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1、 第 1 页经济法基础经济法基础其他相关税收法律制度其他相关税收法律制度第一节第一节 房产税法律制度房产税法律制度 一、房产税的概念一、房产税的概念以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的 一种税。房产税属于财产税类。二、房产税的纳税人和征税范围（掌握）二、房产税的纳税人和征税范围（掌握）（一）房产税纳税人在我国城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人。注意：从 2009 年 1 月 1 日起，外商投资企业、外国企业和组织、外籍人员是房产税的纳税人。房产税的征税对象是房屋，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳 池等不属
2、于房产税的征税对象。纳税人的具体规定情形纳税人1.产权属于国家所有的经营管理的单位产权属于集体和个人的集体单位和个人2.产权出典的承典人3.产权所有人、承典人均不在房产所在地的4.产权未确定以及租典纠纷末解决的房产代管人或使用人5.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位 的房产由使用人代为缴纳房产 税房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用 或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。例题：1.（2008 年）张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。（ ）答疑编号 3190050101正确答案2.（多选题）根据房产
3、税暂行条例的规定，下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（ ）。A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人答疑编号 3190050102正确答案ACD （二）房产税的征税范围城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。注意：位于农村的房屋，不属于房产税的征税范围，不征收房产税。例题：（单选题）村民王某在本村有两间临街住房，将其中一间做经营用，按照税法规定，王第 2 页某可（ ）。A.就经营用房缴纳房产税B.不缴纳房产税C.暂免房产税D.减半缴纳房产税答疑编号 3190
4、050103正确答案B 三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算三、房产税的计税依据、税率和应纳税额的计算（一）房产税的计税依据（掌握）房产税的征收方式：从价计征和从租计征1.对经营自用的房产从价计征，即以房产余值为计税依据房产余值房产原值（1扣除比例 10%30%）（1）房产原值：纳税人会计账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价自 2009 年 1 月 1 日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目 中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。（2）房产余值：房产的原值减除规定比例后的剩余价值（3）房屋附属设备和配套设施的计税规定房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一
5、般不单独计算价值的配套设施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、 电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产 税。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设备和配套设 施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中 易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（4）对于投资联营的房产的计税规定情形税务处理以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、 共担风险的从价计征：按房产余值作为计税依据对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险
6、 的从租计征：以出租方取得的租金收入为 计税依据对融资租赁的房屋从价计征：以房产余值为计税依据（5）居民住宅内业主共有的经营性房产的计税规定由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的依房产原值减除 10%30%后的余值计征；出租房产的，依照租金收入计征。例题：1.（单选题）房产税中“从价计税的房产原值”是指（ ）。A.房产原值减除 10%的原值减除率后的余值B.房产原值减除 30%的原值减除率后的净值C.“固定资产”科目中记载的房屋原值D.“固定资产”科目中记载的房屋原值扣除“累计折旧”账户贷方数额后的余值答疑编号 3190050104正确答案C 2.（2009 年判断
7、题）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核 算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（ ）第 3 页答疑编号 3190050105正确答案 2.出租的房产从租计征，即以房屋出租取得租金收入为计税依据对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定标准租金 额从租计征。纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显 不合理的，由税务部门核定其应纳税额。（二）房产税的税率比例税率（熟悉）从价计征1.2%12%从租计征对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂减按 4%的税率征收房产税（三）房产税
8、应纳税额的计算（掌握）计税方法计税依据税 率税额计算公式从价计征房产计税余 值1.2%全年应纳税额应税房产原值（1扣除比 例）1.2%从租计征房屋租金12%（个人出租住 房为 4%）应纳税额租金收入12%（或 4%）例题：1.（多选题）房产税的计税依据有（ ）A.房屋原值B.房屋净值C.房产租金收入D.计税余值答疑编号 3190050106正确答案CD 2.（2009 年单选题）某企业 2008 年度自有生产用房原值 5 000 万元，账面已提折旧 1 000 万 元。已知房产税税率为 1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为 30%。该企业 2008 年度应 缴纳的房产税税额为（ ）万
