时代枫林一期可研报告

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1、临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司1第一章 总论一、项目背景(一) 项目名称：桂林市临桂县“时代枫林一期”商住小区（二）项目性质：新建（三）项目建设单位：桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司（四）项目单位法人代表：梁坚（五）项目单位概况桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司，法人代表为梁坚，公司位于桂林市临桂县临桂镇世纪大道。公司成立于 2007 年 3 月 15日，注册资本壹仟万元，主要从事房地产开发和商品房销售，开发资质为暂定三级。目前，公司在职员工 32 人。企业经营管理人员经验丰富，公司各类专业技术人员配置齐全，具有职称的管理人员 19 人，其中高级工

2、程师 3 人，工程师 8 人，会计师 1 人，助理工程师 7 人，是房地产行业一支充满朝气和活力的公司。公司有一支素质良好、文化水平高的人才队伍，企业有一个思想统一、团结协作、战斗力强的领导班子，是一支凝聚力强能吃苦能打硬仗的团队。公司董事长梁坚先生于 2001 年创立桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，其公司先后在桂林市临桂新区开发了“时代花园”（建筑面积 33.2 万平方米）与“时代香耕苑” （建筑面积 21 万平临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司2方米）两个大型商住小区，已交付商品房 35 万平方米。为了配合桂林市政府建设临桂新区的战略部署，为了给

3、大量进入临桂新区的建设者和生活者提供高品质的居住条件，满足人们日益提高的物质和文化生活需求，公司再次决定在临桂投资进行房地产开发项目的建设，分期建设本大型商住项目“时代枫林” ，并已通过政府招拍挂的形式取得了位于临桂新区世纪大道北侧、西城北路西城、滨江路南侧、时代香耕苑南侧 272（328 亩）亩国有土地使用权，用地性质为商业、住宅用地，土地使用权 70 年（土地证附后） 。“时代枫林”是桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司在临桂新区开发的第三个房地产项目， “时代枫林一期”是整个“时代枫林”项目的一期工程，其主要功能是为“时代枫林”项目地址原住户修建安置性住宅，以使被拆迁住户能够在临桂新区建设

4、中，旧村改造中得到优先安置，过上安居乐业的生活；以使整个“时代枫林”项目能够顺利展开，达到村民满意、政府满意、项目顺利进行的目的。“时代枫林一期”总占地 109 亩，包括村民住宅用地 72 亩，预留集体经济发展用地 36.4 亩。本项目部分商住建筑是为安置“时代枫林”项目用地内需拆迁原场地农户 166 户，608 人准备。住宅用地 72.3 亩是“时代枫林一期”的主体建设用地，其中56 亩土地,桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司已于 2010 年 11临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司3月 1 日在林桂县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中取得

5、70 年的使用权（商业 40 年、住宅 70 年） ，而按照桂林市人民政府关于印发临桂新区村庄农房拆迁改造办法（试行）的通知（市政【2008】57 号）中村庄拆迁改造所需用地按应安置人口人均80 平方米安排的规定，56 亩土地尚未达到人均 80 平方米的用地要求，因此，桂林市临桂县广厦房地产开发有限公司再从本公司已取得土地证的相邻住宅建设用地中划处 16 亩，共计 72 亩作为“时代枫林一期”中村民住宅用地，达到了人均 80 平方米的用地标准。集体经济发展用地 36.4 亩，是为了保障征地农民以后生活有保障并不断提高而预留的土地，计划在该块土地上建设酒店、综合楼、商场等商业性建筑。目前，该块土

6、地使用权的归属方式和投资主体尚未明确，但其规划列入“时代枫林一期” ，拟投资为 12000 万元。“时代枫林一期”住宅（以下内容均指“时代枫林一期”住宅项目）规划净用地面积 4.82ha,建筑占地面积 16870 平方米，总建筑面积 219969 平方米，其中计容积率建筑面积 192745 平方米，不计容积率地下室 26000 平方米，架空层建筑面积 1224 平方米。总居住户数 1300 户，入住人口 4278 人，住宅建筑总面积 192745 平方米。其中为安置“时代枫林”项目征地拆迁农民 166 户，608 人，无偿提供 36480 平方米住宅用房（人均 80 平方米） ；向社会提供商品

7、房116350 平方米，居住户 1057 户（按户均 110 平方米计算） ，居住人口 3670 人（按户均 3.5 人计算） 。 “时代枫林一期”以“中心区公园临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司4里的家园”为开发方向，以“生活时代化、环境园林化”为高尚品质社区的主题元素。公司在房地产行业投资注重品牌战略，力争把此楼盘建成具有一定先进性，质量可靠的优质楼盘。用良好的工程质量与先进的管理水平为公司树立良好的信誉，奠定公司持续发展的基石。（七）可行性研究报告编制依据1、业主委托书2、临桂县国土资源局 37297 平方米国有土地出让成交确认书。3、2008 年

8、市委、市政府关于加快临桂新区开发建设的决定4、 中华人民共和国环境保护法 （1989）5、 中华人民共和国大气污染防治法 （1995）6、 中华人民共和国水污染防治法 （1996）7、 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 （1996）8、 建设项目环境保护管理法 （1986）9、 “时代枫林一期”规划设计方案10、 中华人民共和国城市规划法 （1998 年修正）11、 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93）12、国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数第三版13、建设部发布的房地产开发项目经济评价方法 （建标2000205 号）14、房地产开发机构发布的工程建设方面的标

