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1、 目 录第一部分、项目调研的基本情况概述（一） 、调研信息收集渠道（二） 、实地体验考察场所（三） 、调研范围对象（四） 、调研样本容量分布第二部分、南通市经济社会概况宏观分析（一） 、社会、人文、历史环境（二） 、城市区位与交通（三） 、经济发展概况（四） 、城市规划与发展定位第三部分、南通市商业市场经济环境中观分析（一） 、南通市商业市场在长三角商业市场中的地位与特征（二） 、南通市区商业格局/主要商圈特征分析（三） 、南通市消费存量分布与诉求特征分析（四） 、南通市商业市场分类解析（五） 、南通市中心商圈发展前景分析第二部分、南通市经济社会概况宏观分析对南通市经济社会概况的宏观分析有助于
2、对本案商业市场定性的考量，即明晰本案的商业部分在南通市经济发展中的地位作用，以及南通城市未来商业发展趋势对本案商业配置的要求，做到既符合现实要求，又具有发展的前瞻性。南通市地处长江三角洲东北部，东濒黄海、南临长江，辖区东南部分区域三面环水，呈准半岛状，素有江海门户之称。南通是第一座由中国人自己按照近代城市理念，全面规划建设并取得卓越成就的城市。南通市近年经济发展迅速。1997 年起至今，年经济发展增速超过 10 个百分比，城市产业结构不断优化，城市化水平取得长足进步。南通市现代辖如皋、通州、海门、启东 4 市（县级） ，辖海安、如东 2 县，崇川、港闸 2 区和南通经济技术开发区，共有 141
3、 个乡镇、10 个街道。全市面积 8544 平方公里，毗邻海域约 1 万平方公里，共有长江岸线277 公里、黄海岸线 205 公里。2006 年南通的全市户籍人口 769.79 万人，其中市区人口 86.64 万人。2006 年，全市人口出生率为（一） 、社会、人文、历史环境6.35，人口死亡率为 7.16，人口自然增长率为-0.81（已经连续五年呈现负增长） 。（此图改成五年数据，与文字表述一致）五千多年前，南通境内的海安青墩即已成陆，并有原始氏族部落繁衍生息。在今市区一带五代设郡，称静海。后周显德五年（公元 958 年） ，筑城，定名通州。宋天圣元年（公元 1023 年） ，改称崇州，又名
4、崇川。辛亥革命后，废州设县，称南通县。1949 年，南通全境解放改县为市，市、县分治。1983 年，南通地区与南通市合并，实行市管县体制。南通历代人文荟萃,名贤辈出。三国名臣吕岱、宋代杰出教育家胡瑗，明代名医陈实功，清代扬州八怪之南通市户籍人口（万人）7 78 80 0. .2 26 67 77 77 7. .6 62 27 77 73 3. .7 79 97 77 70 0. .8 86 6 7 76 69 9. .7 79 97647667687707727747767787807822002年2003年2004年2005年2006年一的李方膺，清末状元张謇等历史名人均为南通籍人士。近代，
5、南通以中国人自办的第一所师范学校、民间博物苑、纺织学校、刺绣学校、戏剧学校、盲哑学校、气象站、养老院、育婴堂等“十七个第一” ，在中国文化科教史上写下了光辉一页。漫长的江海岸线使南通具有滨江临海城市的迷人神韵。南通有稀有淡水鱼类 127 种，是鳗鱼、长江水系中华绒鳖、蟹苗种的天然产区，有近海鱼类 130 多种，贝类资源蕴藏量达 8 万吨以上， “天下第一鲜”文蛤的出产量占全国的三分之二。吕四渔场为全国四大渔场之一，盛产带鱼、鲳鱼、大黄鱼、小黄鱼、梭子蟹等水产品。南通的传统民间艺术品有通派风筝、通派盆景、沈绣、剪纸、扎染、蓝印花布、红木雕刻、启东版画等。1、城市区位南通市北接盐城市的东台市，西靠
