中国房地产上市公司TOP10研究报告

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1、 2007 中国房地产上市公司 TOP10 研究报告 2007 中国房地产上市公司 TOP10 研究报告 上海证券报 2007-06-06 中国房地产 TOP10 研究组 研究背景 研究背景 由国务院发展研究中心企业研究所、 清华大学房地产研究所和中国指数研究 院三家研究机构共同组成的“中国房地产 TOP10 研究组” ，自 2003 年开展中国房 地产上市公司 TOP10 研究以来，已连续进行了五年，引起了社会各界特别是投资 者的广泛关注。 2006 年，中国股市迎来了前所未有的“牛市” ，上证指数和深圳成指全年分 别上涨 126.55%和 125.42%，地产指数（399200）上涨 16

2、8.03%，涨幅超过大盘 40 个百分点以上。进入 2007 年后，随着财富效应的逐步显现，证券市场得到了 更多投资者的关注。截至 5 月 28 日，沪深两市账户总数突破 1 亿大关，上证指 数收于 4272.11 点，累计上涨 57.3%，地产指数收于 2027.55，累计上涨 98.8%， 再次成为此轮上涨行情的重要推动力。 针对证券市场的新形势，中国房地产 TOP10 研究组本着“公正、客观、准确 和全面” 的原则， 进一步完善了此次房地产上市公司研究的评价理论和方法体系， 力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供全面、 综合的评价结果。 研究结果及分析 研究结果

3、及分析 房地产上市公司综合实力 TOP10 研究组沿用了 2003-2006 年连续使用、客观性较强的福布斯500 强评选 标准，以总资产、总市值、主营业务收入、利润总额四项指标对中国房地产上市 公司进行综合实力评价。如某公司总资产指标排第 10 位，则其总资产得分为 10 分，以此类推。对四项指标赋予相同权重计算其综合得分，然后按照综合得分从 小到大的顺序得出公司的综合实力排名。 （1）2007 沪深房地产上市公司综合实力 TOP10：行业和区域龙头受到市场 重点关注，新上市企业表现突出，资产注入和重组成上市公司综合实力上升的重 要手段。 万科继续占据综合实力榜首，新上市的保利地产占据第二，

4、其次是在往年研 究中表现突出的陆家嘴、招商地产、金融街（并列第 4） ，首只从 H 股回归 A 股 的房地产公司北辰实业排名第六。中宝股份、泛海建设因资产注入重组，综合实 力大幅上升，分列第 9 和第 10 位。 2006 年，上证指数和深圳成指分别上涨 126.55%和 125.42%，地产股更是成 为此轮上升行情的领涨板块，2006 年最后一个交易日，地产指数收于 1008.39 点， 全年累计上涨 168.03%， 超过同期大盘整体涨幅 40 个百分点。 综合实力 TOP10 企业的市场表现尤为突出： 其中的行业龙头以万科、 保利地产、 招商地产、 金地集团为代表凭借优良的持续增长能力、

5、 有序的跨区域扩张和合理的土地储备，为短期内的高估值提供了可靠的长期消化能力；而区域龙头以北 京的金融街和北辰实业、 上海的陆家嘴和中华企业为代表在特定区域有着 其它开发企业难以比拟的土地、资金及政府资源优势，业务特色和成长能力得到 投资者关注与认可，与行业龙头一并受到市场重点关注。 万科 2006 年末市值达 675 亿元，同比上升 321%，股价全年上涨 263%（除权 后，下同） 。与此同时，优质资产注入、并购重组等题材成为市场追捧热点。中 宝股份和泛海建设完成资产重组后，全年股价分别上涨达 337.87%和 714.01%， 总市值更是分别大幅增长 15.75 倍和 16.7 倍。 综

6、合实力 TOP10 企业在资产和市值大幅增加的同时，经营业绩同样快速增 长。2006 年，TOP10 企业共实现主营业务收入 430 亿元，同比增长 48.8%，与上 年 TOP10 企业相比增长 52.4%；实现利润总额达 98.9 亿元，同比增长 59.6%，与 上年 TOP10 企业相比增长 60.7%。 进入 2007 年后，房地产板块继续成为投资热点。截至 2007 年 5 月 28 日， 地产指数收于 2027.55 点，累计上涨 98.8%，超过同期上证指数涨幅 40 个百分 点。万科总市值更是突破 1200 亿，成为沪深股市首家市值突破千亿的房地产企 业。同期陆家嘴、中华企业增

