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1、房地产 前言 1宏观环境3宜昌市经济环境4宜昌市城市建设9宜昌市房地产市场分析12微观环境19土地性质分析20街区功能26竞争环境分析34项目 SWOT 分析53结语60目 录项目环境调研分析宏观市场分析微观环境分析宜昌市房地产市场分析土地性质分析街区功能环境分析竞争环境分析项目 SWOT 分析宜昌市经济环境目 录宜昌市城市建设武汉经天纬地房地产营销策划有限公司1 任何产品在向市场进行营销推广之前，都必须经过全面的市场调研，了解市场的现状及发展趋势，以期找到其潜在的市场空间。同样，在竞争激烈，极度细化的房地产市场上，由于房地产的不动产特性，使商品房的销售更受到其所在区域市场环境因素的制约。前
2、言武汉经天纬地房地产营销策划有限公司2 我司在此份周边环境及同质物业分析报告中，将本着“以市场为导向”的原则，着重从项目宏观市场（外部因素）和微观环境（内部因素）两个部分来加以分析，其中包括宜昌市经济环境、宜昌市房地产市场现状、竞争楼盘环境等七个细分环节，以求从各个不同的侧面全面透彻的反映项目的环境现状及项目的优劣势。我们希望通过周密和全面的市场环境调研，取得相关的基础资料，并利用专业知识进行理性的分析，认清项目所处市场环境的利弊因素，为项目的目标市场定位提供可靠的依据。前 言武汉经天纬地房地产营销策划有限公司3 宏观环境宏观环境是指对项目推广有间接影响的因素。房地产行业是国民经济发展的重要指
3、标，因此房地产市场受到整体国民经济水平、政策导向、银行利率等大环境因素的影响。近年来，房地产市场已走出低谷，稳步发展，整体形势较好，因此对于每个发展商而言都是机遇所在。宜昌的房地产的发展虽然刚刚起步，但已呈现出蓬勃的生机。以下将通过宜昌市经济环境、宜昌市城市建设及宜昌市房地产市场分析三个部分来细化宜昌市的房地产的宏观环境状况。宏观环境武汉经天纬地房地产营销策划有限公司4 宜昌市位于长江中上游的分界点，地处西陵峡口， “上控巴蜀，下引荆襄” ，有“川鄂咽喉”之称。宜昌市为湖北省省辖市，全市辖六县、三市、四城区，总面积2.1 万平方公里，人口 400 余万，其中城区人口 133 万(包括新设立的夷
4、陵区)。宜昌市是鄂西的政治、经济、文化中心，为鄂西南、川东和湘西北的物资集散的重要港口，是全国最大的水电能源基地。随着改革开放的不断深入，特别是三峡工程的建设实施，市政建设日新月异，市区内交通便利，新开辟的西陵经济园区、东山经济开发区，投资环境优越，海内外人士兴业发展的一片热土。宏观环境宜昌市经济环境武汉经天纬地房地产营销策划有限公司5 1综合经济实力不断增强根据有关资料表明，2001 年全市国民生产总值达到 410.34 亿元，比 1996 年增长 72%，年均增长 11.5%。财政收入达到 28.78 亿元，比 1996 年增长 87.1%，年均增长 13.3%；税收占财政收入的比重达到
5、86.5%，年年实现财政收支平衡。五年累计完成固定资产投资 1066.67 亿元，年均增长 10.6%。宏观环境宜昌市经济环境武汉经天纬地房地产营销策划有限公司6 2工业在调整中持续增长全市国有及国有控股企业着力于所有制结构的调整，由 1997 年的 282 家下降到170 家，资产总额由 200 多亿元上升到 400 多亿元，个体经营户发展到 8.4 万户，私营企业发展到 3537 户。同 1996 年相比，工业经济中国有经济的比重由 42.7%下降到 30.2%，非国有经济的比重由 57.3%提高到 69.8%。不断优化工业内部结构，水电、食品、化工、生物工程及新医药、建材、航天工程及海洋