6、泰州市，南以长江为界与苏州市辖区的张家港市、常熟市、太仓市以及上海市的崇明县隔江相望。四百四十公里的江海岸线作为苏北与上海沟通的门户。南通市地处长江三角城市群江北首位区域，在江苏省振兴苏北的发展战略中具有核心地位。南通市三分之二地区位于上海都市圈核心区（100 公里）辐射范围，苏通、（二） 、城市区位与交通南通港崇启、崇海三桥飞架南北，突破长江天堑，融入上海一小时交通圈和苏南板块，具有接轨上海的“同城效应” ，与宁波、苏州、呈三足鼎立之势，拥有长江三角洲北部最具吸引力的区位优势。交通咽喉之天然优势无以复制。南通现已初步形成了开放的水陆空立体交通网络。2、城市交通 水上交通：一港十区、江海并汇，
7、联通世界；三桥五渡，连接苏南、直达上海南通集长江、黄海交汇口“黄金海岸”和“黄金水道”优势于一体，水岸线绵延 482 公里。长江流域进出物资转运枢纽和长江三角洲地区的重要港口南通港与世界 70 个国家和地区的 199 个港口通航，并开通南通至香港、日本、韩国三条国际集装箱航线。南通的内河运输也十分发达，与京杭大运河相通，四条长江汽车渡线连接大江南北。 “十一五规划”以来，南通港按照沿江开发、江海联动和港口的发展规划，一手抓岸线整治开发、一手抓经营建设，各项工作均取得了新的进展。2006 年，全年完成港口建设投资 10.2 个亿，新建成 5 万吨级以上泊位 4 个，新增能力 2000 多万吨，总
8、货物吞吐量达到 10386 万吨，成为全国沿海第十个亿吨大港。同时，长江上靠泊等级最大、卸船效率最高、设施最现代化的矿石中转码头投入试生产；“长江北支”开发利用、“横港沙”整治开发都已形成方案。南通港口具有较强的可持续发展后劲。 陆上交通：横纵环高速、干线铁路贯穿南北/苏北跨江门户宁通高速公路和 204、328 国道及纵横全市，通启、盐通高速与规划中的沿海高速形成纵、横、环的高速公路网；宁启铁路、新长铁路将于近期相继正式通车。正在建设的苏通长江公路大桥 2008 年将竣工通车，届时，南通将真正融入上海 1 小时交通圈。 航空交通：区域枢纽民航机场飞达祖国南北南通机场按国家二级机场标准设计建设，
9、可供波音 757 等 D 类飞机起降。南通兴东机场、如皋机场和启东直升飞机场，构筑了南通与外界的空中通道，已开通到北京、大连、广州、深圳、青岛、厦门等航线。 地区生产总值全年实现地区生产总值 1758.34 亿元，比上年增长 15.7%。增长速度居全省第二。 财政收入全年财政总收入 217.56 亿元，比上年增长 27.1%。其中，一般预算收入 92.53 亿元；增长 28.5%。财政总收入占 GDP 的比重为 12.37%，比上年提高 0.8 个百分点。全市财政支出 151.60 亿元，增长 26.6%。（三） 、经济发展概况（2006 年底统计数据）人均 GDPGDP2006 年南通市人均
10、 GDP 突破 2 万元人民币，合 3074 美元。当一个城市的人均 GDP 发展到某一阶段时，会带来商业形态和业态的变化，同样又会推动消费品零售总额的增加。城市人均 GDP水平达到 2500 美元，就具备了发展都市型大型商业地产的条件。进出口贸易全年进出口总额 100.62 亿美元，比上年增长 18.1%。其中，出口 72.13 亿美元，增长 24.5%；进口 28.49 亿美元，增长 4.5%。固定资产投资全年全社会固定资产投资 1048.90 亿元，比上年增长 28.7%。其中，规模以上投资南通市地区生产总值（亿元）1 12 22 26 6. .1 11 14 47 72 2. .0 0
11、8 81 17 75 58 8. .3 34 41 10 00 06 6. .7 702004006008001000120014001600180020002003年2004年2005年2006年人均GDP（元）1 12 29 94 46 61 15 58 84 45 51 19 90 09 96 62 22 28 84 42 205000100001500020000250002003年2004年2005年2006年5 51 1. .0 04 42003年2004年2005年2006年869.54 亿元，增长 29.4%，规模以上投资占全社会投资的比重为 82.9%，比上年提高 0.46
