房地产业-房地产前期开发流程

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1、房地产前期开发流程房地产前期开发流程一、立项审批环节中所需要的材料一、立项审批环节中所需要的材料1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告 （一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地 预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份） ；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。二、办理建筑工程施工许可证审批程序二、办理建筑工程施工许可证审批程序建设工程施工许可证(建设工程开工 证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许 开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的

2、 法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法 律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应 当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级 以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可 证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证 的不得擅自开工。（一）、办理建筑工程施工许可证须具备 的文件或材料 1、建设工程用地许可证、建设工程规划 许可证。 2、施工企业名称及施工合同。 3、监理合同。 4、勘察、设计合同、施工图设计文件审 查批准书及地质资料。 5、资金保函或银行证明及固定资历产投 资项目批准文件。 6、商品混凝土销售合同书或肇庆市混凝 土现场搅拌许可（含散装水泥专

3、项资金凭证） 及白蚁预防合同。 7、现场管理人员上岗证。 8、办理质量、安全监督手续凭证。（二）、办理建筑工程施工许可证的流程1、填写建筑工程施工许可证申请表; 2、提交相关报建资料(详见办理建筑工程施工 许可证须具备的文件或材料);3、计收应缴费 用,财务开出缴款书及到银行缴款;4、到质监 站、安监站办理质量、安全监督手续;5、领取 建筑工程施工许可证。三、房地产开发项目联建备案办事指南三、房地产开发项目联建备案办事指南（一）、设置依据中华人民共和国城市房地产管理法城市房地产开发经营管理条例XXX 市城市房地产开发经营管理条例（二）、承办机构市建设委员会或其它政府授权部门。（三）、提交材料1

4、、房地产项目联建备案申请表；2、联建各方申请联建的正式文件；3、办理房地产项目的立项手续原件；4、建设工程选址意见书、建设用地规划 许可证或建设工程规划许可证；5、国有土地使用权证及土地使用权出让 合同6、如果系属单位自有国有划拨用地，则 须提供人民政府的批准文件；7、工程建设总平面图；8、双方申报当月资产负债表、损益表；9、双方申报银行当月对账单或银行资信 证明；10、双方的开发资质证书、营业执照或 法人代码证；11、双方签订的联建合同；12、项目建设进度计划和管理方案；13、联建双方确认该项目的项目法人的 书面文件；14、其他需提供的材料。（四）、办理程序1、房地产开发企业向市建设委员会申

5、报 材料；2、市建设委员会牵头组织规划、土地、 发改等部门会审；3、市建设委员会发出项目联建备案批准 文书。四、房地产开发项目行政许可所需要办理的简四、房地产开发项目行政许可所需要办理的简 明流程明流程为给那些欲进入房地产开发项目的公司对 房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地 产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大 致可以分以下三大部分。第一部分，房地产开发公司的准备工作第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司 应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设 计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附 有详细的规划设计参数和效果

6、图，并落实足够 的开发资金。第二部分，行政审批部分第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产 建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段： 1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划 设计条件；3）初步设计及施工图审查；4） 规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工 程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下 事项：事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目 立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和 土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见 书。4、环保局办理生产性项目环保意见书 （表）。5、文化局、地震局、园林局、

7、水利局对 建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶二、规划总图审查及确定规划设计条件阶 段，此阶段办理以下一般事项：段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育 局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化 局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发 建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段三、初步设计和施工图设计审查，此阶段 办理以下一般事项：办理以下一般事项：1

8、、规划部门对初步设计的规划要求进行 审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计 进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条 件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审 查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局 等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审 查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初 步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审 查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托 通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发 出的建设工程施工图设计文件审查报告， 发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以

9、四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以 下一般事项：下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、 卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行 审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充 核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费 后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般 事项：事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队 伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招 标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进 行审查，核发建筑工程施

10、工许可证。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以 下一般事项：下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发 商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证 应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取 得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许 可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开 发建设的资金达到工程建设总投资的 25以 上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级 证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明 商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、

11、预 售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并 应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此 阶段办理以下一般事项：阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设 单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事 业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保 局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局 以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进 行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收 情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门

12、验收、审查意见，对 符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣 工综合验收备案证明；不符合标准或要求的， 作退件处理并要求限期整改。第三部分第三部分 房地产项目权属初始登记阶段房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始 （大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项 及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。 各个程序的办理时间，

13、绝大部分都少于 15 天， 一般在 7 天内。所需要的费用，由于相当部 分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何 况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批 费用可以忽略不计。五、房地产开发项目转让办理流程五、房地产开发项目转让办理流程一、法律依据1、中华人民共和国城市房地产管理法 第三十八条、第三十九条规定；2、城市房地产开发经营管理条例第 二十条、第二十一条规定；3、地方性法规和规章二、提交材料1、房地产项目转让申请表；2、转让方和受让方各自的申请转、受让 的文件；3、计划委员会的立项审批文件；4、建设工程选址意见书、建设用地规划 许可证或建设工程规划许可证；5、原土地使用权出让合同和国有土

14、地使 用权证；6、已经按照出让合同约定进行投资开发 的证明文件，属于房屋建设工程的，应完成开 发投资总额的 25%以上；7、工程建设规划设计总平面图；8、如涉及到城市房屋拆迁，则还需要提 供房屋拆迁安置情况说明；9、受让方的上月资产负债表、损益表， 同时还需要提供银行的资信证明；10、双方的开发资质证书、营业执照或 法人代码证；11、双方签订的房地产转让合同；12、受让方对转让项目后的工程建设进 度计划和管理方案，及资金落实证明；13、双方已经办理土地使用权变更登记 手续的证明（有的地方政府将该证明在提交备 案时一并处理，不需要事先办理）；14、其他当地政府认为需要提供的材料。三、办理程序和部

15、门市县建设委员会，规划部门、土地管理部 门、发展改革委员会；四、说明：房地产转让项目只是向政府部门履行备案 手续，不履行备案不影响转让合同的有效性， 但会对转让后的项目开发造成极大的麻烦和障 碍。但转让时必须符合中华人民共和国城市 房地产管理法第三十八条之规定，也就是说 该条规定是认定房地产项目转让合同是否有效 性的唯一法律依据。如转让时未取得土地使用权证书，当地土管部门同意补办的，合同也认 定有效。六、国家和省计委审批的建设项目规划选址意 见书核发办事指南一、法律依据1、城市规划法第三十条；2、建设项目选址规划管理办法（建 规1991583 号/建设部、国家计委）；3、国务院办公厅关于加强和

16、改进城乡 规划工作的通知（国办发200025 号）。4、建设项目用地预审管理办法二、需要提交材料1、具有规划资质的城市规划编制单位编 制的建设项目选址意见申请书一份，并由 项目所在地城市规划行政主管部门签署初审意 见；2、经批准的建设项目建议书一份，或进 行建设项目可行性研究的有关材料一份；3、准确反映拟建位置与周围相互关系的 现状地形图一式三份；4、拟建方案总平面图一式三份；5、大型建设项目、对城市布局有重大影 响的建设项目或对周围环境有特殊要求的建设 项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出 的选址论证意见。三、办理程序与核定权限1、县人民政府计划行政主管部门审批的 建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部 门核发选址意见书；2、地级、县级市人民政府计划行政主管 部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规 划行政主管部门核发选址意见书；3、直辖市、计划单列市人民政府计划行 政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划 单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选 址意见书；4、省、自治区人民