7、幅分别达 120.9%和 175.7%，在整个房地产板块中 位居前列。 （2）2007 中国内地在港上市房地产公司综合实力 TOP10：资产规模和经营 业绩增长明显，新上市企业表现更为突出。 中国海外发展仍位列中国内地在港上市房地产公司综合实力 TOP10 榜首。 新 上市公司表现突出，分别是排在第二位的世茂房地产（2006 年 7 月上市，募集 资金 37.2 亿港元） 、第五位的瑞安房地产（2006 年 10 月上市，募集资金约 62 亿港元）和第七位的绿城中国（并列第 7，2006 年 7 月上市，募集资金约 29 亿 港元，并于 11 月发行价值 31.2 亿港元的七年期高息票据） 。

8、其它表现优秀的企 业还有合生创展、富力地产、华润置地等。 中国内地在港上市房地产公司综合实力 TOP10 企业在 2006 年取得了较快的 发展，总资产和 H 股市值 平均达到 249 亿港元和 292 亿港元，股价平均涨幅达 105.7%，而同期恒生指数涨幅为 33.6%，表明综合实力 TOP10 企业的投资价值得 到国际投资者的肯定。其中，中国海外发展 H 股市值达 739 亿港元，全年股价涨 幅为 214.0%；华润置地股价上涨 188.7%，涨幅仅次于中国海外发展，当年末市 值达 311 亿港元。以上市首日收盘价计算，三家新上市企业股价涨幅远高于同期 恒生指数涨幅，其中世茂房地产上市不

9、到半年，股价涨幅高达 120.9%，超过同 期恒生指数涨幅近 100 个百分点。资产规模方面，除中国海外发展和新世界超过 300 亿元外，排名第二至第六的世茂房地产、合生创展、富力、瑞安房地产、华 润置地等五家企业均在 250 亿至 280 亿港元之间，差异很小。 除资产规模和总市值大幅增加外，中国内地在港上市房地产公司综合实力 TOP10 的经营业绩也有较大程度的提升，全年实现主营业务收入和利润总额均值 分别为 60.7 亿元和 21.3 亿元，平均同比增速分别为 95.1%和 124.5%。其中，中国海外发展和富力地产两家企业的主营业务收入首次突破 100 亿港元， 同比增速 分别为 56

10、.5%和 81.7%，表现出很好的成长能力。同期两家企业利润总额分别达 到 31.8 亿和 31.2 亿港元，在 TOP10 企业中位居前两位，同比增速分别为 55.1% 和 100.4%。新上市企业再次表现出良好的业绩增长水平。瑞安房地产当年主营 业务收入同比增长 362.5%，增幅在所有 TOP10 企业中最高。世茂房地产主营业 务收入 68.9 亿，是中国海外发展的 63.1%，而其利润总额为 29.7 亿港元，是中 国海外发展的 93.6%，足见其利润率水平之高。 房地产上市公司经济增加值（EVA）TOP10 TOP10 研究组沿用 2003-2006 年连续使用的经济增加值（Econ

11、omic Value Added，EVA）评价理论和方法，第五次对房地产上市公司的经营业绩进行财富创 造能力评价， 按经济增加值 （EVA） 排出中国房地产上市公司财富创造能力 TOP10。 （1）2007 沪深房地产上市公司经济增加值（EVA）TOP10：房地产上市公司 整体财富创造能力进一步增强，TOP10 企业表现突出。 万科、陆家嘴、B 股上市公司江苏新城以及金融街财富创造能力表现突出， 分列经济增加值（EVA）TOP10 榜单前四位。新上市公司的财富创造能力良好， 保利地产和北辰实业分列第 5 和第 6 位。栖霞建设和亿城股份进步明显，首次入 选经济增加值（EVA）TOP10。 20

