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1、SWS Research Co. Ltd is a subsidiary of Shenwan Hongyuan Securities. 99 East Nanjing Road, Shanghai | +86 21 2329 7818 Industry Research Bringing China to the World 15 January 2018 Underweight Unchanged 金融整治趋严金融整治趋严 房地产行业流动性承压房地产行业流动性承压 房地产行业 Analyst Kris Li A0230511040076 ARG379 Related Reports C
2、ontinued reforms, Dec27, 2017 Tightened regulation, Nov20, 2017 Joint ownership housing, Nov9, 2017 Leasing over buying, Nov6, 2017 Regional disparities, Nov2, 2017 Tightening policy, Sep25, 2017 Home-steady, Sep15, 2017 Rent yield, Aug4, 2017 Hot property, Jul18, 2017 Pricing signals, Jun20, 2017 P
3、remium properties, Jun5, 2017 Finding new financing, May22, 2017 Intensifying concern, May5, 2017 Price rebound, Apr19, 2017 上周六晚间，银监会同时印发关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知和2018 年整治银行业市场乱象工作要点，在全国范围内进一步深化整治银行业市场乱象以防 范金融风险，重点整治的乱象包括：违规开展同业业务、违规开展理财业务、违规开展 表外业务，以及公司治理不健全，违反信贷政策和房地产行业政策等。 房地产贷款将受严控。房地产贷款将受严控。关于违反房地产行
4、业政策，在面向开发商和购房者发放贷款时， 主要集中在如下四个方面：1）直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表 内外融资，或以自身信用提供支持或通道；2）向“四证”不全、资本金未足额到位的商 业性房地产开发项目提供融资；3）发放首付不合规的个人住房贷款，或以充当筹资渠 道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；4）综合消 费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等；上述行为在银监会文件中均 被列为违反宏观调控政策。银监会自年初以来即连续发布一系列新金融监管条例，此次 文件进一步表明了 2018 年政府对坚持宏观调控的坚决立场。 开发商融资将受影响。开发商
5、融资将受影响。开发商自筹资金于 2014-2017 年间维持稳定在 5 万亿，而房地产 开发企业到位资金总额预计将从 2014 年的 12.2 万亿增长至 2017 年的 15.5 万亿，主要 原因在于销售收入预计将从 2014 年的 4.9 万亿增长至 2017 年的 7.9 万亿，同期国内贷 款预计将从 2014 年的 2.1 万亿增长至 2017 年的 2.5 万亿。就自筹资金细分来看，其中 信托和 ABS 于 2016-2017 年间显著增长（占自筹资金比例预计将从 2015 年的 11%， 2016 年的 16%上升到 2017 的 26%），而同期债券和股权融资受调控影响而大幅缩减
6、 （占自筹资金比例预计将从 2015 年的 18%，2016 年的 27%下降至 2017 年的 14%）。 我们估算 2017 年开发商非标融资总规模在 2.5-3 万亿（占自筹资金比例为 50-60%，占 总到位资金比例为 15-20%），而开发贷和按揭贷款也将可能受调控新规影响。 按揭贷款的规模与定价。按揭贷款的规模与定价。央行于上周五公布了 2017 年 12 月贷款数据，显示 2017 年全 年新增人民币贷款为 13.5 万亿（2016 年为 12.6 万亿，2015 年为 11.7 万亿）。具体来 看，尽管以按揭贷款为主的中长期居民贷款新增额从 2016 年的 5.68 万亿（占总
7、新增贷 款的 45%）小幅下降至 2017 年的 5.3 万亿元（占总新增贷款的 39%），但同期新增短 期居民贷款（部分变相进入房地产市场）从 2016 年的 6490 亿元大幅上升至 2017 年的 1.83 万亿。我们原先估算 2018 年以按揭贷款为主的新增中长期居民贷款将收缩至 4.2 万亿-5 万亿之间，并预计防止短期消费贷变相进入房地产市场的调控将延续 17 年四季 度以来的严厉基调。此次银监会新规验证了我们的观点，我们预计未来购房者进一步加 杠杆的空间将更为有限，而基于按揭贷款额度趋紧以及房价上涨伴随的更高风险，按揭 贷款定价将可能持续上行。 流动性趋紧与政策微调。流动性趋紧与
8、政策微调。进入 2018 年，兰州出台调控新政，率先取消部分区域限购， 而对核心区域加码三年限售，与此同时，多个二线城市如南京、青岛、郑州等纷纷开始 放宽落户限制以吸引更多非户籍人口快速落户并获得购房资格。我们认为，此类个别城 市调控政策微调的影响，将被持续进行中的金融去杠杆所伴随的整体流动性趋紧所抵 消。我们预计 2018 年全国新房销量将从 2017 年的新高同比下滑一成，并认为上市开发 商乐观估计将实现 2018 年销售规模平均同比增长 30-40%的目标存在较大不确定性。 对高杠杆企业持谨慎态度。对高杠杆企业持谨慎态度。大中型香港上市内房股于 2018 年前两周分别反弹上涨 13% 和
9、 5%，跑赢同期恒生国企指数约 12 个百分点。目前板块估值为 9.1 倍 18 年 PE，1.3 倍 18 年 PB，我们认为市场对调控有望松动反应过度，而忽视了金融整治带来的累积影 响。我们建议投资者回避高杠杆企业，如融创中国、富力地产，并对 2017 年大举拿地 的房企持谨慎态度，如世茂房地产、合景泰富。我们目前首推标的为华润置地，该公司 具备国企背景，开发物业和投资物业并重，且土储更多集中布局在高阶城市。 The company does not hold any equities or derivatives of the listed company mentioned in th
10、is report (“target”), but then we shall provide financial advisory services subject to the relevant laws and regulations. Any affiliates of the company may hold equities of the target, which may exceed 1 percent of issued shares subject to the relevant laws and regulations. The company may also prov
11、ide investment banking services to the target. The Company fulfills its duty of disclosure within its sphere of knowledge. The clients may contact for relevant disclosure materials or log into under disclosure column for further information. The clients shall have a comprehensive understanding of
12、the disclosure and disclaimer upon the last page. 15 January 2018 Industry Research Please refer to the last page for important disclosures Page 1 Last Saturday, China Banking Regulatory Commission (CBRC) released a statement, further tightening regulation on the banking sector in 2018, in a bid to
13、prevent systematic risk in the financial industry. The new policy will lead to increased control of interbank activities, financial products, and banks off-balance-sheet business. In particular, we note a stricter control of loans to real estate developers and home buyers, and anticipate liquidity c
14、ontraction in the property market in the coming year. We remain Underweight the real estate sector. Stricter control of property loans. CBRCs statement highlights four types of irregularities in the grant of loans to real estate developers and home buyers: loans to developers through shadow banking,
15、 loans to developers for projects that are not backed by sufficient capital or havent received the necessary certifications, mortgages to home buyers who do not meet minimum down payment requirements, and the use of consumer loans, individual business loans, or credit card to buy a home. The stateme
16、nt follows a series of regulations that have been released in 2018, underscoring the governments increased resolve to prevent systematic risk in the financial sector. Impact on developers. Developers self-raised funds stabilised at c.Rmb5tn in 2014-17E, while the total amount of capital flowing into the property market rose from Rmb12.2tn in 14A
