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1、一、洛溪商圈介绍 : 洛溪板块毗邻海珠区, 近年来借力广州城市规划,发展势头迅猛, 同时兼具郊区和城市生活气息。据介绍,洛溪板块凭借地接南北的优越地理位置,便利的交通,成熟的社区配套等优势,升值潜力在广州 200 多个商圈中名列前茅。现状:洛溪新城开发已二十年, 各样生活配套设施相对完善,百佳、华润万家早已进驻, 生活购物十分方便。 在洛溪大桥停止收费、 地铁三号线开通、入住和常住人口与日俱增等种种利好背景下,拥有多个大型住宅楼盘的洛溪板块,正在成为广州商家新辟的另一战场。机遇:作为番禺楼市的发祥地, 洛溪板块拥有多个大型著名住宅楼盘,包括丽江花园、 广州碧桂园等; 与中心城区仅一桥之隔, 大
2、批的广州人选择在这里购房、居住,商圈人口剧增,对于商家而言,就意味着潜力巨大的消费力市场。缺点:尽管商圈“根基”由来已久, 但其商业模式还是20 世纪 90年代初的传统沿街商铺式, 停留在传统街市的概念。 由于没有很好的规划, 品牌同质化现象严重,很大一部分洛溪新移民仍然要到广州才能满足消费需求,洛溪商圈的改造已经迫在眉睫。预测:该商圈未来将朝着社区型商业中心发展,商业服务业将进驻社区商业中心。 新地购物广场的一站式服务有利于社区人流、车流的合理分配,传统的沿街式商业布局向集聚式靠拢,形成合理规划的以社区购物中心为主导业态的消费模式,从而填补洛溪商业空白。二、市桥商圈介绍 : 市桥位于番禺区的
3、中心地带,辖地面积11.35 平方公里,常住人口 14 万多人,流动人口及外来暂住人口共约12 万人。不少业内人士认为, 市桥目前仍处于街坊生意阶段,消费群体相对低端,目前还不适宜建立高端购物新城。现状:处在番禺区商业中心位置的市桥,近几年的商业发展突飞猛进, 最繁华区域的商铺售价已经达到10 万元/ 平方米。市桥商业发展的传统旺区分布在大北路、 繁华路一带, 但这一带商铺供应不足, 很少拿出来租售。另一个市桥的商业繁华区,则当属光明北路一带了。机遇:相比起广州中心区域,市桥无疑是一个商业地产的“价值洼地”。轻轨和高铁的开通也必将带来更多人流,目前该商圈内有一些大体量的商业项目在售。 未来几年
4、,市桥商业发展日益兴旺, 商铺价格也将迅速攀升,投资门槛会大幅度提高,现在介入确实是好时机。缺点:市桥作为番禺的老城区, 虽然商业配套已发展成型, 但整体档次不高,目前没有地标性的商业建筑。 市桥板块商业地产要迅速崛起,还缺乏整体的规划。 目前番禺各个区的规划发展还是各自为政, 没有体现市桥核心商业的地位,市桥现有的商业格局难以有大的提升。预测:目前,番禺市桥的交通已经逐渐完善,地铁三号线直达市桥。 加上广州“南拓”的逐步发展,未来市桥板块的商业价值必然被挖掘。现时市桥商圈的商业地产货量充足,让投资者有较多的选择。 市桥商圈正向建立高端消费商圈迈进。三、万博商圈介绍: 万博商圈位于番禺区北部,
5、 番禺大道与汉溪大道交叉处。总建筑面积约375 万平方米,该商圈定位为现代服务业总部基地,以信息服务业、 总部经济、中介机构、大型商业的集聚为主,区域内标志建筑最高将控制在300米。现状:万博中心的定位是现代的服务业总部基地和信息产业销售基地。目前在这一区域内已经密集了几大商业龙头。现时沃尔玛旗下的山姆会员店已经开业,海印又一城的主体商场预计今年年底也将投入市场。而总建筑面积超过60 万平方米的番禺万达广场预计明年年底也会峻工。机遇:几大服务业行业龙头密集在万博板块,在地铁 7 号线开通后将与南站板块形成良好的呼应, 聚合庞大的人气。 同时依托良好的生态环境和长隆、万博等品牌优势, 这对于这一
6、区域的楼市的价值提升将有极好的推动作用。缺点:番禺区有些规划不够清晰。 以番禺未来重点板块的规划为例,番禺新城的核心区,万博地区本来定位为搞商业和服务业,但后来又加进了信息产业的规划。 这里面就有重复规划和定位不清的地方。有专家认为,只需集中发展商业。预测:政府早已将配套用地规划得比较好, 这就为后期的配套完善提供了很好的条件。万博商圈将在 5 年之内从一个社区级商圈, 跃升为都市级的商圈。该商圈在建和已开建的购物中心达50 万平方米以上,预测销售额应该在 300 亿元左右,商圈的人口会达到80 万。 ”四、广州南站商圈 :介绍广州南站地区位于番禺区,规划范围北至滨河路和东新高速公路交接处,南
7、至沙湾象骏中学, 西起陈村水道, 东至新 105国道,用地面积36.2 平方公里。该区将定位为“华南地区综合客运交通枢纽, 以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区” 。利好:雄伟蓝图:未来 5 年内,广州南站将被打造成为以商务商贸为主导功能的现代服务业集聚区。 广州南站地区建成后, 将与广州老城区、 珠江新城相对应成为城市第三增长极。交通优势: 至规划期末,南站将建设城际轨道线8 条,城市地铁4条,二号线、七号线、二十号线以及佛山二号线。预留轨道2 条,市桥线和广珠城际。广州南站区域轨道交通是整个珠三角最密集的地区,区域发展的机遇基本成熟。质疑:尴尬拍地:继原定于11月 1 日开拍的南站 1
8、2 宗地块临时叫停后, 8日下午,原定出让的 14 块南站地块再有12 宗因故中止出让, 即使是成功出让的两宗地块最终也仅以底价成交,土地市场寒意表露无遗。模糊规划:南站与此前纷扰多时的垃圾焚烧场候选地址之一的会江距离比较近。而且南站目前公建配套设施不完善,政府投入力度不大,商业气氛不浓厚,区域住宅价格低,居住的人少,而推出地块楼面价又过高,导致开发商拿地谨慎。业界观点:1)广州房管局局长李俊夫:南站的建设将大规模整体出让土地,我们初步考虑用五年时间快速地完成南站核心区的建设,首先,广州完全有这个经济条件, 完全有这个建设的能力, 同时也完全有这样市场的支撑。2)耀中房产董事兼副总经理简志强:
9、广州房价似乎有松动迹象,但并不影响拿地, 明年南站的地块说不定会贵一倍。这次在南站拿下的土地价格合理,看好南站的交通条件,升值空间较大。3)广州市地产学会副会长曹志伟:广州南站是个好项目,新推的十几块地都是“潜力股” ,赌的是前景和未来,以后会有很好的发展前景的,现在无非是时机的问题。4)珠江新城总规划师袁奇峰:广州南站将面临与珠江新城、白云新城等重点区域的竞争, 商务办公建设量大, 从开发商拿地的积极性就可看出市场需求跟不上政府期望。5)广东商学院流通经济研究所所长王先庆:目前南站的规划、理念和视野过于追赶时髦, 缺少对未来城市发展规律与产业走向的真正把握,缺少对城市核心区服务业产业链构成的深入研究。6)广东省房地产协会理事赵卓文:南站商业发展要解决三个矛盾:商圈需要时间积累和南站希望短期见效的矛盾;长期经营风险大和短期经营难受益的矛盾;商住配比高和客户来源少的矛盾。