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1、* 写字楼营销方案1 * 写字楼营销方案第一部分：市场调研一、 市场环境研究（一）成都市宏观经济简析1. 成都市概况地理位置 : 成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390 平方公里，总人口1,112万，2007年市区人口 502.7万。总体经济状况 :成都市是四川省的经济文化中心。2008 年 GDP 达到 RMB 3,901 亿元, 在中国西部城市中排名第二。世界 500 强企业中，已经有 120 余家在成都投资或设立分公司。2. 总体经济概况几年来，成都保持强劲的经济增长势头，主要表现在以下方面：2000 年以来平均经济增长率都在13%以上，在西部城市中处于领先水平。200
2、8 年 GDP 增长率达到12.1% 。2008年一、二、三次产业占GDP 的比重分别为 7%、47%、46%。（1）成都三大产业构成 ：农业-成都自古有 “ 天府之国 ” 的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2008年实现农业总产值270.1亿元。工业- 2008 年全市规模以上工业增加值达到1277.9 亿元，比上年增加24%。电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业为成都市四大支柱产业。第三产业 -成都经济的主要组成部分，占到了GDP 总量的 46%。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。* 写字楼营销方案2 （2）成都地区生产总值随
3、着西部大开发的推进，成都市经济一直保持稳步发展的趋势，2001 年以来国民生产总值增长率一直维持在12%以上，且高于全国增长水平。2008年，全市实现地区生产总值3,901亿元，同比增长 12.1%，国民经济继续保持强劲增长势头。（3）成都地区对比我国主要城市2008 年成都市的经济发展水平在全国范围内低于上海、北京、广州、深圳、天津、杭州等主要经济发达城市。但是其GDP 增长水平为 12.1%，高于我国平均增长水平， 也高于上述主要城市。 说明成都具有教好的经济增长潜力。12.1%0%4%8%12%16%20%04,0008,00012,00016,000上海 北京 广州 深圳 天津 杭州
4、成都 南京 武汉GDP( 亿元 )* 写字楼营销方案3 2008年成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。2008 年 GDP 产值3901亿元，略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。（4）社会零售品消费总额概况成都近 10 年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅 12.74，近三年平均增幅 15.52(2003 年受到非典影响，增幅有所回落)。2007年商业市场零售额 1621.85亿元，为 1997 年（409.99 亿元）的 3.96 倍。增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。5097 39012190 1600 654638
5、603282010002000300040005000重庆成都西安昆明乌鲁木齐兰州贵阳西宁亿元4515005546287107768811357 115510069.4%10.1%17.5%14.9%14.2% 13.5% 10.8%10.8%13.2%13.1%020040060080010001200140016001998199920002001200220032004200520062007亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%社会消费品零售总额增长率20081621* 写字楼营销方案4 （5）成都市投资概况成都市固定资产投资总量不断增加，2008 年为 3012
6、.91 亿元，同比增长25.8%，其中房地产投资逐年增加， 占固定资产投资比重逐步提高。2008 年房地产投资 912.5亿元，约占固定资产投资的30%。3、成都居民消费力分析（1）成都人均可支配收入发展情况过去 10年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7%， 近三年平均增长达到12.7%。预计未来几年成都市居民的人均可支配收入会持续稳定增长，2010 年可达到 22366 元，年均增长 14.5%左右。过去 10年间成都人均消费性支出平均增长8.6%左右，房价、医疗、教育等因素限制了人均消费过快增长。预计未来几年成都市人均消费性支出1039411359127891484917120195
7、34223669.28%16.10%12.59%14.50%14.10%15.30%7.81%040008000120001600020000240002004200520062007200820092010元0%5%10%15%20%城市居民人均可支配收入增长率* 写字楼营销方案5 持续增长， 2010 年可达 16632 元，年均增长 7%左右。（2）成都人均可支配收入及消费性支出预测过去 10 年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7， 近三年平均增长达到 12.7。（3）成都市居民消费结构分析过去 10 年成都市居民消费结构变化明显。1997 年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、
8、教育文化娱乐，占73.49%。2008 年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占66.32%。过去 10 年居民各项消费支出中， 消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住，年平均增长率分别达到28.4%、18.6%、14.08%。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如下图所示。休闲娱乐等 ” 享受型消费 “ 的比重持续增长， 消费档次进一步提升。二、 成都市写字楼市场区域调研分析1、成都市市中心 CBD（中央商务区）（1） 片区写字楼市场基本
