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1、一、洛溪商圈介绍 : 洛溪板块毗邻海珠区， 近年来借力广州城市规划，发展势头迅猛， 同时兼具郊区和城市生活气息。据介绍，洛溪板块凭借地接南北的优越地理位置，便利的交通，成熟的社区配套等优势，升值潜力在广州 200 多个商圈中名列前茅。现状：洛溪新城开发已二十年， 各样生活配套设施相对完善，百佳、华润万家早已进驻， 生活购物十分方便。 在洛溪大桥停止收费、 地铁三号线开通、入住和常住人口与日俱增等种种利好背景下，拥有多个大型住宅楼盘的洛溪板块，正在成为广州商家新辟的另一战场。机遇：作为番禺楼市的发祥地， 洛溪板块拥有多个大型著名住宅楼盘，包括丽江花园、 广州碧桂园等； 与中心城区仅一桥之隔， 大
2、批的广州人选择在这里购房、居住，商圈人口剧增，对于商家而言，就意味着潜力巨大的消费力市场。缺点：尽管商圈“根基”由来已久， 但其商业模式还是20 世纪 90年代初的传统沿街商铺式， 停留在传统街市的概念。 由于没有很好的规划， 品牌同质化现象严重，很大一部分洛溪新移民仍然要到广州才能满足消费需求，洛溪商圈的改造已经迫在眉睫。预测：该商圈未来将朝着社区型商业中心发展，商业服务业将进驻社区商业中心。 新地购物广场的一站式服务有利于社区人流、车流的合理分配，传统的沿街式商业布局向集聚式靠拢，形成合理规划的以社区购物中心为主导业态的消费模式，从而填补洛溪商业空白。二、市桥商圈介绍 : 市桥位于番禺区的
3、中心地带，辖地面积11.35 平方公里，常住人口 14 万多人，流动人口及外来暂住人口共约12 万人。不少业内人士认为， 市桥目前仍处于街坊生意阶段，消费群体相对低端，目前还不适宜建立高端购物新城。现状：处在番禺区商业中心位置的市桥，近几年的商业发展突飞猛进， 最繁华区域的商铺售价已经达到10 万元/ 平方米。市桥商业发展的传统旺区分布在大北路、 繁华路一带， 但这一带商铺供应不足， 很少拿出来租售。另一个市桥的商业繁华区，则当属光明北路一带了。机遇：相比起广州中心区域，市桥无疑是一个商业地产的“价值洼地”。轻轨和高铁的开通也必将带来更多人流，目前该商圈内有一些大体量的商业项目在售。 未来几年
4、，市桥商业发展日益兴旺， 商铺价格也将迅速攀升，投资门槛会大幅度提高，现在介入确实是好时机。缺点：市桥作为番禺的老城区， 虽然商业配套已发展成型， 但整体档次不高，目前没有地标性的商业建筑。 市桥板块商业地产要迅速崛起，还缺乏整体的规划。 目前番禺各个区的规划发展还是各自为政， 没有体现市桥核心商业的地位，市桥现有的商业格局难以有大的提升。预测：目前，番禺市桥的交通已经逐渐完善，地铁三号线直达市桥。 加上广州“南拓”的逐步发展，未来市桥板块的商业价值必然被挖掘。现时市桥商圈的商业地产货量充足，让投资者有较多的选择。 市桥商圈正向建立高端消费商圈迈进。三、万博商圈介绍： 万博商圈位于番禺区北部，
5、 番禺大道与汉溪大道交叉处。总建筑面积约375 万平方米，该商圈定位为现代服务业总部基地，以信息服务业、 总部经济、中介机构、大型商业的集聚为主，区域内标志建筑最高将控制在300米。现状：万博中心的定位是现代的服务业总部基地和信息产业销售基地。目前在这一区域内已经密集了几大商业龙头。现时沃尔玛旗下的山姆会员店已经开业，海印又一城的主体商场预计今年年底也将投入市场。而总建筑面积超过60 万平方米的番禺万达广场预计明年年底也会峻工。机遇：几大服务业行业龙头密集在万博板块，在地铁 7 号线开通后将与南站板块形成良好的呼应， 聚合庞大的人气。 同时依托良好的生态环境和长隆、万博等品牌优势， 这对于这一
