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1、第 1 页 共 78 页目录一、前言 . 31、项目简介 . 3 2、项目基本评估 . 4 二、长沙社会经济发展状况 . 51、本章概要 . 5 2、长沙概况 . 5 3、长沙社会经济发展情况 . 8 4、岳麓区社会经济发展情况 . 12 三、区域规划及发展前景 . 141、本章概要 . 14 2、市规划总体规划情况 . 14 3、岳麓区规划及建设情况. 26 4、岳麓区房地产发展前景展望. 30 四、长沙房地产市场形势与分析. 311、本章概要 . 31 2、长沙市房地产市场发展的基本情况 . 32 3、分区商品房市场基本情况 . 37 4、参考房地产项目情况 . 48 5、长沙市主要房地产
2、开发商布点情况 . 54 五、项目区位及基本情况 . 571、本章概要 . 57 第 2 页 共 78 页2、地块所在区域情况 . 58 3、项目用地情况 . 60 4、项目各地块规划情况 . 65 5、项目用地手续及抵押登记情况. 66 6、土地交易金额、交易方式和基本程序. 67 六、项目发展的设想与评估 . 731、本章概要 . 73 2、物业发展的初步策划 . 73 3、项目开发投资分析情况. 错误！未定义书签。（1）地块原始资料汇总表 .错误！未定义书签。（2）销售总收入预测表 . 错误！未定义书签。（3）项目成本税费估算 . 错误！未定义书签。（4）项目概算表 . 错误！未定义书签
3、。（5）资金来源与运用表 . 错误！未定义书签。（6）现金流量表 . 错误！未定义书签。（7）多层 /小高层住宅售价敏感性分析.错误！未定义书签。（8）地价敏感性分析 . 错误！未定义书签。（9）盈亏平衡点分析 . 错误！未定义书签。4、财务分析结论 . 错误！未定义书签。5、项目发展的初步评估 . 77 第 3 页 共 78 页一、 前言1、项目简介本地块位于长沙市岳麓区金星大道与茶子山路交汇处的西北角，毗邻长沙市政府及岳麓区政府的新址所在地，距长沙老城中心区约 10 分钟车程，属新城区地产概念。本地块所在区域为长沙市新的行政中心，规划标准高，交通便利。地块所在为缓坡丘陵地势， 周边是规划中
4、的城市绿地及控制性生态绿地，拥有自然天成的人居生态，环境优美、景观资源良好。 目前项目为荒地，有少量的原住村民。宗地南北方向沿金星大道长约400 米，东西方向沿茶子山路宽约 600 米。总用地约 312 亩，净用约 217 亩，地块被规划的市政路及中学用地分成四块相邻用地组成。各地块情况如下：总用地面积（ m2) 净用地面积（ m2) 总建筑面积（ m2) 地块 1 54703.36（82.05 亩）45082.43（67.62 亩）63485 地块 2 81950.75（122.93 亩）58249.58（87.37 亩）98797 地块 3 49914.55（74.87 亩）26841.0
5、3（40.26 亩）49142 地块 4 21803.27（32.70 亩）14827.05（22.24 亩）27930 该项目属长沙湖南雄震投资公司所有，用地性质为抵偿市政工程施工投资及费用的房地产开发用地，目前已取得土地使用证。 该公司有意转让项目地块，转让报价为初步意向62 万元/亩，其中地价为42 万/亩，拆迁费用为约 20 万/亩，转让方式为采取地块拆迁后现状转让的形式。第 4 页 共 78 页2、项目基本评估目前长沙市宏观经济发展态势良好，房地产发展势头迅猛，考虑到长沙房地产市场较大的市场容量及持续加强的辐射能力，相对较低的房地产均价、 地价水平房地产价格上升的趋势，长沙房地产市场
6、具备较大的战略发展空间。同时相对于广州、 深圳等房地产发展较成熟区域，长沙房地产发展时间较短，在小区规划、园林设计、建材选择、市场营销、 社区建设等诸多环节上还存在较大差距，在项目开发的各环节，我司将具备明显的竞争优势。项目所在区域为长沙市新的行政中心，也是长沙近期城市规划发展的重点区域之一， 该区域自然环境优越，社会经济发展迅猛，规划标准高， 交通便利， 距离老城区较近，市政配套比较成熟，周边有大量的政府机关、医院、学校， 房地产市场消费人群稳定，房地产开发较为成熟， 房地产市场前景良好， 是未来 5 年内长沙市中高端房地产市场的热点区域。该项目自身规模较大，开发容积率及密度较低，地势地貌及
7、周边环境良好， 具备开发高端住宅项目的条件，而且项目周边尚有近四百亩土地有待转让， 该项目还具备在现有规模上继续作大作强的良好条件。同时地价水平相对合适，土地权属关系明显，项目操作性强。根据区域房地产市场发展情况和对方土地转让价初步核算，该项目不仅具备良好的盈利空间和开发升值空间，同时具有在长沙房地产市场树立公司品牌的条件。 因此该项目对于我司成功进入长沙房地产市场是一个良好的战略切入点。第 5 页 共 78 页二、 长沙社会经济发展状况1、本章概要长沙是湖南省省会，是湖南省单级核心城市，是湖南省中心与龙头城市，经济区位优势明显。在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用。
8、随着泛珠三角合作与长株潭经济一体化的推进，长沙社会经济将取得更快的发展。目前长沙市宏观经济发展良好，城区居民已经迈入中等富裕水平， 从人均 GDP 数据判断长沙市房地产市场正处于高速增长的阶段。同时城市固定资产投资持续增长，基础设施建设增长势头明显， 促进了长株潭之间的融合， 加强了市区与周边区县特别是新的市府及省府所在地及望城等的联系， 提高了市区特别是项目所在河西区域的交通便利度，有效解决了市区因湘江东西分割交通不利的情况。项目所在岳麓区既是文化教育强区，同时在工业总产值上及第二产业占国民经济的比例明显高于市内其它各区，以长沙市高新技术开发区为龙头的第二产业为岳麓区经济的快速发展增加了新的
9、发展动力。2、长沙概况长沙是湖南省省会，位于湖南省东部偏北，湘江下游，湘江由南向北纵贯长沙市境约75 千米。东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有?荆豫唇齿，黔粤咽喉?之称。第 6 页 共 78 页长沙是中国中部地区一个充满活力的省会城市，也是长株潭经济一体化的核心城市，是全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市，是全国省会城市中惟一的生态试点城市，有着优良的发展环境。 现下辖芙蓉、天心、岳麓、 开福、雨花五区， 长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18 万平方公里，市区面积556 平方公里，建成区面积 186 平方公里，总人口 613 万人，其中市区常住人口199 万人。长沙既是内陆通向两广和东部沿海及西南边陲的枢纽地带，又是长江经济带和华南经济圈的结合部，具有与两大经济区域进行密切经贸合作的得天独厚条件，在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用。长沙交通通讯便利， 已基本形成了水陆空现代化交通体系，长沙是中部地区重要的交通枢纽城市。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成， 107、319、京珠高速等公路汇集于市区，长沙已成为全国45 个公路主枢纽城市之一，