6、探测等六大优势产业得到长足发展，2001 年实现产值 157.6 亿元，占规模内工业总产值的 75%，拉动全市工业增长 11.1 个百分点；实现利税 21.4 亿元，占全市工业的 98.2%；实现利润总额 1.1 亿元。高新技术产业得到大力发展，全市省级高新技术企业发展到 16 家，高新技术产业累计实现增加值 31.1 亿元，年均增长 35%。2001 年全市完成工业增加值 78.7 亿元，实现利润 6.7 亿元，工业经济效益综合指数达到 104.8。宏观环境宜昌市经济环境武汉经天纬地房地产营销策划有限公司7 3以旅游业为龙头的第三产业迅猛发展2001 年，宜昌市共接待国内外游客 710.4
7、万次，实现旅游总收入 44 亿元，分别比 1996 年增长 1.35 倍和 1.44 倍，其中接待海外游客 23.4 万人次，创汇 4799 万美元，分别增长 1.3 倍和 1.98 倍。房地产、社区服务等产业快速发展。2001 年实现社会消费品零售总额 153 亿元，比 1996 年增长 72.1%，年均增长 11.5%。宏观环境宜昌市经济环境武汉经天纬地房地产营销策划有限公司8 4对外开放进一步扩大，全方位对外开放格局基本形成2001 外资 1.46 亿美元年，全市外贸出口达到 1.55 亿美元，比 1996 年增长1.17 倍，年均增长 16.8%。实现利用，比 1996 年增长 1.2
8、1 倍，年均增长 17.2%。五年新批外商投资企业 157 家，投资总额 6.52 亿美元，涉外税收比 1996 年增长1.22 倍。宜昌高新技术产业开发区、犭 虎 亭经济技术开发区等开发区建设取得了新的成绩。5人民生活水平明显提高2001 年，宜昌市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 6187 元和 2413 元，比 1996 年增长 29.3%和 34.4%。宏观环境宜昌市经济环境武汉经天纬地房地产营销策划有限公司9 2001 年，宜昌市城市骨架进一步拉大，撤销了宜昌县，设立夷陵区，城区面积扩大到 4249 平方公里。城市基础设施建设成效显著，宜昌、夷陵两座长江大桥建成通车，夷
9、陵广场、五一广场、东山大道改造、发展大道、云集隧道、东山隧道等一批重大市政工程相继竣工，极大地提高了城市形象与城市功能。实施“大树进城”工程，营造了“林在城中，城在林中”的区绿化率达到 40%，人均绿化面积达到12，这对于改城市景观。积极创建国家园林城市， “九五”期间市区 1 亿多绿化投入达元，而 2001 年此项投入将达 1.03 亿元，以使“十五”期间市善城市环境，吸引外来投资，拉动整个城市的经济增长，也将起到积极的作用。良好的宏观政策及规划建设为宜昌市的快速发展提供保障，在市政府的“十五计划”中有以下几点可突出宜昌市未来的发展趋势：宏观环境宜昌市城市建设武汉经天纬地房地产营销策划有限公
10、司10 1）政府将致力于把宜昌建成最适宜人类居住的山水园林城市。2）政府还将加强信息基础设施建设，推进国民经济和社会信息化的进程。3）在城市规划中，将抓好城镇体系规划，把中心区、次中心区、重点小城镇作为一个整体来规划。切实做好三峡工程坝区及周边城镇、点军区、犭 虎 亭区和夷陵区等重点区域的分区规划。重点做好中心城区西陵一路、夷陵大道、沿江大道和发展大道等重点地段的城市设计。宏观环境宜昌市城市建设武汉经天纬地房地产营销策划有限公司11 4）加快城市建设步伐。重点将放在世界和平公园、夜明珠等绿地建设和珍珠路、东园路建设改造等工程上来。5）着力改善人居环境。大力实施退耕还林还草、天然林保护、水资源合
