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1、14 日上午经纪人概论日上午经纪人概论一、经纪人是怎样开展经纪业务的。一、经纪人是怎样开展经纪业务的。1.经纪人的概念和特征经纪人的概念和特征概念：概念：指为促成他人商品交易，在委托方和合同他方订立合同时充当订约居间人，为委托方提供订立合同的信息、机会、条件，或者在隐名交易中代表委托方和合同方签定合同的经纪行为而获取佣金的依法设立的经纪组织和个人。特征：特征：（一）经纪人的服务对象是买卖双方。（二）经纪服务活动是经纪人的主要活动方式。（三）经纪人以收取佣金为其经营目的。（四）经纪人具有合法执业地位。2.经纪人提供服务的形式和内容经纪人提供服务的形式和内容形式：居间、行纪、代理。内容：信息、机会
2、、条件。3.经纪人的权利和义务经纪人的权利和义务（一）经纪人的权利（1）获取报酬的权利。（2）请求支付成本费用的权利。（3）清偿请求权。（二）经纪人的义务（1）如实介绍。（2）公正中介。（3）保管样品。（4）制作文书。（5）保守机密。（6）不接受额外给付。（7）不从事违禁商品的经济活动。（8）依法纳税并接受行政监督。4.结合本职谈看法结合本职谈看法二、如何做一名合格的经纪执业人员二、如何做一名合格的经纪执业人员1、遵守职业道德规范敬岗爱业、诚实守信；遵纪守法、办事公道；精通业务、讲求实效；服务群众、奉献社会；规范操作、保障安全。2、经纪执业人员进行执业备案和明示（1）经纪执业人员到当地工商部门
3、执业备案，领取个人备案号码。（2）在经营场所内，经济执业人员明示（照片、姓名、经纪项目、备案号码、联系电话） 。3、在签订经纪合同时，要有经纪执业人员签名。14 日下午日下午 房地产经纪行政管理房地产经纪行政管理案例分析题案例分析题张某因投资失利急需资金，准备出售其名下谷丰苑的房屋，但因出差在外，只好委托朋友叶某代其出售。2012 年 9 月3 日，叶某来到兴居房地产经纪机构代为出售该房屋，经纪人刘某接待了叶某，刘某了解房屋户型、地址和价格后，马上通过门店橱窗、网站等方式发布了房源信息。9 月 8 日，姜某从网上获得了该房源信息，在刘某的撮合下，在兴居房地产经纪机构与叶某签订买卖意向合同，受房
4、地产宏观调控政策影响，房价波动很大，姜某以叶某对该房屋无处分权为由，要求兴居房地产经纪机构为其与叶某解除买卖意向合同。兴居房地产经纪机构认为，协商解除合同可以，但姜某应按约支付中介服务费，双方由此发生纠纷，投诉于房地产主管部门。分析以上案例，请回答以下问题。一、刘某受理叶某委托出售该房屋的行为存在哪些问题？如何行政处罚？一、刘某受理叶某委托出售该房屋的行为存在哪些问题？如何行政处罚？答：1.未要求叶某出具张某委托出售的委托授权书和叶某的身份证明。2.未查看委托出售房屋及房屋权属证书。3.未查验房屋自然状况和权属状况并编制房屋状况说明书。4.未经叶某确认房屋状况说明书并书面同意对外发布房源信息。
5、5.未签订房地产经纪服务合同。6.未向交易当事人说明和书面告知规定事项。处罚：兴居房地产经纪机构及经纪人刘某的行为违反了房地产经纪管理办法第三十三条，第三十五条规定，由房地产主管部门责令限期改正，记入信用档案，对房地产经纪人员处以 1 万元罚款；对房地产经纪机构处以 1 万元以上 3 万元以下的罚款，取消网上签约资格。二、房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人书面告知哪些事项？二、房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人书面告知哪些事项？答：应当向委托人书面告知以下内容： （一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参
6、考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。15 日上午房地产经纪职业道德日上午房地产经纪职业道德三个案例分析题：三个案例分析题：1.张三系某房地产经纪工作人员，在代理朋友李四的房屋抵押登记手续时，李四的妻子因出国留学无法回来办理。张三建议：“去找个朋友顶替一下，再用她照片和你老婆名字弄一张假身份证，手续马上就可以
