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1、天宸大厦项目运作手册工程分册1 目录一、部门组织机构及岗位设置1、组织机构图2、岗位设置3、工作标准二、岗位职责1、工程部职责2、工程部经理岗位职责3、主管岗位职责4、领班岗位职责5、供水管水员岗位职责6、给排水岗位职责7、空调岗位职责8、弱电岗位职责9、强电岗位职责10、综合工种岗位职责11、库房管理员岗位职责三、管理规定1、给排水岗位管理规定2、空调岗位管理规定3、楼宇自控岗位管理规定4、配电室管理规定5、卫星电视岗位管理规定6、工程部日常公共区域巡视检查管理规定7、机房管理规定8、机房钥匙管理规定9、库房管理规定四、服务质量标准天宸大厦项目运作手册工程分册2 1、设备管理综合标准2、供电
2、系统质量标准3、消防系统质量标准4、给排水系统质量标准5、空调系统质量标准6、供暖、生活热水系统质量标准7、有线电视系统质量标准五、操作规程1、保养规程2、电梯维修保养操作规程3、强电专业保养规程4、空调专业保养规程六、值班制度1、配电室值班制度2、空调机房值班制度3、弱电机房值班制度4、交接班制度七、安全制度1、工程部安全制度2、机房安全防火制度3、电梯系统安全防火制度八、应急预案1、供暖及生活冷热水跑漏水应急预案2、供水中断应急预案3、天然气泄露应急预案4、电梯困人应急预案5、停电应急预案6、楼宇自控系统故障应急预案天宸大厦项目运作手册工程分册3 7、消防中控系统故障应急预案8、幕墙玻璃破
3、裂应急预案九、其他1、工程日常巡视流程2、工程部人员工作流程3、报修处理流程4、工程部员工服务规范5、工程部卫生制度6、空置房检查规定天宸大厦项目运作手册工程分册4 一、部门组织机构及岗位设置1、组织机构图2、岗位设置（ 18 人）工程部经理 -1人强弱电专业（ 9 人）强弱电主管 -1人配电运行工 -4人维修电工 -2人弱电维修工 -2人空调、给排水专业（ 8 人）空调给排水主管 -1人空调运行工 -4人空调给排水维修工 -2人综合维修工 -1人合计-18人工程部经理强 电 维 修 工配 电 运 行 工弱 电 维 修 工空 调 运 行 工综 合 维 修 工强弱电主管空 调 给 排 水 维 修
4、 工空调、给排水主管天宸大厦项目运作手册工程分册5 3、工作标准A.建筑及公共设施完好率不低于98% ，其中消防水泵供水率达100% ；B.报修处理及时率 100% ；C.返修率不高于 1% ；D.维修顾客满意率不低于98% 。二、岗位职责1、工程部职责工程部工作是物业管理公司经营管理的基础工作，是经理领导下的技术部门，负责参与物业管理的前期管理和接管、验收、装修等工作，通过对大厦及其附属设施的养护维修，确保物业正常运行。1、参与物业的前期管理， 对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议，参与物业的检查、验收。2、负责物业的接管、验收、移交工作，并与开发商协商解决遗留工程问题。3、根据大厦及其
5、附属设施的实际情况，制定物业管理总体方案， 编制养护维修计划，报物业经理审批后组织贯彻实施。4、全面负责大厦及其附属设施的维修保养，保证物业的正常使用。5、全面负责大厦各种强弱电、空调水暖、消防设备的养护与维修工作，保证各种设备始终正常运转。6、定期检查大厦各种设施设备技术状况，分析存在问题， 及时提出维修解决办法和制定维修方案，方案确定后，组织贯彻实施。7、根据春备夏、 秋备冬的原则， 每年搞好春秋中间期和冬夏送冷送暖的设备检查和维修。提前制定维修和检验方案，安排好人力和物力，保证工作需要。8、负责客户装修的审批、监督、检查工作，保持物业整体结构的完整性。9、房屋及其设施设备如发生突发事件，
