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1、 城镇房地产融资模城镇房地产融资模 式简析式简析 融资模式设计融资模式设计 计 划 结 构 风 险 成 本 程 序编制项目的资金筹措计划 方案 某新建公司投资项目资金来源计划表6820万元 债务资 金2公司预计 500万元股东C股本投 资1.3董事会书 面承诺600万元股东B股本投 资1.2公司书面 承诺1700万元股东A股本投 资1.12800万元 资本金1融资可信 程度融资条件 金额 资金来源 序号资金结构分析资本金结构。资本金结构。 参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。 在既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹 资能力。 资本金与债务融资比例。资本金与债务融资
2、比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资 本 金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。而对于 提供债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。 合理的资 金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨 款各有利弊。 债务资金结构。债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务 期限的配比。融资风险分析项目的融资风险分析主要包括：项目的融资风险分析主要包括： 出资能力、出资吸引力、再融资能力、出资能力、出资吸引力、再融资能力、 融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。出资能力风险及出资吸引力预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具
3、有充分的出资能力。 对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于项目的投资收益和风险。 对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱 的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承 诺。 考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款 人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、 所在国政治及经济稳定的出资人。项目的再融资能力项目实施过程中会出现许多风险 ，项目需要具备足够的再 融资能力。在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包 括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款 承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得 备用的贷款承诺
4、。融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新 的融资。项目融资预算的松紧程度项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必 要时应当留有一定富余量。项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期 间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提 前投入资本金及银行的备用提款权。利率及汇率风险国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。 项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确 定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种 利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。 浮动利率通常低于固定利率，
5、但将来可能在某一时期会变得高于固定 利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率， 或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然 某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存 在很大的不确定性。融资成本资金成本=资金占用成本+筹资费用 资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷 费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费 等融资的运作程序房地产融资总体概括房地产 企业融资内部融资外部融资现金其他速 动资产应收账款预收款股权性融资债务性融资股权融资合作开 发融资房地产投 资信托首次发行上市上市后再
6、融资买壳上市合资前沿货币合约房地产辛迪加直接债 务融资间接债 务融资工程承包融资租赁融资回租回买银行贷款其他金融 机构贷款夹层融资企业债务出租房地产承租房地产房地产保险公司房地产抵押公司房地产基金 管理公司房地产财务公司房地产融资的条渠道房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括 土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开 发商的业绩、业务以及信用记录；房地产抵押贷 款3股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道， 上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此抵押 贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买
7、这些项 目资产 。上市融资 2抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购 房款和企业利用留存收益等。企业内部融资1内容渠道金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入 的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构 以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证 券的形式出售给投资者的融资过程。抵押贷款证 券化ABSABSABSABS6房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务 公司等为房地产开发提供融资服务。向其他金融 机构融资。5房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人 将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要 求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期