7、办好，反正你老婆也同意抵押，不会有问题。 ”李四因急着用钱，遂依此制作假证并去办理抵押登记。问题：在此案件中，从经纪人的职业道德的基本要求考虑，经纪人张三主要违反了哪一条，为什么？答：主要违反了遵纪守法的职业道德。因为他在经济活动中违反了中介机构管理方面的法律法规。答：主要违反了遵纪守法的职业道德。因为他在经济活动中违反了中介机构管理方面的法律法规。具体条文：具体条文：浙江省社会中介机构管理办法浙江省社会中介机构管理办法第二十条：第二十条：“禁止中介机构及其执业人员从事下列行为：（二）故意提供虚假禁止中介机构及其执业人员从事下列行为：（二）故意提供虚假信息、资料，出具虚假验资报告、评估报告、证
8、明文件及其他文件；信息、资料，出具虚假验资报告、评估报告、证明文件及其他文件；”的规定。的规定。2.通过某公司的经纪人小钱，买房人孙某在缴交了 200 元看房费后，看中了一套翠苑一区的房屋，随后小钱让孙某签订了一份意向书，交了 10000 元意向金并约定：待王某（卖方）签字后，该意向金转为定金，并在王某签字后的 15 天内，签订杭州市房屋转让合同 ，若王某不同意出售该房，则该意向金在王某明确表态后的两个工作日后退还。但在王某签字时，小钱将意向金中约定的 15 天内签订杭州市房屋转让合同改成了 35 天内签订杭州市房屋转让合同 。问：（1）在此案件中从经纪人的职业道德的基本要求考虑，经纪人小钱主
9、要违反了哪一条？答：主要违反了诚实守信的职业道德。答：主要违反了诚实守信的职业道德。问：（2）如果买卖双方在签订合同的前一天，卖方王某因车祸去世，由于王某的妻子急需用钱料理后事，买房孙某也迫切希望早日搬进房屋，双方均向小钱提出有王某的妻子在房屋转让合同上代签王某的名字，并找人代替以尽快完成交易手续。此时，小钱该如何来处理这件事情？答：小钱应根据诚实守信的原则，对买卖双方说明，他们的要求违反了法律法规与法定程序，属于不合理的要求，并态度和答：小钱应根据诚实守信的原则，对买卖双方说明，他们的要求违反了法律法规与法定程序，属于不合理的要求，并态度和蔼的予以拒绝。同时建议买卖双方可以在办理完房屋继承手
10、续后再来办理登记过户手续。蔼的予以拒绝。同时建议买卖双方可以在办理完房屋继承手续后再来办理登记过户手续。3.戴某委托宋某代为购房并出具授权委托书上载名：兹委托宋某代我购房，房源要求：层次在 35 层，至少有两间朝南，总价不超过 200 万元，面积不低于 100。宋某具有代选房，代签合同之特别授权。A 中介公司为宋某提供了 5 套房源，最后在 A 中介公司“最具投资价值，性价比最好”的建议下，宋某以戴某的名义选择购买了一套总价在 250 万元，面积为 95的B 房产，签约后，戴某到现场察看时，发现 B 房环境卫生极差，遂以“宋某超出代理权，属越权代理；中介公司在明知宋某越权代理，但为了收取高额中
11、介费，纵容、促成该越权行为”为由，要求法院确认该代理买卖无效，退款退房；宋某、A 中介公司并赔偿损失 10 万元。问：在此案件中，从经纪人的职业道德的基本要求考虑，宋某作为经纪人主要违反了哪一条？问：在此案件中，从经纪人的职业道德的基本要求考虑，宋某作为经纪人主要违反了哪一条？答：主要违反了尽职尽责的职业道德。答：主要违反了尽职尽责的职业道德。五个简述题五个简述题什么叫职业道德？其主要内容有什么特征？什么叫职业道德？其主要内容有什么特征？答：（1）人们在从事各种职业活动的过程中应该遵循的思想、行为准则和规范。（2）主要内容有稳定性、连续性。即不随时代变化而改变，主要内容可以世代相传。2. 房地