9、元。A.18B.33.6C.42D.48答疑编号 3190050107正确答案C答案解析应纳房产税5 000（130%）1.2%42（万元） 3.（单选题）某企业有一处房产原值 1000 万元，2011 年 7 月 1 日用于投资联营（收取固定收 入，不承担联营风险），投资期为 5 年。已知该企业当年取得固定收入 50 万元，当地政府规定的 扣除比例为 20%。该企业 2011 年该房产应缴纳房产税为（ ）。A.6.0 万元B.9.6 万元C.10.8 万元D.15.6 万元答疑编号 3190050108正确答案C第 4 页答案解析16 月从价计征房产税，712 月，以房产投资联营收取固定收入
10、、不承担经营 风险的，应当以出租方取得的租金收入为计税依据计征房产税。应纳房产税1 000（120%） 1.2%25012%10.8（万元）。 四、房产税的税收优惠（熟悉）四、房产税的税收优惠（熟悉）1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支 的年度起，免征房产税 3 年。上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附
11、设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的 房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。4.个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房 产，免征房产税。6.经财政部批准免税的其他房产（1）毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。（3）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽 车房等临时性房屋，施工期间一
12、律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或 估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。（4）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。（5）对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。（6）对高校后勤实体免征房产税。（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产 税。（8）老年服务机构自用的房产，免征房产税。（9）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出 租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定 租金标准向居民出租
13、的私有住房等，暂免征收房产税。（10）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“供热企业”不包括从事 热力生产但不直接向居民供热的企业。例题：1.（单选题）下列关于房产税的说法中，正确的有（ ）。A.农村地区自用房产不需要缴纳房产税，如是出租房屋则需要按租金 4%缴纳房产税B.公园自用的房产不需要缴纳房产税C.军队自用房产应缴纳房产税D.对个人所有的用房均给予免税答疑编号 3190050109正确答案B 2.（不定项选择题）李某在某县城自有一栋楼房，共 16 间，其中用于个人生活居住的 3 间 （房屋原值为 6 万元），用于个人开餐馆的 4 间（房屋原值为 10 万元）。2011
14、 年 1 月 1 日，李某 将剩余的 9 间房中的 4 间出典给王某，取得出典价款收入 10 万元；将其余的 5 间房出租给某公司， 每月收取租金 5000 元，期限均为 1 年。该地区规定按房产原值一次扣除 20%后的余值计税。第 5 页根据资料回答下列问题。（1）下列说法正确的是（ ）A.李某用于个人生活居住的 3 间房免征房产税B.个人开餐馆的 4 间房免征房产税C.出典给王某的 4 间房应该由王某缴纳房产税D.出租给某公司的 5 间房应该按照租金收入缴纳房产税答疑编号 3190050110正确答案ACD （2）王某 2011 年应纳（ ）房产税A.960 元B.7200 元C.8160
15、 元D.9120 元答疑编号 3190050111正确答案C答案解析个人非营业用房免征房产税；房屋产权出典的，承典人为房产税的纳税人。因此， 李某应就其个人营业用的房屋和出租的房屋缴纳房产税。李某个人营业用房屋应纳房产税100 000（120%）1.2%960 元；李某出租房屋应纳房产税5 0001212%7 200 元；李某 2011 年实际应纳房产税9607 2008 160 元。 五、房产税征收管理（了解）五、房产税征收管理（了解）（一）纳税义务发生时间重点是：纳税义务发生时间当月与次月区分房产用途纳税义务发生时间：纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起纳税人自行新建房屋用于生产
16、经 营从建成之次月起委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起购置存量房自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记 机关签发房屋权属证书之次月起纳税人出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起房地产开发企业自用、出租、出 借自建商品房自房屋使用或交付之次月起注意：只有第一种情况从“之月”起缴纳房产税，其余都是从“次月”起缴纳房产税。自 2009 年 1 月 1 日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务 的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。例题：（2010 年单选题）甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于 2009 年 12 月完工， 2010 年 1 月办妥（竣工）验收手续，4 月付清全部价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生 时间是（ ）。A.200