12、06 年，经济增加值（体现上市公司财富创造能力）为正的企业为 32 家， 在上年 17 家的基础上增加近一倍。这些经济增加值为正的公司为股东所创造的 总价值为 46.99 亿元，同比增长 109%。其中 TOP10 企业所创造的价值为 36.78 亿元，占比 78.3%。除招商地产外，其他公司的财富创造能力均表现出良好的增 长势头，万科表现尤为突出，其经济增加值已达 15.74 亿元，同比增长近 95%， 占 TOP10 企业总体经济增加值的 42.8%。对比以往的表现，可以看出万科、陆家 嘴和金融街等行业与区域龙头为股东创造财富的能力逐年增强， 并保持着良好的 稳定性。 进一步分析 TOP1

13、0 企业的税后经营利润和资本成本可以发现， 资本成本的相 对降低是 TOP10 企业财富创造能力增强的关键因素。2006 年，沪深房地产上市 公司 TOP10 企业的税后经营净利润总计约 62.38 亿元， 与去年的 TOP10 企业相比 增长 45.4%。而资本成本增长仅 13.9%，明显低于税后经营净利润增幅。 （2）2007 中国内地在港上市房地产公司经济增加值（EVA）TOP10：与沪深 上市公司相比，在港上市房地产公司财富创造能力表现更为突出，增长来源更为 多样。 中国海外发展、合生创展集团和富力地产的财富创造能力依然表现优秀，分 列第 1、3、4 位。去年新上市的公司表现再次突出，

14、世茂房地产位于第 2 位，绿 城中国和瑞安房地产分列第 5 和第 7 位。与沪深上市的房地产公司相比，中国内 地在港上市房地产公司财富创造能力更为突出。2006 年，在香港上市的 21 家中 国内地房地产公司中，16 家具有正的经济增加值，合计经济增加值约为 135.33 亿港元。其中经济增加值（EVA）TOP10 创造的经济增加值为 122.78 亿港元，与上一届经济增加值（EVA）TOP10 相比增长 91.7%。对税后经营利润和资本成本进 行分析可以发现，虽然存在资本成本相对或绝对降低的情况，但其税后经营净利 润大幅增加才是中国内地在港上市房地产公司财富创造能力显著增强的重要原 因。 地

15、产绩优股 TOP10：经营业绩良好，投资回报高于大市，但其估值水平依 然低于地产板块平均水平 与 2006 中国房地产上市公司 TOP10 研究相比，此次研究结合中国房地产行 业和证券市场的发展现状，对“中国地产绩优股评价指标体系”进行了完善，在 企业资金管理水平、估价水平、财务稳定性等方面分别补充了资金周转率、市净 率、资产负债率等指标，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前 景，为投资者提供全面、综合的评价结果。 万科再次位列绩优股榜首，新上市企业保利地产、北辰实业表现良好，分列 绩优股排名第 2 和第 6 位。招商地产和金地集团落后于新上市的保利地产，分别 排在第 3 和第 4

16、 位， 其后依次是各区域龙头股， 如金融街、 北辰实业、 北京城建、 上实发展、苏州高新和首次纳入研究范围的福星科技。 绩优股 TOP10 经营业绩良好，现金红利支付率高于行业平均水平。2006 年， 绩优股 TOP10 平均每股收益 （EPS） 和净资产收益率 （ROE） 分别为 0.55 元和 10.5%， 而沪深地产股平均水平分别为 0.19 元和 7.4%，其中保利地产和福星科技的 EPS 分别为 1.2 元和 0.97 元， ROE 分别为 16.4%和 14.3%， 位列绩优股 TOP10 前两位。 从现金红利支付率（现金红利/净利润，三年均值）来看，绩优股 TOP10 也更倾 向于与股民分享企业收益，三年平均现金红利支付率达 33%，也就是说绩优股 TOP10 每赚 1 元，投资者就有 0.33 元现金收入。万科、金地集团、北京城建三 年平均现金红利支付率分别为 36.9%、38.8%、40.2%，而金融街和上实发展更是 高达 41.3%和 45.1%。 以市盈