房地产也逐步发展起来，初显雏形。该片区即将成为鳌江未来城市建设的重点之一，城市未来的亮点之一。一级市场公告信息（不完全统计）2005 年-20
16、08 年 8 月份鳌江部分土地出让公告总汇地块名称位置土地用途面积起始价（万元）竞买保证金及中标公司备注鳌江镇原航运公司地块鳌江镇栈前街 69号商住用地面积为4518 2480保证金人民币 300万元，温州市中厦房地产开发有限公司滨江丽景成交价2510 万元2005 年原鳌江水 厂长乐街和阳春街交叉口商住出让面积：6188建筑总面积24752 2020保证金人民币 300万元，温州振兴房地产开发有限公司鑫鳌大厦成交价2220 万元2006 年鳌江镇东河小区海关路西侧地块鳌江镇海关路西侧商住用地面积为10966，建筑面积41000 3328保证金人民币 500万元，温州市安庆建设房地产开发公司东河大厦成交价4760 万元2007 年16鳌江镇中心区 N-5地块鳌江镇古鳌村（胜利路）商住用地面积为9187，建筑面积321505
