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1、 连锁事业 商圈调查与选店日期： 2004 年 1 月1商圈调查与选店商圈调查与选店* * * * 目目 录录 * * * *壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素柒、地点选定主要条件2商圈调查与选店商圈调查与选店 壹、总则 一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零 售地点的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。 2、确定产品组合及促销重点。 3、分析商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开几家店。 5、找出商圈内的障碍，包括： A 道路设施不便。 B 人
2、口拥挤。 C 交通过度拥塞。 6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分 情况。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激 烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状 况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽 广等。二、商圈调查作业范围 1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。 2、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开 店。三、权责单位及权责的确立 商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。四、营业展店组织架构五、展店开发岗位职责1. 商圈情报之主动收集。 2. 商圈资料之建立。 3. 商圈之规划、评估、分析
3、报告。营业单位展店开发展店工程营业管理3商圈调查与选店商圈调查与选店 4. 执行开店之布点策略制度。 5. 展店计划、活动之推动。 6. 商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 7. 租店及选店业务之执行。 8. 租金行情之分析了解和呈报。 9. 竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。 10.定期（每季）展店发表会之规划与推动。 11.展店评审作业之规划与推动。 12.准加盟店之拜访和公关。 13.和房东之租店谈判。 14.与法务订定租店合同。 15.执行开店管理及制度。 16.不良店之迁移和淘汰。 17.其它有关展店事项。贰、商圈的定义商圈（ trade area）是指一家零售商店的顾客
4、所来自的地理区域。 依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分： 1主要商圈 (primary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总 顾客数的 5570%。 2次要商圈 (secondary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占 总顾客数的 1525%。 3边缘商圈 (fringe trading area)：商店在商圈中剔除前两种商圈 后，剩余的顾客所构成区域。注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可 用圆形或地形式来为商圈推算。边缘商圈（包含剩余的顾客）次要商圈（包含大约二成的顾客）主要商圈（包含大约七成的顾客）商店4商圈调查与选店
5、商圈调查与选店 叁、商圈调查流程NO布点计划确立商圈调查绘制简图选定抽样点搜集资料政府出版资料商圈内资料人口所得资料商店分布资料集合场所资料交通状况资料人潮流动资料建筑物资料竞争店资料人潮变动资料政府未来变动年龄分布资料教育程度资料地区人口资料拟写商圈报告展店归档评估YESNOYES取消调查5商圈调查与选店商圈调查与选店肆、商圈调查重点与调查方式一、商圈范围划分确定 如有以下各情况限制,因而为其商圈之范围划分点：1.商圈范围 A.集中型商圈 主要商圈半径在 2000米以内，次要商圈半径在2000米5000 米之间，边缘商圈在5000米以外。 B.分散型商圈 主要商圈半径在 500米以内，次要商
6、圈半径在500米1000米 之间，边缘商圈在1000米以外。 2.马路之分界、凡超过米 宽之道路四线道以上或中间有栏杆、 安全岛阻隔、主要干道 3.铁路、平交道之阻隔 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈 4.高架桥、地下道阻隔 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5.安全岛之阻隔 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6.大水沟 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7.单行道 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8.人潮走向 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商 圈。二、商圈之界定方法Compas
7、s 法则 是从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引 力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所 示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。例：从计划地点到竞争店的距离商圈的境界点 = 竞争店的卖场面积1 + 计划用地的卖场面积6商圈调查与选店商圈调查与选店Compass 法则 的限制： 1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。 2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形 成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。 三、绘制简图A 竞争店60 平米B 竞争店20 平米计划地30 平米1000 米600 米1计划地与
