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1、- 1 -南京五矿悦居物业管理有限公司南京五矿悦居物业管理有限公司 御江金城项目服务中心御江金城项目服务中心 工程部作业指导书工程部作业指导书编制：编制： 工程部工程部 日期：日期： 2012 年年 3 月月 审核：审核： 日期：日期： 批准：批准： 日期：日期： 生效日期：生效日期： 受控状态：受控状态： - 2 -文文 件件 目目 录录工程部职责- - -3工程部工作定义- -3 危废管理制度- -3 工程部职责范围-4 工程主任岗位职责-4 工程领班岗位职责-4 工程技工岗位职责-5 值班电工岗位职责-5 工程部制度-6 工程人员工作状态要求-6 工程部例行会议制度-8 工程部值班及交接
2、班制度-8 工程部考核制度-9 验收交接制度-9 工程部二级仓库管理制度-9 工程部工具管理制度-9 工程档案管理制度-10 工程保养制度-10 巡检制度（3 级巡检制度）-11 定期保养制度（3 级保养制度）-12 电梯巡检工程制度- -14 配合与跟踪制度- -15 变电所（配电房）管理制度- -15 生活水泵房管理制度-15 安全生产责任制度-16 工程部业务培训制度-17 机电设备操作制度-18 电器设备检修维护制度-20 临时施工用电管理规定-20 用水、供水管理办法-21 站房安全防火及出入规定-21 变电所安全操作制度-22 电器安全操作制度-23 装修管理制度-24 空置房巡检
3、制度-25 突发事件处理制度-25 工程主任回访制度 -25 工程工必备工具 -25 工程部各系统管养规程-26 工程部对客服务流程-32 工程工应急方案-38- 3 -工程部职责工程部职责工程部工作定义工程部工作定义确保在各项客户问题处理过程中，很好的维护五矿品牌，服务好客户，让客户享受“诚信、高效、负责”的服务,确保客户满意;秉承“客户为先”的服务理念；提高工作效率，加快维修进度，确保维修质量，降低业主投诉率；满足业主的各项需求，保修期外提供全方位的有偿维修服务（根据公司实际情况而定） 。危废管理制度危废管理制度一、危废是指危险废弃物，是按照国家统一规定的方法辨识具有一定的毒性、腐蚀性、易
4、燃性、易爆性、化学反映性，或可能对环境造成污染的固态、半固态和液态废弃物。如：装修用油漆、稀释剂、涂料、胶水等及其包装物，废旧电池、废旧灯管、废旧墨盒、复印机粉盒硒鼓等，废机油、肥料、农药及其包装物等。二、危废垃圾的收集、分类、清运由环境部负责组织实施。三、所有危废必须袋装封口处理，存放地点必须由必要的安全措施，以避免散失，造成二次污染。四、与回收和处理单位签订合同，对危废实施合同控制管理。五、公共区域设置的危废垃圾箱（包括废旧电池回收箱）是专门存放危废垃圾的设施，应当宣传告知业主（住户）将危废垃圾袋装后投放到危废垃圾箱内。- 4 -工程部职责范围工程部职责范围一、按规范要求对管理项目范围内楼
5、宇及公共设施设备的日常巡检、维护工程及升级更新工作，保障相关建筑、景观、设备、道路、给排水等正常完好。负责管理项目区域内公用设备、设施的维修保养，确保安全、正常运转。负责实施管理项目内力所能及维修工程。二、对项目管理范围内住户提供及时、有效的房屋及相关设施的日常报（维）修工作。三、制定项目管理范围内节能计划及方案，并加以实施。 （能耗抄验、分析）四、注意回收可利用物资，严控废弃物的流失。五、充分利用自身资源，配合并协调相关部门保证项目管理范围内的所有工作都正常开展。六、制定各种应急预案以从容地处理突发事件，有效地控制事态的发展，最大限度地降 低可能产生的一切损失；七、协助相关部门完成项目管理范
6、围内服务中心交接验收、交房、整改、对客沟通、装修巡查、特种设备检测、监督设备外包服务等工作；八、负责项目管理范围内设施设备、场所等相关资料的收集、整理、归档等工作。九、负责公共区域内设备、设施的巡检工作。十、负责定期抄录公用区域水表、电表读数，准确计算水电费。负责所管范围的计划用水、电和节约用水、电管理，不断降低水、电的消耗量。十一、管理项目内设备、设施发生突发事件，全力投入检修、抢修，直至完成修复。十二、搞好施工作业安全管理，认真执行安全技术操作规程。十三、积极拓展维修、改造工程的有偿服务，不断提高服务质量和经济效益。十四、运行和配合各部门的工作。不断加强专业技术培训，提高员工素质。十五、完
7、成领导交办的其他工作。- 5 -工程主任岗位职责工程主任岗位职责直接上级：项目经理（工程部经理） ，直接下级：工程领班。一、掌握项目管理范围内各项设施设备的综合状况及维护要求，负责工程部管理的工作。二、加强工程队伍的建设，负责员工的岗位培训、业务培训工作。三、负责项目管理范围内项目的电梯、消防、器具（配电） 、水泵等重大设备的质量检测工作，公共设施设备的日常保养工作，合格承包方的年度评审工作。对施工单位维修工作的及时率、合格率进行把控。监督施工单位维修工作的进展，对维修的及时率与合格率进行考评。四、负责项目管理范围内服务工程原材料的采购申报工作审批。五、协助服务中心客服主任做好与住户的交流和沟
8、通工作，及时了解住户（使用人）对工程工作的满意程度，督导工程人员履行岗位职责和工作标准。六、负责监督考核现场工程部人员的工作情况，负责部门现场制度流程的贯彻执行，学习和掌握相关政策、法律、法规；负责管理项目保修期内的维修工作，做好保修工作的计划和统计工作。七、负责工程维修工作的受理、跟踪与反馈，与客户沟通反馈现场信息，负责维修任务调配、维修工期的安排、维修验收工作。八、协助项目负责人对工程维修、赔付的责任方分析，以供结算。定期将项目运行情况、重大投诉、突发事件上报项目负责人、部门直属领导。九、对分管领导负责，定期汇报工作，并接受质询。十、按公司有关规定组织和处理客户房屋质量、配套设施和合同纠纷
9、方面的投诉和维修；定期检查和考核维修工地的规范服务、维修质量。十一、负责组织有关技术人员和部门对房屋较大质量问题进行技术评定或鉴定。十二、负责前期物业管理衔接方面的协调、组织工作。十四、定期配合管家部对顾客进行回访、沟通工作，了解客户对公司产品的意见和建议。- 6 -十五、组织建立工程部投诉处理档案和维修档案；并定期对投诉和维修内容进行分类、整理和分析工作，将结果呈报项目负责人、公司领导。十六、根据公司保修期限和保修范围的有关规定，负责协调处理有关保修范围的界定和协调工作。十七、负责与各职能部门的沟通、配合工作。十八、负责专项维修的预、决算的审核工作。十九、负责工程部人员的考核工作。二十、负责项目管理范围内业主装饰管理审核。二十一、完成公司、项目领导交办的其他工作。- 7 -工程领班岗位职责工程领班岗位职责直接上级：工程部主任，直接下级：工