11、理利用等生态环境综合治理工程，切实做好三峡机场至三峡坝区高速公路沿线、城区和三峡坝区“一线两区”的绿化美化工作。加强环保基础设施建设，巩固和提高“一控双达标”成果，创造整洁、优美、舒适的人居环境。6）加快高新技术产业开发区的建设与发展。宏观环境宜昌市城市建设武汉经天纬地房地产营销策划有限公司12 目前，市区共有房地产开发企业 100 余家，其中真正有项目的公司约 30 家，而能在开发上上规模、树品牌的公司可谓凤毛麟角，房地产业的现状及特点如下：1开发规模普遍较小。开发规模一般为 2-3 万，过 3 万的很少，上 10 万的目前仅有位于东山开发区的东山花园和中心城区的星苑及新近推出的世纪欧洲城三
12、个，其它几个做得较成功的花园小区总建面均为 3-5 万，其它很多项目则是分布在老城区的插花式建筑。宏观环境宜昌市房地产市场现状武汉经天纬地房地产营销策划有限公司13 2建筑以多层为主，小高层或高层稀少。这与宜昌市民的收入水平和社会经济发展条件有关。多层普遍为七、八层，小高层住宅小区近年来宜昌市仅紫光园（12 层） 、欧洲世纪城、腾龙阁等少数几家，由于小高层住宅综合了多层和高层住宅的优点，受到市民的认可，市中心区小高层住宅开发有逐渐增加的趋势。而小高层自身的优势将成为未来住宅发展的主流。 宏观环境宜昌市房地产市场现状武汉经天纬地房地产营销策划有限公司14 3城区地价偏高，而商品房售价偏低。伍家岗
13、区地块平均约 30 万元/亩，而西陵区即老城区地段地价为 100 万元/亩（如龙苑、紫光园等） ，更有甚者民主路拆迁改造项目目前市政府报价为 160 万元/亩。至于商品房售价，大部分为 1200 元-1800 元/，超过 2000 元单价的可谓高尚精品住宅，目前这些项目大多集中在宜昌市中心城区内，如龙苑、紫光园、世纪花园、世纪欧洲城等，但这些项目的销售态势良好，市场反响颇佳。宏观环境宜昌市房地产市场现状武汉经天纬地房地产营销策划有限公司15 4规划设计水平偏低，营销推广手法较差，但正在逐步成熟和大幅提升。宜昌市房地产市场规划设计大部分由本地机构完成，缺乏超前性，有很多有待完善的地方，不符合现代
14、人居发展趋势，但也有少数项目请外地机构设计，如龙苑，环境设计由新加坡文章分公司和深圳市世博园公司袂联完成，建筑设计由深圳华森建筑工程设计公司完成，而星苑则除了开发商为本地企业外，包括建筑设计到营销代理全部由深圳公司担纲。目前正在隆重推出的世纪欧洲城，从开发理念到规划设计到营销手法均显纯熟。宏观环境宜昌市房地产市场现状武汉经天纬地房地产营销策划有限公司16 5营销推广基本上也是由本地广告公司或报社直接实施，只有少数几个项目聘请外地机构代理，如龙苑和星苑等，但整体水平仍欠佳，缺乏现代推广及营销理念，广告无新意，售楼人员职业素质不高。宣传广告以报纸为主要发布媒体，电视很少，另有少量路牌广告。6物业管
15、理较落后，但也引入了智能化保安概念。7住宅建筑多为欧式风格。8开发商开始重视园区环境建设，同时也引入了会所概念。宏观环境宜昌市房地产市场现状武汉经天纬地房地产营销策划有限公司17 9中高档商品房的客户来源为：私营企业主、个体工商户、企事单位的中高层管理者、炒股人士、政府公务员、各县市富裕阶层，这其中来自于各县市的在职或不在职的政府官员占有一定的比例。10市政府为加强城市规划和土地供应的管理，于去年底设立市土地储备中心，今后房地产开发的用地一律需在土地储备中心以招标方式取得,使今后房地产开发的市场竞争环境得到优化。宏观环境宜昌市房地产市场现状武汉经天纬地房地产营销策划有限公司18 11房地产开发规费及税费偏高，如城市基础设施配套费为 120 元/；办理产权证时业主需交纳契税及交易服务费为 4.65%。12市民购房的心理倾向：偏向于城市中心区，偏向于喧闹地区，偏向于有一定规模的住宅区，偏向于环境好、户型好的住宅区，偏向于外观新颖靓丽物业管理到位的住宅区，对房屋朝向无特别偏好，对车库配套要求不高，三房二厅（110-130）是市民心目中的理想户型。宏观环境宜昌市房地产市场现状武汉经天纬地房地产营销策划有限公司19 微观环境微观环