6、工程部必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和正常使用。10、完成项目经理布置的其它工作。2、工程部经理岗位职责1、在项目经理的领导下，负责搞好工程部的组织管理工作，编制维修保养管理方面的规章制度、培训计划及设备的运行、操作程序，并组织实施，确保设备常年处天宸大厦项目运作手册工程分册6 于完好的技术状态，保证大厦设备、设施良好运行。2、具体执行能源管理，监督能源消耗，制定节能措施，紧密跟踪能源消耗情况，编制记录。3、加强技能培训，使部门员工达到“一专多能”。4、督导各系统主管日常管理工作。5、编制设备档案，核对是否坚持日常记录及制度执行情况。6、监督检查外协单位履行合同的具体情况。7、协调、监
7、督主要项目和外包维修任务，对合同进行技术审查、商务谈判、填报申购、预算编制及实施管理。8、负责设计、策划制定大厦内各项公共设施、设备维修计划，大、中、小修计划，并制定工作标准。9、对投入运行的设备不断完善并提升其功能。10、确保维修单制度和日常巡视制度的正常执行及有效贯彻。11、巡查工程设备设施，组织有效、高效的生产管理、技术管理，确保安全可靠运行，整理完整的系统技术资料。12、配合、协调兄弟部门的工作。13、建立有效的工程部仓库保管制度，严格控制材料备件和库存的消耗。14、每月检查一次所有电气设备，每季度列出一份检修单。15、监督外包项目、中、小型项目的实施情况，对完工项目组织技术验收，填写
8、工程验收单。16、按月上报所管辖范围的备件和常用消耗品清单。17、审阅各系统运行监视技术数据及运行报表，出现问题及时处理。18、确保所有维修单和请修电话记录在册，按轻重缓急组织人员修理。19、对备件损坏和积压三天以上的派工单跟踪处理。20、对公共区域的维修项目，特别是影响客户和中断能源的项目进行直接督导。21、建立健全规章制度及岗位责任制度，并监督执行。3、主管岗位职责工程部各系统主管在工程部经理领导下应体现统一领导分级管理的原则,更好的为物业总的经营目标服务 ,其具体的职责及工作内容为: 天宸大厦项目运作手册工程分册7 1、当部门经理不在时行使经理职能，或者由经理授权负责经理部分职能、协助经
9、理管理工程部的工作。2、负责对员工考勤及劳动纪律的管理，评估员工业绩，据此提出奖惩意见（实施奖惩制度由人事部制定） 。3、各工种主管基本职能是保持整个物业设施的良好，各种设备良性运转，负有主要责任。4、各工种主管对物业内的所有设备、设施应定期维护、保养、督导、控制、维修实施情况，做好档案纪录。5、有权对根据各项合同和保单，对外部承包商向物业提供的服务水平和质量进行监督、管理及评议。6、可建议对物业的设备、设施、进行维修、大修或更新。7、负责检查本系统制定的计划、制定执行情况。8、负责与仓库管理员协商，确定所管辖班组，维修备件，储备品种、数量，保证维修需要，同时减少积压，及时制定材料采购计划，并
10、填写材料采购需求计划单报部门经理审批。9、在安全、可靠、经济合理的原则下，提出节能具体措施，减少所管辖范围内的设备能源消耗。10、负责设备技术、管理工作，特别是设备建档工作管理。11、组织维修人员调查设备事故，提出预防措施、防止和减少事故的发生，严禁设备带病运行。12、在组织实施计划， 在安排任务时要充分考虑每个员工的技术特长，要亲自到现场进行检查，必要时直接参加维修工作。13、对每天的工作完成情况纪录归档，并检查签字。4、领班岗位职责1、负责大厦及其它地点的,所有系统设备运行的日常巡视检查,发现问题及时处理。并负责填写巡视记录表，每月底交主管保存备案。2、按照维保计划对设备进行日常维护、保养
11、，完成全年设备检修工作。3、负责监督维保单位施工、客户装修，控制其工程质量，并做好记录。负责施工过程的跟踪检查、验收工作。并认真填写施工、维保、装修巡视、检查过程记录表天宸大厦项目运作手册工程分册8 和施工、维保、装修验收合格表 。4、负责项目部检验、测量设备的管理工作。5、按照培训计划，对员工进行技术方面的培训，提高员工的专业水平和技能。并做好培训记录上报主管备案。6、负责物业公司的仪表、公用工具、设备的使用、保养、检验的管理工作、做到领用有手续，帐物相符。7、积极协助上级做好班组的日常管理工作，发挥特长、踏实肯干，起到好的带头作用。5、供水管水员岗位职责1. 、二次水箱应定期清洗、消毒，保