8、限 等发放的房地产贷款。具体业务主要有 (1)服务性房 地产信托。(2)建材补偿贸易信托贷款。 (3)房地产开 发经营企业流动资金委托贷款。 (4)国际房地产投资 信托。房地产委托 贷款4房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作 为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的 所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达 到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但 是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经 营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投 资者所接受。需要注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业 的产权。售后回 租9
9、通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地 产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀 方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业 金融公司、政府来源等渠道筹集资金。长期融 资8从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构 等渠道获得的高利率贷款短期融短期融 资资7这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合 伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管 理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管 理，以其出资额为限承担有限责任。房地 产辛 迪。12开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款 机构的贷款买回该项物业。通过采取回买融资
10、方式，开发商不 仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物 业的产权。特别值得说明的是，开发商仍可对此物业提取折 旧，从而获得折旧抵税带来的好处；融资机构既可获得高于普 通抵押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的 经营收益。回买 融资11开发商将该土地出租给其他投资者开发建设房地产，以每年获 得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发 商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产 作抵押向银行申请长期抵押贷款。 租赁 融资。10它采用的形式是贷款机构出资，开发商提供土 地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的 是，参与合作的资本投入者并不是完全意义
11、上 的投资方，还充当贷款人的角色，要求将其投 资分期收回，并获得利息。故这种融资方式又 称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是 合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作 为合资方，它也与开发商共享收益，共担风险。前沿 货币 合约。 1 3项目融资是指“为一个特定经济实体安排的融资，其贷款 人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现 金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使 用该经济实体的资产作为贷款的安全保障 ”。包括直接项 目融资、项目公司融资模式、杠杆租赁融资模式、 “生产 支付”融资模式、BOT融资模式、ABS融资模式等项 目 融 资 14土地融资主要渠道与模式就是政
12、府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对 规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设 施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的 “熟 地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模 式。 城市公共交通具有很强的 “外溢效应”，以公交体系为中 心的城市（土地）规划和城市（土地）经营的模式 ，带 动大社区、大商业、大交通、大市政配套的聚集，变单 一功能的土地开发与交易为功能混合的土地开发与升值。 TOD(Trans itOriente d Developme nt)融资模式 内容内容形式形式 TOD项目融资概念 TOD融资模式具有以下优点：1、这种以公交车站为中心的布局形态有
13、利于大盘社区的交通组织。2、社区中心有利于吸引商业和各种服务性配套设施集中布置，可 以解决大盘社区中生活商业配套的不足；3、将各种商业、服务性功能机构与交通站点集中布置，还有利于 提高居民公交出行效率。4、宜人的尺度和空间更有利于创造出利于人居的环境。日本的地方政府投资轨道交通的资金主要是特殊轨道基金， 基金的来源是企业轨道交通税，即由于轨道交通的建设提高 了相应地区的通达性，因而对由此受益的公司和企业征税。札幌市将距车站360720米的范围确定为城市轨道系统的 受益区，对其中的占地业主和土地租用者按距离车站的远近 和占地面积的差异按累进法征税。日本日本日本日本TODTODTODTODTODT
14、ODTODTOD模式模式模式模式 土地融资主要渠道与模式当然，发行长期债券仍有一些不足，主要是发行长期债券要受 许多条件约束，因而会影响土地储备机构的筹资能力。最大的特点是筹资成本低。这是因为债券受条款约束，安全性 较高。因此，利息率较低，这就降低了土地储备机构筹资财务 成本。发行土地开发债券，筹集土地储备金专门用于土地开发项目； 然后，通过土地收益偿还债务。土地储备机构可以在依法设立 的证券交易所转让债券，从而获取资金，也可以通过向金融机 构质押寻求套现。发行长期债 券内容内容形式形式 土地融资主要渠道与模式土地资产证券化含义 土地资产证券化含义 。所谓土地资产证券化是指以可获得 稳定的可预
15、测的现金流的土地收益或土地贷款作为担保来发行证券 的过程。土地资产证券化优点。土地资产证券化优点。1、死钱变活钱。利用证券市场的功 能，将不可移动的、难以分割的、不适合小规模投资的土地储备机 构巨大的固定资产变为流动金融资产。 2吸引投资者。土地在不断 的增值。而获得土地资产证券化的资产也会发生增值。因此，购买 该项资产的投资者会增多。 3、降低了融资成本。由于土地收益或 土地抵押贷款为担保的证券信用等级较高，而其利率则相应较低， 从而可以降低土地储备机构的筹资成本。 4、弥补银贷缺陷。由于 土地资产证券化筹资是长期筹资，可以弥补银行因短期贷款而造成 的信用困难所产生的信贷资金在时间上的脱节问
16、题。 内容内容形形 式式 土地融资主要渠道与模式信托方式筹集资金成本低，这是因为与银行相比，信托公司主要是 直接募集社会资金，利润主要来源于消费者，可以以较低的成本运 作。这对于动辄要几千万、几亿、几十亿的土地收购储备机构来 说，将可以节约大量的财务成本。另外，由于信托募集资本方便灵 活，可根据项目需要，专项募集，募集量可大可小，不受限制。从 更广泛的概念来说，REITs和REAT都是资产证券化的一个分支。 房地房地 产投产投 资信资信 托基托基 金金 （ REIREIREIREI TsTsTsTs） 房地产投资信托基金房地产投资信托基金REITsREITsREITsREITs就是以公司或信托(契约)基金的组织形式经 营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分 配给股东或投资者的投资形式。当资金募集完成后，就让股票
