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1、沈阳楼市之沈北新区“棋谱”经济社会发展大局决定房地产行业的深度细分 本谱名谓：“抛砖引玉”本谱要义简述：此为深谋远虑布局之谱中的典范，有丝丝入扣之妙思，由浅入深之巧 谋，棋局之上有诱敌深入,请君入瓮之妙，一代宗师佛教高僧星云法师既是操纵运用此谱的 高手。沈北新区自成立后，平均每 3 天引进两个项目，每 4 天就有一个亿元以上企业落地， 目前已引进新签约项目 235 个，计划总投资 750 多亿元，其中仅亿元以上项目便多达 84 个， 足以证明沈北新区的巨大魅力， “来势汹汹”的外来投资，使沈北新区刚刚成立，便站在了 较高的起点上，为未来发展奠定了坚实雄厚的基础。沈北新区产业优势成就城市化人口“
2、洼地”：汇集国内外企业 4000 家，其中：规模以 上知名企业 1000 多家，世界 500 强企业 20 家，中国驰名商标和中国名牌产品企业 42 家。 农产品深加工产业集群独占鳌头，已成为全国最大的农产品深加工基地; 光电信息产业集 群突飞猛进，已成为辽宁省通信产业基地；创意产业集群迅速崛起,已成为国家动漫产业基 地；商贸地产、旅游地产、总部经济等新型地产开发模式发展势头强劲，这些产业就业人 口学历高、素质高、收入高，为城市化进程的大幅度提高提供了最佳的产业人口“洼地” 。教育资源“洼地”形成前所未有的“择居效应”：辽宁大学、沈阳师范大学等 6 所大 学组成的沈北大学城，由辽宁装备技术学院
3、、辽宁金融职业学院等 12 所高职院校组成的辽 宁高职城，由东北育才、沈阳二中等 16 所名校组成的名高中城，构筑了基础教育、职业教 育和高等教育互补的教育体系，每年可培育各类人才 5 万人以上；诸多科研院所、重点试 验室、博士后流动站落户沈北新区，在未来三至五年内有望形成一流的科技创新能力，不 仅为沈北新区提供了人才保证和智力支持。还促进了沈阳市民择居观念的转变，产生巨大 的“选择优势教育资源，为后代成材到沈北”的新型择居热。在这个日益壮大的新择居人 群中，外地人因教育资源的优势而择居道义的外地人口逐年增加。沈北新区初步形成高效快捷的城市交通体系：2008 年初，沈北新区开始建设南北畅通 和
4、东西贯通的工程，规划建设总长 445 公里、四通八达的“八横八纵”生态景观大道，分 别由沈北大道、蒲南路、蒲河大道、蒲北路、现代副城大道、城北大道、森林大道、旅游 大道和南北向的道义大街、梅江北街、陵园北街、鸭绿江北街、虎石台大街、辉山大街、 通顺街、北大营北街构成。截止 2008 年上半年，总长 230 公里的“六纵四横”路网已建成 通车，基本结构出完整的城市道路交通网络。沈北新区加大生态资源保护力度，成就沈阳最美“后花园”：自 2006 年以来，共投入 70 多亿元，实施“五化工程” （绿化、美化、亮化、净化、文化） ，进行一系列环境建设和 基础设施建设，建成“六纵六横”景观路网体系，水系
5、环境和绿化景观不断得到改善，城 市向着天蓝、水清、路畅、宜居、宜业的生态新城发展,诠释出现代新城区概念。此外，沈北新区在保护环境资源上也不惜工本，2008 年开工建设了 5 座城市污水处理 厂和 8 套乡镇污水处理设施，关停取缔了“五小” 、 “三无”企业及砖厂、采石场、化工园。 22 项生态区创建环境指标全部达到国家标准，顺利通过省级验收。 “天蓝、地绿、水清、 路畅、宜居、宜业”的原生态环境得到进一步提升，已经被许多近期到过沈北新区的沈阳市民称为“沈阳城真正和后花园” 。沈北新区基础设施建设投入大效率高：每年投入基础设施建设的资金高达几十个亿。 2008 年，新区重点完善了供电、供水、煤气