12、个百分点。市区居民人均住房建筑面积 29.43 平方米，增长 1.0%。 人均可支配收入全年市区居民人均可支配收入 14058 元，比上年增长 13.5%；人均消费支出 9332元，增长 8.8%。 全年社会消费品零售总额621.96 亿元，比上年增长 16.0%。分城乡看，城镇（市区和县城关镇）消费品零售额 347.59 亿元，增长 16.8%；农村（县以下）消费品零售额 274.37 亿元，增长 14.9%。分行业看，批发和零售业零售额 566.26 亿元，增长 15.9%；住宿和餐饮业零售额 54.14 亿元，增长 16.1%；其他行业零售额 1.56 亿元，增长 16.4%。自营进出口
13、（亿美元.）6 61 1. .6 64 46 67 7. .9 92 28 85 5. .2 21 10 00 0. .6 62 20204060801001202003年2004年2005年2006年社会固定资产投资（万元）4 44 48 8. .4 42 26 60 05 5. .1 17 78 81 15 5. .2 26 61 10 04 48 8. .9 90200400600800100012002003年2004年2005年2006年 职工平均工资2006 年南通平均年薪 21654 元，同比增长 16.4。城市居民人均可支配收入（元）9 95 59 98 81 10 09 93
14、 37 71 12 23 38 84 41 14 40 05 58 802000400060008000100001200014000160002003年2004年2005年2006年农村居民人均纯收入（元）4 43 39 93 34 49 92 29 95 55 50 01 16 61 10 06 6010002000300040005000600070002003年2004年2005年2006年社会消费品零售总额（亿元）3 33 31 1. .3 33 38 84 4. .3 35 53 36 6. .4 41 16 62 21 1. .9 96 601002003004005006007
15、002003年2004年2005年2006年职工平均工资(元)1 13 35 54 47 71 15 59 90 01 11 18 85 55 56 62 21 16 65 54 405000100001500020000250002003年2004年2005年2006年 基础产业概况随着整体经济水平的快速发展，南通市的产业结构不断优化。2006 年，全市第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为 9.6%、56.0%和 34.4%。全年市区居民消费价格总水平比上年上涨 1.7%。1、第一产业南通是中国著名的农副产品生产基地。全市耕地总面积 700 万亩，土壤质地优良，适种范围广，是
16、中国33 个综合商品生产基地之一/著名的粮棉油和黄麻、生猪、山羊、家禽、蔬菜、花卉等生产基地。2006 年全年实现现价农林牧渔业总产值 310.70 亿元，比上年增长 4.5%。其中，农业产值 134.84 亿元，增长 5.5%；牧业产值 82.88 亿元，增长 4.9%；渔业产值 78.10 亿元，增长 3.3%。2、第二产业南通是中国近代民族工业发祥地之一。经过百余年的发展，形成了以轻纺为主体，造船、机械、电子、化工、医药、建材、电力、船舶、冶金等多门类相配套的现代工业体系。纺织业基础雄厚，是中国 12 个纺织品出口和 10 大服装出口基地之一。精细化工、电子信息、船舶修造等产业发展迅速。2006 年全年全部工业实现增加值 815.02 亿元，比上年增长 19.2%。其中，规模以上工业实现增加值746.84 亿元，增长 22.7%；工业产品销售率 99.2%，比上年提高 0.3 个百分点。全年实现建筑业增加值169.98 亿元，比上年增长 12.0%。南通的建筑业全国闻名。3、旅游服务业南通市旅游资源丰富。蜿蜒
