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1、农村私有房屋买卖孙某某在石景山区黑石头板凳沟村处原有房屋七间。1988 年 11月 7 日，赵某某与孙某某签订房产卖契，约定由赵某某购买孙某某上述房屋七间，当时孙某某为板凳沟村民，赵某某系海淀区城镇居民，该卖契同时经北京市石景山区房地产管理局审核通过并登记备案。双方约定购房价款为 7000 元，该款赵某某已于签订房产卖契前实际给付孙某某，双方亦向北京市石景山区房地产管理局交纳了相应房屋买卖手续费、房产登记费及契税等费用。孙某某亦将上述诉争房屋七间交付赵某某，石景山区房地产管理局未就上述诉争房屋向赵某某核发产权证书。经黑石头大队批准，孙某某原有林权证变更至赵某某名下。此后，赵某某亦对上述诉争房屋
2、七间进行了翻、扩建，原有房屋现已不存在。原告孙某某诉称,原告与被告于 1988 年 9 月 21 日协商，由被告购买原告位于北京市石景山区黑石头板凳沟满井村的房屋，原告收取被告购房款 7000 元。1988 年 11 月双方立契。当时原告系板凳沟生产队村民，此房宅基地属农民集体所有，而被告为城市居民。问题:此买卖合同是否有效？我认为是有效的。我国的合同法对于出卖人有这样的规定，除了具备相应的民事行为能力外，根据合同法第 132 条第一款的规定，还应当是买卖合同标的物的所有权人或有处分权人。所谓的所有权人是指依法对自己的财产享有占有，使用，收益和处分权利的人；所谓有处分权人，是指经过所有权人授法
3、或基于法律的规定。可以对他人的财产为出卖行为的人。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。虽然孙某某不是此地的权人或有处分权人，但是从以下几个方面来看，这合同是成立的。一是原、被告双方关于诉争房屋的买卖行为是双方共同的意思表示，且已实际履行；二是双方房屋买卖合同经房地产管理局确认并盖章，说明双方买卖房屋的行为有效；并且双方也缴纳了房产买卖手续费等相关税费，办理了相关手续，是具备行政约束力的；三是海淀法院曾有相类似的判决，案情与本案基本相似，最终
4、法院判决确认合同有效，该判决后亦为中级法院维持。故可供法庭参考；四是被告购房后一直在诉争房屋长期居住，已对房屋形成了稳定的占有使用关系，而且被告后来对于诉争房屋也进行了建设行为。如果确认无效，会导致赔偿等一系列诉讼产生。为了保障交易行为的稳定性，法院应当确认本案的房屋交易行为的有效性。本案中，孙某某与赵某某就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策；黑石头大队作为集体经济组织亦应知晓双方买卖房屋情况
5、，且一直未提出异议，就说明他们也已经默认了这个合同是有效的。买卖合同的效力是指生效买卖合同所具有的法律效力，买卖合同对外效力的核心是合同债权的不可侵犯性，主要通过侵权行为法予以调整。买卖合同的对内效力以买卖合同的内容为基础，主要表现为出卖人和买受人双方所享有的权利和所承担的义务。赵某某交纳了相应房屋买卖手续费、房产登记费及契税等费用，亦对上述诉争房屋七间进行了翻、扩建，原有房屋现已不存在。现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。所以此合同应是成立的。国务院办公厅 1999 年颁布的关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市
6、居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。 目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受人无法获得所有权人的保护。所以我认为应当认为农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。这样出卖人和买受人的利益都可得到保障。另外，在买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果很难实现法律效果与社会效果的统一。综上所述，虽然原告系农村集体经济组织成员，被告系城镇居民，但是该私有房屋买卖协议为双方真实的意思表示，已履
7、行完毕，至今已有二十年，并且该合同当时已经在政府房地产管理部门审核并登记备案。另外，被告已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的七间房屋现已不存在，原告确认房屋买卖协议无效并返还诉争房屋的诉求已经没具备实现的可能。所以此买卖合同具有法律效力，是成立的。从此次案例来看，让我明白了我长久以来的一个思维误区，那就是我认为房屋买卖合同，只要这个房子是我修的，那我就有对这个房子的所有权，想卖给谁都行。但是其实地不是属于我的，我对这块地不具处分权。我更加明白了生活和合同密切相关，我们离不开生活，同样也离不开它，我应该把它当成我的朋友，去更加深入的了解它。生活中的合同（房屋出卖合同）姓名： 张海英 学号： 1312670成绩 : 评语 :