8、 A 竞争店的分歧点：1000 米 1000 米商圈的境界点 = = = 414 米60 平米 2.4141 + 30 平米2计划地与 B 竞争店的分歧点：600 米 600 米商圈的境界点 = = = 330 米20 平米 1.8161 + 30 平米7商圈调查与选店商圈调查与选店1.集中型商圈为周边5000米简图 分散型商圈为周边1000米简图 2.标出重要建筑物及楼别金融大楼，办公大楼 3.著名商店及影响生活型态之地段特征戏院、百货公司 4.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所超级市场娱乐区之 同等类 5.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置 6.可与本企业连锁店有互补作用之
9、门店 7.政府重要之行政中心 8.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场 所 9.标出街道之行进方向单行道方向 10.标出未来促销活动发之地点四、抽样点及发点之选择确定1.抽样点之选择 (1)办公人口或上班族汇集之地点未来适合设店之地点 (2)人潮走向汇集地点 (3)固定人口较集中流动之地点 (4)可能形成未来的商店群之地段 (5)预定三四个抽样点 (6)其中尽量以一个抽样点为同性质之商店2.发点之选择 (1)主消费群走动频繁之点 (2)次消费群走动频繁之点 (3)区分消费群活动频繁之时段 五、商圈特征1.商店特色及分布情况(1)建筑型态 A.于主要商店街，主要干道上之建筑其建
10、筑高度 B.新大楼与旧式建筑之分布 C.目前之改建情况 D.一三年内可能改建之趋式 (2)行业型态 A.于主要商店街、干道之行业类型 B.以何产品为主，贩卖产品之层次 (3)分布家数，见附件表格一。 A.以抽样点之平行道路为主要调查对象 B.主要道路之商店分布明细 a.将商店分门别类记录 b.并将其统计填入明细表 C.于主要干道、大马路、相同商店之家数 D.商店汇集地带之概述 E.以商店辅助店、竞争店正确所在位置标注于商圈简图。8商圈调查与选店商圈调查与选店 (4)地点类型 A.孤立店B.未规划商业区C.规划购物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）(1)建物型态 A.实地了解于本商圈内住宅
11、区之建筑型态 a.建筑高度，楼数 b.建筑型式为新式或旧式 c.分布区域 B.目前之改建情况 C.一三年内可能改建之趋式(2)分布情况 A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况 B.将该商圈分为 a.商店区，以甲为代码 b.辨公区甲为代码 c.新式住宅区以乙为代码 d.旧式住宅区以乙为代码 e.文教区，以丙为代码 C.于简图上分别划定区域，制作商圈 D.并于图上注明建筑物之楼别3.集会场所(1)场所类型 A.本商圈内汇聚人潮之场所类型 a.商店肯德基、麦当劳，百货公司 b.戏院 c.政府之行政机关 d.展览会场 e.学校、文教机关、公园 f.补习班 g.表演、竞技，比赛场所 h.菜市场，超
12、级市场 i.证券公司 B.聚集人口类型 a.青少年 b.上班族 c.特定行业人士 d.家庭主妇(2)动线 A.人潮汇集流动之路线 B.人潮汇集流动之主要方向9商圈调查与选店商圈调查与选店 4.竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期 及长期的展望、饱和的程度。见附件表格二。(1)卖场气氛 本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务 态度 (2)来客数 该竞争店每日之成交客户数 (3)平均消费额 A.了解该店之各类客数与消费金额比例 B.根据此比例再分别乘其价格 C.加总后求其平均值即为平均消费额 (4)营业额 来客数 平均消费额每日营业额 每日营业额
13、 每月工作天数每月营业额 5.商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附 件表格一。例如： (1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。 (2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。六、人潮状况实地抽样方式1.主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮状况，见附件表格三 A.将一周之时间区分为段 a.周一周五 b.周六、周日、国定假日 B.以点每两小时细分为一个小段 C.以分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经 过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车 D.抽样时将女性人潮分为15-24岁， 25-35岁， 34-45岁， 45 岁以上见附件表格四。 E.将每抽样之
14、数，转变成以个小时之人潮流动数例：以分钟为抽样得该抽样点人数为，将 Z，则为其可能之人口流动数 F.将其数字依时段填入人潮流动抽样表 G.将人潮流动抽样之数字以线图表示人潮分布图 2.人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）(1)固定住家 a.该商圈建筑物来推算当地住家户数 b.以户数 得当地预估人口数 c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数 (2)办公户数 a.计算该区之公司家数10商圈调查与选店商圈调查与选店 b.该区公司家数 （人）该区办公人口 c.该区办公人口即为该区之半固定人口3.交通状况见附件表格五。 (1)公车之往返方向 A.经过该商圈公车之起站与经过路线 B.经过
15、该商圈公车之将行驶路线与终点站 (2)下车后之走向 A.为转车之目的行经之路线 B.为休闲、购物之目的行经之路线 C.为回家之目的行经之路线 (3)未来交通运输系统之影响 A.捷运系统之出入口，可能带动之人潮 B.重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮 (4)该商圈能停车之场所 七、消费特征与人口特征 1.该区住户人口女性所得 A.高所得，达平均国民所得倍以上所占比率 B.中上所得、达平均国民所得倍以上所占比率 C.平均每户女性全年收支情况表与图2.该区往来、居住人口女性之消费习惯 A.对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况 B.习惯消费（文胸） C.女性年龄分配情形 D.性别分配情形 E.教育程度分配表与图 F.职业分配表与图3.外来流动人口女性之消费习惯、特征 A.年龄分布情况 B.消费之种类 C.所得之高底 八、商圈类型 1.集中型商圈 A. 商圈内流动人口多(每分钟约位以上) B. 商圈内住宅人口 (约以上) C. 区内之建筑物高且密集 D. 商店集中且范围大 E. 与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、 超级市场、百货公司） F