12、产经纪职业道德的定义是什么？有哪些基本要求？房地产经纪职业道德的定义是什么？有哪些基本要求？答：（1）房地产经纪职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是指房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想理念、情感和行为习惯的总和。内容上分为：职业良心、职业责任感和执业理念。（2）基本要求（一）遵纪守法（二）规范执业（三）诚实守信（四）尽职尽责（五）公平竞争3. 如何做到遵纪守法？如何做到遵纪守法？答：（1）从业人员必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗开业规定，不得无照、无证执业和经营。（2）在房地产经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等环节，都必须遵守有关法律法规的规定。
13、4.诚实守信的诚实守信的“诚诚”的两大要义是什么？的两大要义是什么？答：（1）真诚。真心以客户的利益为己任，切实分析客户的具体情况，挖掘客户最深层次的需求，推荐给客户最合适其现有条件的物业。（2）坦诚。通过自己的专业知识和市场经验来帮助客户，诚实的告诉客户自己的所知。5. 如何做到尽职尽责？如何做到尽职尽责？答：（1）房地产经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此，经纪人员绝对不能为了图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事。（2）加强理论知识学习，掌握日新月异的房地产专业知识及相关科学、技术；另一方面，不断的通过实践，与同行及相关人群交流来充实自己信息量，不断提高自己的专业水平。（3）除客户涉
14、及违法行为，否则经纪人员绝对不能将客户的机密散布出去，更不能以此牟利，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益。（4）竭尽所能，为自己也为公司实现盈利目标，另一方面要从言谈举止和经纪行为上坚决维护公司的信誉和品牌。同时，在聘用合同期内忠于自己的公司，不随意跳槽和“脚踏两条船” 。15 日下午日下午 房地产交易管理房地产交易管理存量房交易所需资料：1、杭州市房产交易产权登记申请表2、房屋所有权证原件3、出让方及受让方的身份证明、婚姻证明复印件（校验原件）4、房屋转让合同原件5、国有土地使用证复印件（核对原件）6、询问事项记录如付款方式为按揭的，还需提供以下材料：7、抵押登记申请表8、抵押权人的营业
15、执照复印件9、抵押借款合同10、其他必要材料15 日晚上日晚上 房地产经纪现状与发展趋势房地产经纪现状与发展趋势关于限购政策关于限购政策限购内容：自 2011 年 3 月 1 日起， 对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购 1 套住房（含新建商品房和二手房） ；对在本市已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）
16、缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外个人（持有外籍护照及港澳台身份证明的个人）只能购买一套用于自住的住房，不得购买非住宅。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅，不得购买住宅。购房人在购房前需提供的材料：购房人在购房前需提供的材料：本市户籍居民家庭提供：家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，以及拟购房人签字确认的购房人家庭成员及名下住房情况申报表 。非本市户籍居民家庭除提供上述资料外，还需提供自购房之日起算的前 2 年内在本市累计缴纳 1 年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。16 日上午日上午 房地产经纪服务收费管理房地产经纪服务收费管理1、经纪服务的价格服务收费方式：实行政府指导价管理和市场调价（1）房屋买卖经纪服务和房屋租赁经纪服务施行政府指导价管理（2）单独办理房屋产权过户、代办按揭等委托事项，其收费标准实行市场调节。2、房屋经纪服务收费应当遵循的原则：房屋经纪服务机构应当遵循公开、诚实守信、自愿委托和有偿服务的原则提供质价相符的服务。不得强制、欺骗或诱导委
