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1、孙河地价的想象力（2013） 中粮地产以近 5 万元/平米的单价拿下孙河地块，让王喆对财富城堡的未来有了更高 的想象力，作为财富地产集团的董事长，他给项目下达了更高的销售目标，“它（中粮 地王）已经给我们打开了一个通道”。 “逐鹿孙河”已经成为北京楼市后豪宅市场时代的标志，第一个吃到蜜饯的是龙湖地 产，其旗下双珑原著以近 6 万元/平米的价格在开盘当天就清空了第一批别墅，让“吹飞” 地价的泰禾、中粮在强大的豪宅购买团前缩小了他们的风险预算。 龙湖的竞争对手甚至觉得，龙湖把房子卖便宜了。初期 5 万元/平米的售价，只比中 粮地块的地价高了一点点。 龙湖“捡漏” 泰禾解套 在诸强争雄孙河之前，龙湖
2、“捡了个漏”，去年 9 月以仅 8.7%的溢价率拿到了一宗 近 7.3 万平米的地块。之后成交的 4 宗同区位的地块中，最低的是北京首开以 32.5%溢价 率拿下的 F 地块（容积率相对较高），泰禾、中粮所获地块的溢价率分别高达 49.8%和 49.4%。 初步计算，从龙湖 2.02 万元/平米的地价，到中粮 4.83 万元/平米的地价，一年之内， 龙湖在土地红利上的获益就接近 10亿元。 据悉，中海等拥有高端产品线的房企也打算与龙湖竞争孙河地块，但由于去年下半年 市场刚刚好转，楼市前景尚不明朗，房企补仓的意愿也就相应地不如现今急切，多家房企 陷入观望。 半年之后，泰禾以 2.95万元/平米的
3、价格拿下了第二宗地块。 “泰禾胆子大。和我们求稳不同。”曾作为竞争对手参与竞拍的懋源地产内部人士如 此评价。 “我们拿的土地是两万九，当时大家感觉高”，泰禾集团董事长黄其森解释，“从当 时来讲，可能大家感觉价格是有点高了，跟龙湖比。因为龙湖是去年整个形势还不太明朗 的时候，但今年我们感觉整个市场是看好的。” 时隔半年，中粮以 4.83 万元/平米的楼面价斩获 HIJ 地块龙湖抢占先机，泰禾顺 利解套。大家都送了一口气，他们是“一条船”上的人了。 “仅仅半年时间，中粮的地价是五万二，这样来说泰禾就变成聪明人了。”黄其森说， “我们回头再算一下，如果五万二的土地成本，我们先不算其他的，它的容积率应
4、该是 1.08，实际上是做不了低密度的产品的，但一定有一部分是要做成洋房或者五层、六层的 平层。折算回去，比如联排，容积率最多只能 0.7。如果这部分楼面价按五万二摊过去， 已经不低于 7 万，甚至 8 万。” 在中粮带来了孙河地价的“三级跳”之后，泰禾集团很快召开了产品发布会，将他们 的孙河项目“北京院子（资料、团购、论坛）”推向市场。 在疯狂的地价前，这是一个好的销售时机，但猛冲猛打的泰禾却又苦恼了。“中粮这 么一闹，孙河的别墅该卖多少钱呢？卖低点开发商都觉得亏了，谁不想多拿点利润。”一 位接近泰禾集团的业内人士感概。 做有钱人的生意 在北京市朝阳区孙河板块的规划中，这里将会有约两千个身价
5、上亿的人聚集在近百万 平米的土地上，为房地产企业贡献他们数百亿的资产。“给富人盖房子”早已不是任志强、 潘石屹专属的生财之道。 为了拿到这数百亿的销售额，龙湖、泰禾、北京首开、中粮地产先在土地市场上甩下 了 84亿元，获得了约 32.3万平米的开发权，其中有 3.5万平米的公租房要给政府代建。 在王喆看来，用少量资金撬动百亿资产，获取高额利润的时代，已经离房地产行业远 去了。如今的北京市场，但凡好点的“蛋糕胚子”就会被开发企业一哄而上。 龙湖拿到孙河第一宗地块时，只有 5 家企业参与竞拍；中粮拿下 HIJ 地块时，这一数 字来到了 11家。 当 7 月 23 日中粮地产以接近 4.8 万元/平
6、米的地价拿下西甸村 HIJ 地块之后，孙河板 块的综合地价被拉高到了 2.91 万元/平米，这意味着未来的孙河将难以见到 6 万元/平米以 下的房子。 6 万元/平米只是底限。“既然这么多公司来抢这块地，因为只有抢，价格才能升上 去，否则一两家，它的价格不可能出这么高，说明大家对孙河这块未来的房价是有一个趋 势的（预判），至少是有一个期待。他认为这个地价（条件），未来的房子至少不能低于 十万。”王喆给出了他的心理预期。 不过，财富城堡一方面享受着孙河地价三级跳的红利，另一方面又对地价成本高企， 后续开发成本上升而忧心忡忡，“中国有个特点就是，这地方一热就过度”。 但孙河的“地主”们并不担心高售
7、价会带来市场销售阻力。尽管北京的别墅项目不断 提价，但 2013 年 7 月份，成交量前十中的别墅项目，单价在 3 万元/平米以上的达到 4 个， 与以往“底价走量”的情况相异。 继龙湖双珑原著开盘走俏之后，泰禾集团内部人士对网易房产表示，他们的蓄客情况 也非常好，“客户一直问我们什么时候开盘，能不能早点开，关系户还怕买不上，才 130 几套房子，量很少。” “别墅这类原本销售周期较长的产品类型也几乎成为了快销品”，亚豪机构副总 经理高姗说，长期来看北京低密度地块绝对稀缺，别墅类产品长期供需缺口将逐渐拉大， 从而导致部分需求提前出手。 这也使得孙河后期的地块成为“抢手货”。 开发商左右为难 孙
