《《商品房买卖合同》司法解释》由会员分享，可在线阅读，更多相关《《商品房买卖合同》司法解释（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、商品房买卖合同司法解释商品房买卖合同司法解释 为正确、及时审理商品房买卖合同纠 纷案件，根据中华人民共和国民法 通则、中华人民共和国合同法、 中华人民共和国城市房地产管理 法、中华人民共和国担保法等 相关法律，结合民事审判实践，制定 本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合 同，是指房地产开发企业 （以下统称 为出卖人）将尚未建成或者已竣工的 房屋向社会销售并转移房屋所有权于 买受人，买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证 明，与买受人订立的商品房预售合同，应当 认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许 可证明的，可以认定有效。 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要 约
2、邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围 内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体 确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋 价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当 承担违约责任。 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方 式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合 同担保的，如果因当事人一方原因未能订立 商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的 规定处理；因不可归责于当事人双方的事 由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖 人应当将定金返还买受人。 第五条 商品房的认购、订购、预订等协议 具备商品房销售管理办法第十六条规定 的商品
3、房买卖合同的主要内容，并且出卖人 已经按照约定收受购房款的，该协议应当认 定为商品房买卖合同。 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法 律、行政法规规定办理登记备案手续为由， 请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品 房预售合同生效条件的，从其约定，但当事 人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换 形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁 人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以 补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另 行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补 偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议 的，按照本解释
4、第八条的规定处理。 第八条 具有下列情形之一，导致商品 房买卖合同目的不能实现的，无法取 得房屋的买受人可以请求解除合同、 返还已付购房款及利息、赔偿损失， 并可以请求出卖人承担不超过已付购 房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出 卖人未告知买受人又将该房屋抵押给 第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出 卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具 有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、 解除的，买受人可以请求返还已付购房款及 利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不 超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许 可证明的事实或者提
5、供虚假商品房预售许可 证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事 实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第 三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串 通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付 使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认 出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效 的，应予支持。 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的 交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前 由出卖人承担，交付使用后由买受人承担； 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当 理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自 书面交房通知确定的交付使用之日起由买受 人承担，但
6、法律另有规定或者当事人另有约 定的除外。 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能 交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体 结构质量经核验确属不合格，买受人请求解 除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居 住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失 的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期 内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝 修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人 可以自行或者委托他人修复。修复费用及修 复期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或 者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同 有约定的，按照约定处理；合
7、同没有约定或者约定 不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在以内（含 ），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求 解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出，买受人请求 解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同 约定面积的，面积误差比在以内（含）部 分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误 差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权 归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面 积误差比在以内（含）部分的房价款及利 息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分 的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十五条 根据合同法第九十四条
8、的规 定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支 付购房款，经催告后在三个月的合理期限内 仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应 予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经 对方当事人催告后，解除权行使的合理期限 为三个月。对方当事人没有催告的，解除权 应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期 不行使的，解除权消灭。 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由 请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 为标准适当减少；当事人以约定的违 约金低于造成的损失为由请求增加的，应当 以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条 商品房买卖合同没有约定违 约金数额或者损失赔偿额计算方法， 违
9、约金数额或者损失赔偿额可以参照 以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总 额，参照中国人民银行规定的金融机 构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交 付使用房屋期间有关主管部门公布或 者有资格的房地产评估机构评定的同 地段同类房屋租金标准确定。 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下 列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当 事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责 任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋 所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未 建成房屋的，自房屋交付使用之日起 日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣 工房屋的，自合同订立之日起日。 合
10、同没有约定违约金或者损失数额难以 确定的，可以按照已付购房款总额，参照中 国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利 息的标准计算。 第十九条 商品房买卖合同约定或者城市 房地产开发经营管理条例第三十三条规定 的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一 年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办 理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和 赔偿损失的，应予支持。 第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销 合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由 包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未 销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销 价格购买，但当事人另有约定的除外。 第二十一条 出卖人自行销售已经约定由包销人包 销的房屋
11、，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支 持，但当事人另有约定的除外。 第二十二条 对于买受人因商品房买卖合同与出卖 人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉 讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有 明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保 贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房 担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行 的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因 不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保 贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购 房款本金及其利息或者定金返
12、还买受人。 第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被 撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法 实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应 予支持。 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖 合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或 者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请 求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款 合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商 品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合 同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合 并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除 后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当 将收受的购房贷款和购
13、房款的本金及利息分别返还 担保权人和买受人。 第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款 合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理 商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受 人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合 同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保 权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品 房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同 被告。 第二十七条 买受人未按照商品房担保贷款 合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权 属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记 手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就 抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人 为当事人，但出卖人提供保证的除外。 第二十八条 本解释自年月日起施 行。 中华人民共和国城市房地产管理法施行后 订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释 公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。 中华人民共和国城市房地产管理法施行后 订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解 释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按 照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。 中华人民共和国城市房地产管理法施行前 发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规 和最高人民法院关于审理房地产管理法施行 前房地产开发经营案件若干问题的解答。