9、情况：居住食品衣着交通家庭娱乐医疗89979642103021170313200147841663214%27%13%12%13%7%7%0400080001200016000200002004200520062007200820092010元0%5%10%15%20%25%30%城市居民人均消费性支出增长率* 写字楼营销方案6 成都市市中心 CBD（中央商务区） 的写字楼主要位于总府路 -顺城大街 -南大街-人民南路的 “ 十” 字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“ 顺城大街 -骡马市一带。此区域成都市写字楼最为集中区域之一，商家汇集，商务氛围浓厚， 是各大中资及外资企
10、业总部的聚集地，本次中心区调查的物业包括中铁名人大厦、城市之心、中环广场、上普财富中心等。片区主要物业介绍：名称中环广场上普财富中铁名人大厦城市之心物业类型位置与交通成都市顺城大街8号成都市大业路2号，成都市人民南路一段陕西街口成都市人民南路一段 86 号物业所属香港爪哇控股公司成都汉高实业中铁名人置业成都汉天物业开发有限责任公司管理单位仲量联行成都麦高物业经营管理有限公司戴德梁行奥莱物业管理有限公层数38 层26 层27 层30 层实用率7070% 68% 70% 租金110-120/m2 70/m2 120/m2 110/m2 管理费16/m2 6/m2 15/m2 15/m2 出租率80
11、% 90% 85% 85% 周边配套银行、餐厅、大型会议室、咖啡厅、商业中心等附近多家星级酒店和高档餐厅、大型百货附近多家星级酒店和高档餐厅、大型百货银行、 餐厅、 大型会议室、 咖啡厅、 商业中心等装修情况毛坯毛坯现状交楼毛坯中央空调有，特灵空调系统变，按流量计费有，分户式中央空调，一户一表有，国约克中央空调， 24 小时供应。有，用美国特灵中央空调。电梯5 部原装三菱电梯5 部高速奥的斯电梯，速度高达2米/秒，均可直达地下停车场。国际品牌蒂森克虏伯客梯 3 部，速度2.5 米 /秒； OTIS 货梯 2 部。日本原装三菱客梯6 部，货梯1 部。日本原装三菱客梯6部，货梯1 部。停车费220
12、 个600 个450 元/月400 个 400 元 /个300 个， 400 元/月* 写字楼营销方案7 （3）片区调查总结：成都市 CBD 商务区依托成熟的商务氛围和绝佳的地段优势，吸引了众多高端客户聚集，其中尤以金融业、房地产业、制造业以及提供专业服务的高端客户为主，其中众多顶级外资企业成都总部基地基本在此区域，中环广场的客户层次尤其突出。纵观近CBD 商务区主要高档写字楼的价格走势，继续保持稳步上扬的发展势头，价格坚挺，目前此片区的写字楼租金基本维持在100-120 元/之间，停车费用在400-500 元/个之间。其中上普财富由于为商住两用，因此租金略微偏低。目前，在CBD 商务区内，已
13、密集分布了一些成熟的办公大楼，其他在建楼盘也在如火如荼封顶放盘中，已完全呈现成都市中心商务区的状态，租金和售价为也为成都市之最。同时新建的几个写字楼物业，如航天科技大厦、仁恒置地广场等其定位都是地标性建筑，集甲级写字楼、商业、酒店为一体的大型都市综合体，将会形成更大的市场集聚效应2、 成都市高新技术开发区及人南立交沿线（1）片区写字楼市场基本情况：成都市高新区随着市政府南迁、 城市副中心的定位以及高新区周边配套不断完善以及人民南路四段周边金融商务区域的形成，并依托地铁1 号线和 2 号线，人民南路沿线以及周边区域将会成为未来成都市写字楼聚集的区域。此区域将会成为成都市即 CBD 商务区后又一写
14、字楼集中区域，该区域科技氛围浓厚，政府支持力度大， 是各大高新科技企业、 大型国企的首选之地。 其中众多知名央企总部基地、事业单位如成都海关、中国联通、* 总公司、四川投资、四川广电、等都落户高新区。目前南区入驻了众多外资企业像戴尔、ABB、诺基亚、法国安盟保险行等多个知名企业， 本次高新区沿线调查的物业包括：国航世纪中心、 威斯顿联邦大厦、新希望商鼎国际、特拉克斯广场、高新广场、天府新谷、天府软件园拉.德方斯大厦等楼盘。* 写字楼营销方案8 高新区片区主要物业介绍：名称特拉克斯广场高新广场拉德方斯大厦国航世纪中心天府新谷物业类型位置与交通成都市人民南路天府立交左侧成都市人民南路天府立交旁成
15、都 市 高 新 区孵化园区内人南立交桥人民南路与航空路交汇处成都府城大道西段物业所属特拉克斯海外投资管理成都公司高 新 置 业 有 限公司成 都 高 新 投 资公司中国航空集团建设开发公司成都高新区科技产业园有限公司管理单位戴德梁行戴德梁行（ B）/华昌物业（ DE）高力国际世邦魏理仕高新科技产业园物业公司层数20 层11 层17 层24 层14 实用率7075% 70% 70% 68% 租金80-90 元/m2 80/m2 110 左右 /m2 90-100/m2 48/管理费15/m2 14/m2 15/m2 18/m2 5/出租率不详，目前在售90% 不详，还未交付65% 95% 周边配
16、套特拉克斯广场2期配套有高端商业广场商务会所、 大型员工餐厅、 健身中心、篮球场、羽毛球场等专家公寓、宾馆、商务会所、大型员工餐厅银行、餐厅、大型会议室、咖啡厅、空中花园等高档酒店、 大型员工餐厅书吧、 、 健身中心、篮球场、 羽毛球场等装修情况毛坯毛坯现状交楼毛坯毛坯中央空调有，美国Trane中央空调有，德国约克中央空调。有，品牌中央空调， 24 小时供应。有， 6 台 carriera中央空调。无电梯18 部高速奥的斯电梯4 部蒂森电梯，2 部奥的斯消防 梯12 部国际品牌电梯， 4 部扶梯7 台瑞士迅达电梯，载客人数可以达到 21 人4 部电梯停车费350 个300 元/月1700 个200元/月428 个200 元 /个545 个， 500 元/月1200 个200 元/个* 写字楼营销方案9 （2）片区调查总结成都市高新区天府大道沿线写字楼建设时间普遍晚于中心区，该区域的写字楼都大多都属于比较现代的高端甲级写字楼，在较大的需求推动下， 该片区写字楼市场将会逐渐走向成熟， 目前片区内的高层写字楼租价基本上都保持在每平方米