8、河的地价还会更高么？开发商都不愿给出明确的答案，但他们不断暗示房价还会上 涨。这意味着对未来市场的乐观预期将会促使他们敢于在土地市场继续投入。 “反过来看肯定会有一些想法，当初的价格还是可以再争一下”，谈到龙湖“低价” 拿地，曾 4 次作为竞争对手参与孙河地块争夺的懋源地产一位内部人士表示。 央企的加入让孙河板块的后期争夺充满了不确定性。“会参与，但看现场情况吧，老 板会把控的。”泰禾集团总裁助理沈力男对网易房产表示。 竞争白热化吞噬着房企自身的利润。“房地产前几年的利润率之所以高，是因为它是 有一定的特殊历史原因”，王喆说，“在招拍挂之前，有大量的土地是协议出让的，后来 招拍挂了，所以就形成
9、了一个双轨制，这种双轨制就是说你从市场拿的，比如说楼面价可 能是两万，我拿的是两千，那我就产生暴利，我卖的楼跟你是一样的，所以就会产生暴利， 现在协议出让的土地几乎已经没有了，都消化完了。” 如今，土地红利被寄托于后期地价的继续上涨。当下的土地出让制度正制造着这样的 机会。 开发商鹤蚌相争，渔翁另有其人。北京市在今年前 8 月获得了 1036.92 亿元的土地出 让金，再回高位。 2013 年下半年，除了上述的北京首开、泰禾集团之外，万科、北京城建、融创、绿 地、中国铁建、富力地产、旭辉集团、长安置业、合景泰富等 20 余家房企频频出现在北京 国土局的土地竞拍现场。他们甚至为了房山的一宗宅地而
10、争得“不可开交”。 “400 万元他们都要”，8 月 22 日房山理工大学 9 号地拍出 15.74 亿元总价，溢价率 达 49.9%，在到达地价上限之前，主持人将竞价阶梯调整到刚好不触碰 50%的溢价率上限。 稀缺、稀缺 地段、地段 据悉，按照规划整个孙河板块共有近 80 万平米住宅用地供应，未来一年还将有 6 宗 宅地，近 50 万平米（建面）的土地推向市场。数百亿的资金也将随之被“转账”到北京的 财政收入中。 “稀缺”和“地段”是谈及孙河板块时，开发商最多谈到的两个词语。 高姗表示，孙河本身的区位和规划特点注定了其稀缺性，作为北京最后的低密居住板 块，已经被业内公认为城市别墅孕育的最佳沃
11、土；但另一方面，“一线城市项目稳定的回 报率以及迅速跳涨的土地红利，也使得房企不得不加入地价的推手之列”。 黄其森解释了泰禾高价拿地的原因，他说听到拿的地价这么高也很吃惊，“但实际上 当时我们为什么拿这块地呢？我就问我们搞投资的，还有没有比这个位置更近的，就是位 置比这更好的，密度更低的，大家说没有了。我说那没有了，就一定是好地。” 按照北京市 2013 年国有建设用地供应计划，今年北京的商品住宅计划供地是 850 公 顷，其中至少 70%将被用来建设各类保障性安居工程和中小套型住宅。这意味着低容积率 宅地将会被分散到不同时间段“多批少量”推出，成为土地市场上的稀缺品。 “土地这个东西跟其他的
12、资源不一样，你拿了这块地，你不可能五十年又把它拆了重 建，至少五十年以内它一定是没有了这块地，别墅居住的都是七十年，你说七十年这块土 地不可能再有别人来弄了吧？你弄了它就没了，所以它有稀缺性。”王喆一再强调。他预 计明年的经济将会好转，财富公馆（资料、团购、论坛）可以借势发力。 在北京新的豪宅版图中，曾因“高价”让许多人“不敢直视”的钓鱼台七号院（资料、 团购、论坛）的光环逐渐暗淡了。经历了去年 6 月份至今的一年多上涨之后，中赫万柳书院、碧海方舟（资料、团购、论坛）、运河岸上的院子（资料、团购、论坛）、远 洋LA VIE、首创禧瑞都、合生霄云路 8 号、盘古大观等十余个项目的预售价都超过了
13、10 万元/平米。 曾经轰动一时的广渠金茂府初期售价不到 5 万元/平米，现在仅相当于北五环的一套 普通商品房的售价。 房价是“成本推上去的，成本是一个很重要的一方面原因”，王喆直白地表示。 近期入市的孙河项目又在面临涨价的诱惑。目前的孙河板块中，龙湖双珑原著售价不 断攀升，预计泰禾定价会高于初期的预期。 但与此同时，造下北京地王的中粮地产则对孙河项目“三缄其口”。在千万级豪宅畅 销的同时，总价 5000万元以上的顶级豪宅正因为经济走势而面临销售压力。 北京今年雨水丰沛，站在孙河，尚未开发的地块野草疯长，从孙河地铁站出来的上班 族乘坐摩托三轮散到了一些普通的住宅小区。在地王项目面前，屌丝不懂白富美。 “把十亿身家的人聚拢在一个楼盘里，它本身就是一个中国罕见的现象，也是一个罕 见的资源”，孙河豪宅项目启示王喆房产背后有更大的生意。