9、准、规范、定额临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司515、项目单位提供的其他有关文件和资料及临桂县及项目周边地区市场调研和现场勘察资料二、项目概况（一） 建设地点：本项目地处桂林市临桂县商住区，距机场路不足 500 米，距新市政中心不足一公里，毗邻西城北路、世纪大道，和周边 “凤凰城” 、“远辰新城” “桂林桂林” 、 “印象桂林”等大型商住区共同构成了各种服务功能完善的居住片区，价值优势明显，交通便利绿化环境优良，有着极好的发展潜力，是打造高尚文化居住社区及特色商业街区的绝佳场所。场地呈平行长四边形。基地现状为临桂镇岩塘村村民菜园用地，有一处低丘林地，本

10、地块处于桂林市临桂新区商住规划区域内，属于临桂新区城市化进程中的拆迁改造范围。因本建设区域内存在岩塘村村民农房的拆迁、安置问题，因此，如何妥善的解决这一问题，成为本项目首先要考虑和解决的问题，达到在城市化进程中结合社会主义新农村建设同步进行、通盘考虑，做到在项目推进、建设中村民满意、政府满意、企业受益，使农民的居住环境比以前更加舒适、活得更加有尊严、生活更加有保障。对于本建设区域农房的拆迁补助将按照桂林市人民政府关于印发临桂新区农房拆迁改造办法（试行）的通知 （市政【2008】57 号）和桂林市人民政府关于印发临桂新区农村集体号土地被征收后的人员安置办法（试行）的通知 （市政【2008】61号

11、）的规定解决。临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司6本项目无城市中的市政特殊的设施限制，不涉及城市总体规划确定的特殊控制区域。 （附项目总平面图） 。（二） 建设内容：总体建设内容由高层住宅、商业用房、管理用房等住宅楼和公共建筑配套设施建筑形态构成。1、住宅楼共建带电梯高层商住楼 9 栋，建筑面积 152011 平方米（另有地下室 26000 平方米） 。包括 25F 楼 2 栋，20F 楼 3 栋，18F 楼 1 栋， ， 16F 楼 1 栋，15F 楼 1 栋，12F 楼 1 栋。2、商业房沿小区北面，临商业街建商业用房 3F 楼 3 栋，沿小区其它三

12、面在高层住宅楼下面建 2F 裙楼，作为商业用房，总建筑面积 39510 平方米。3、会所、管理用房在小区分别建设市政配套设施和儿童活动中心、老年活动中心、物业管理等用房，建筑面积 1224 平方米。4、景观、运动、休闲场所在小区内建设羽毛球场、聚会广场、喷泉广场、九曲廊桥、荷塘月色等场所景观。（三） 建设规模及总投资总用地面积 72667 平方米,总建筑面积 219969 平方米,工程估算总投资 37749 万元人民币。临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司7（四）建设期该项目计划从 2011 年 8 月开工，至 2014 年 8 月竣工，分期建设，3 年建

13、成。（五）资金来源本项目总投资为 33000 万元，其中：企业自有资金 12000 万元，银行贷款本息 5664.7 万元（其中本金 5000 万元，利息 664.7 万元） ，信用融资（销售款再投入）27330.4 万元。（六）主要技术经济指标项目的主要技术经济指标见表 1-1，1-2，主要技术经济指标表 表 1-1序号 项目名称 单位 数量 备注一 项目用地面积 72667总建筑面积 216220计容积建筑面积 192745商业建筑面积 39510 框架结构会所建筑面积 450 框架结构住宅建筑面积 152785 框架结构带电梯安置房 36480其中商品房 116305 框架结构不计容积建

14、筑面积 23475高层地下车库建筑面积 22125 框架结构二其中其中 住宅架空层建筑面积 1350 框架结构三 建设期 年 3临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司8四 项目总投资 万元 37749五 居住户数 户 1223 其中安置 166 户六 居住人数 人4278 其中安置人口 608人七 最大层数 层 28八 最大高度 m 60九 容积率 4.1十 绿化率 % 36十一 建筑密度 % 38十二 抗震设防烈度6度十三 机动车总泊位 个750十四 其中：室内泊车位 个550十五 室外泊车位 个200十六 最高用水量 天1443.6m3/d十七 用电量

15、年 2652 万 kWh用地平衡控制指标表表 1-2项 目 单位 数量 比例（%）规划总用地 ha 4.82 100商业住宅用地 ha 1.68 35公建用地 ha 0.48 10道路、广场用地 ha 0.91 19其中 公共绿地 ha 1.73 36三、研究结论通过对“时代枫林一期”建设项目已有资料的研究和建设地块实地考察，本研究小组从社会效益、经济效益、环境影响、风险影临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司9响等多方位对本建设项目进行了论证，结论：本建设项目可行。 第二章 建设背景及市场需求一、建设背景桂林市位于广西壮族自治区东北部，北靠湖南，南临柳州，

16、东可达梧州、广东沿海发达地区，是沿海与内陆、东部与西部的结合部。其地理位置优越、环境优美，具有得天独厚的旅游资源和历史人文景观，给桂林的经济发展提供了良好的条件。桂林市受自然风貌和城市发展历史的影响，整个桂林城沿着著名的旅游观光“黄金水道”漓江呈梭状发展，这种沿江发展的城市格局使桂林城市的发展空间受到极大限制。目前，桂林市仅有 58.3平方公里的建成区，却有 70 多万城区常住人口，每年还要接待1600 万人次游客和所辖 12 个县的 400 多万流动人口。由于历史原因，城区内风景名胜、党政机关、工厂企业以及生产区、生活区、临桂县“时代枫林一期”商住小区建设项目可行性研究报告广州市国际工程咨询公司10游览区间杂而处，加上城市山多、建筑控制高度，造成可使用面积和容积率都比较低，人口拥挤、交通阻塞、产业难以壮大。此外，母亲河漓江的承载能力已经到了极限。跳