6、区域的楼市的价值提升将有极好的推动作用。缺点：番禺区有些规划不够清晰。 以番禺未来重点板块的规划为例，番禺新城的核心区，万博地区本来定位为搞商业和服务业，但后来又加进了信息产业的规划。 这里面就有重复规划和定位不清的地方。有专家认为，只需集中发展商业。预测：政府早已将配套用地规划得比较好， 这就为后期的配套完善提供了很好的条件。万博商圈将在 5 年之内从一个社区级商圈， 跃升为都市级的商圈。该商圈在建和已开建的购物中心达50 万平方米以上，预测销售额应该在 300 亿元左右，商圈的人口会达到80 万。 ”四、广州南站商圈 ：介绍广州南站地区位于番禺区，规划范围北至滨河路和东新高速公路交接处，南
7、至沙湾象骏中学， 西起陈村水道， 东至新 105国道，用地面积36.2 平方公里。该区将定位为“华南地区综合客运交通枢纽， 以商务、商贸为主导功能的现代服务业集聚区” 。利好：雄伟蓝图：未来 5 年内，广州南站将被打造成为以商务商贸为主导功能的现代服务业集聚区。 广州南站地区建成后， 将与广州老城区、 珠江新城相对应成为城市第三增长极。交通优势： 至规划期末，南站将建设城际轨道线8 条，城市地铁4条，二号线、七号线、二十号线以及佛山二号线。预留轨道2 条，市桥线和广珠城际。广州南站区域轨道交通是整个珠三角最密集的地区，区域发展的机遇基本成熟。质疑：尴尬拍地：继原定于11月 1 日开拍的南站 1
8、2 宗地块临时叫停后， 8日下午，原定出让的 14 块南站地块再有12 宗因故中止出让， 即使是成功出让的两宗地块最终也仅以底价成交，土地市场寒意表露无遗。模糊规划：南站与此前纷扰多时的垃圾焚烧场候选地址之一的会江距离比较近。而且南站目前公建配套设施不完善，政府投入力度不大，商业气氛不浓厚，区域住宅价格低，居住的人少，而推出地块楼面价又过高，导致开发商拿地谨慎。业界观点：1）广州房管局局长李俊夫：南站的建设将大规模整体出让土地，我们初步考虑用五年时间快速地完成南站核心区的建设，首先，广州完全有这个经济条件， 完全有这个建设的能力， 同时也完全有这样市场的支撑。2）耀中房产董事兼副总经理简志强：
9、广州房价似乎有松动迹象，但并不影响拿地， 明年南站的地块说不定会贵一倍。这次在南站拿下的土地价格合理，看好南站的交通条件，升值空间较大。3）广州市地产学会副会长曹志伟：广州南站是个好项目，新推的十几块地都是“潜力股” ，赌的是前景和未来，以后会有很好的发展前景的，现在无非是时机的问题。4）珠江新城总规划师袁奇峰：广州南站将面临与珠江新城、白云新城等重点区域的竞争， 商务办公建设量大， 从开发商拿地的积极性就可看出市场需求跟不上政府期望。5）广东商学院流通经济研究所所长王先庆：目前南站的规划、理念和视野过于追赶时髦， 缺少对未来城市发展规律与产业走向的真正把握，缺少对城市核心区服务业产业链构成的深入研究。6）广东省房地产协会理事赵卓文：南站商业发展要解决三个矛盾：商圈需要时间积累和南站希望短期见效的矛盾；长期经营风险大和短期经营难受益的矛盾；商住配比高和客户来源少的矛盾。