12、持其清洁卫生。2、二次水箱由专职管水员负责管理。3. 、管水员应身体健康、持证上岗。4、二次水箱检查口应加锁、加盖，溢流口应加防护网。5、二次水箱周围环境应清洁，无污水、无杂物，定期清扫。6、每天巡视检查，作好记录。发现异常情况，及时上报。6、给排水岗位职责1、全面负责大厦的给排水系统及供暖系统管道阀门及附件的维保工作，及时处理投诉。2、负责消防栓、泵及其附属设备的维保，消灭“跑”、 “冒” 、 “滴” 、 “漏”的现象。3、负责生活水箱的巡视检查，并按月、季、年度进行维修工作计划，并加强对水泵房各机组检查，并在规定时间内轮换使用设备。4、做好管道的保温防冻工作，并要对管道做好防腐工作。5、监
13、守本职岗位，按时对所负责的设备巡回检查，发现隐患及时处理。6、按时、逐项、认真填写运行记录。7、有重大意外情况，应及时通报上级，按紧急预案先行处理，并通知相关部门及时处理。7、空调岗位职责1、全面负责空调设备工作，确保各项设备、设施处于完好的状态下安全运行。天宸大厦项目运作手册工程分册9 2、熟悉空调设备的工作原理及操作调整方法，并按照相应的操作规程，严格执行。3、定期巡视检查、记录设备运转情况，使设备的润滑、水、制冷剂保持在正常范围。4、机组运行时，应注意观察仪表读数是否处于正常范围内，如果不正常，应及时调整，必要时可关机。5、监守本职岗位，发现隐患及时处理。6、熟悉空调设备的布局及管路走向
14、、功能要求，完善技术资料。7、空调机组的维护保养工作严格按照国家规定及厂家要求进行。8、弱电岗位职责1、要熟悉掌握本单位使用设备的性能、结构和原理，以及测试调整的维修技能，严格执行技术维护和各项制度。2、认真执行维护周期和维修作业计划，质量良好地完成工作计划，保障电视、电话、网络、音像、中控、自控等弱电设备的正常运行。3、保持设备、仪器、工具清洁完整无损，性能良好，运行正常。4、配合保安做好消防控制系统的维保，定期做消防试验，保证大厦的安全。5、上机维修作业，报告负责人同意，填单作业，不发生人为障碍和事故。6、认真填好各种原始记录，真实可靠，各种技术资料要妥善保管。7、认真执行安全操作规程及各
15、项安全制度。9、强电岗位职责1、全面负责变配电、照明所有电气设备工作，确保各项设备、设施处于完好的状态下安全运行。2、严格执行供电局和劳动局的有关“电工操作安全”的规定。3、掌握供电设施运行情况和动力、照明供电情况。4、负责用电的安全管理，防止电气事故的发生，接受并组织实施本部门领班的日常维保的工作指令。天宸大厦项目运作手册工程分册10 5、制定并督促执行所管辖范围设备设施的巡视、巡检制度。6、掌握新技术对大厦电气设备的更新或改造、改装，提出可行性方案，监督指导施工，验收施工质量。7、熟悉输变电设备、电梯、空调、照明、动力等设备的布局及线路走向、功能要求，完善技术资料。8、每月记录各区域用电量
16、，填写工作日报表。10、综合工种岗位职责1、全面负责土建修缮，门窗、锁具、各种家具及小五金。2、严格遵照工作程序，确保工程部计划的完成，同时确保零修工作按时完成。3、注意操作间的整洁卫生，做好防火、防事故工作，并应保证工作完成后，工作区域内干净和整洁。4、在维修工作中，应注意文明施工，严格遵守安全规章。5、在完成指令性工作后，完成领导安排的其他任务。11、库房管理员岗位职责1、 负责维修材料、劳动保护用品、保洁材料的库房管理工作，编制完善、系统的库房管理台账；2、 根据库存和维修工作安排，制定出下月采购计划，计划要有前瞻性、可靠性，报项目经理审批；3、 按照经过审批合格的采购计划实施采购、质检、登记造册和入库管理；4、 对库存物品的领用发放要有工程部经理的批准签字，不得超量发放；5、 对库存物品的管理做到分类管理、码放整齐、账实相符；6、 对库存物