6、、污水处理。2009 年底，沈北地区将形成环路 的不间断供电。煤气已经全面通到用户。除了基础设施之外，城市配套功能也较为完善， 医疗、教育等配套一应俱全。在医疗配套方面，沈北新区引进了中国医科大学的盛京医院， 2009 年将开工建设 6 万米的门诊大楼早在沈北新区成立之初，沈阳市委、市政府的主要领导在描述沈北新区的前景时就明 确提出：沈北新区将利用 5 年左右时间，建成以玉米生物产业、电子信息产业为主体的超 千亿产值的重要经济增长区域，成为沈阳发展的“新引擎” ；利用 10 年时间，在沈阳的北 部地区再造一个经济发达、环境优美、文化繁荣、社会和谐、人口超百万的“新沈阳” 。恰恰基于这样一种极具
7、前瞻意识的战略思想，沈北新区的房地产开发的“棋谱”从一 开始就立足于非常高的起点之上，完全避免了由于规划上的先天性缺陷所造成的“弯路岐 途” ，实现了房地产业态的均衡、科学、合理布局，为其今后的发展奠定了强大的基础。正因为有了这样一个以极具前瞻战略思维的经济、社会发展的“大谱系” ，才有了沈北 新区房地产产业形态的近乎完美的市场新格局，从各个不同的着眼点，体现出表为“靖君 入瓮” ，实为求共同发展的丝丝入扣的大手笔以原浦河经济开发区为主要区域的房地产开发，充分考虑到山与水等稀缺资源的保护 和高效率的利用，商品住宅的开发建设锁定了高端物业，以别墅类产品为主打。目前，以 浦河中段南北两岸为基本地段
8、的别墅开发已经具备了相当的规模并在竞争异常激烈的沈阳 别墅市场取得了较为强势的地位。主要项目有：九如溪谷、山水国际、中体一号、大溪地、 皇地龙邸、泉涌新镇、碧桂园太阳城等。另据本刊了解，在下一年度，还将有数个别墅开 发项目加入其中，如皇家御院的二期。以教育资源及商业服务、大小综合配套比较完整的道义区域，则以中档商品住宅开发 项目为主，主要项目有：环北家园、国奥现代城、阳光书香园、中央大学城、江南甲第、 地雅新居、沈阳国际青年城、雷明雅阁、香树湾、太湖国际花园、北苑绿洲、鑫宁家园、 皇家御院等。以总部经济为主打的代表项目有：中国东北总部基地及水晶蓝湾；以大型购物中心 城市综合体为项目开发主要方向
9、的有：位于浦河、新城子、道义三大区域交叉点的荣 信财富广场；以享誉世界的著名品牌“迪斯尼乐园”为代表的旅游地产项目也在 2009 年 决定落户沈北。正因为有了这样一个前提，2008 年 12 月，一座计划投资 200 亿元、规划总用地面积 约 5 平方公里、国内最大的游乐项目沈阳华强文化科技产业基地项目与沈北新区政府 正式签约。这标志着，在沈北这个国家级新区上，将崛起沈阳的“迪士尼”乐园。带动掀 起沈北新区旅游地产新的发展周期。紧接着，2009 年 1 月 20 日，沈阳沈北新区在北京举行的招商会上，共有 4 个项目与 沈北新区正式签约，具体包括唐都集团和沈阳蓝天温室工程有限公司投资 15 亿
10、元的沈北温 泉热带雨林度假村项目、加拿大 555 集团投资约 15 亿美元的超大商场项目、中十冶集团投 资 20 亿元的新农村中心镇项目和中国食品工业集团的食品加工研发中心项目，总投资额达 135 亿元人民币。由此还可看出，沈北新区的旅游地产、商业地产发展的态势仍然处在一个蓬勃向上的 高峰期。此谱要义中的“抛砖引玉”之砖，非彼砖，而是含金量 5 个 9 的金砖，故所引之玉也 非彼玉，二者合一乃地地道的“金镶玉” 。沈北新区别墅要览本谱名谓：“七星聚会”本谱要义简述：此谱有士相谱之别称,突出了士相在守局之中伺机为其他战力创造反攻 机会的战略意识，擅操此谱上阵者均是大师中的大师最早进入沈北新区开发
11、别墅项目的“泉涌新镇”的开发企业总经理孟庆民先生在三年 前接受本刊专访时就谈到，他之所以选择在沈北新区做这样一个项目，就是特别看好其山、 水、植被一大原生态资源的完整及区域发展的强大后劲。从 2009 年春天开始，泉涌新镇的 市场销售呈现出成交量迅速上扬的好态势，其主要原因，就是沈阳市民群众中改善型居住 需求大幅度增加，其中二次或三次置业及外地购房者增加更为明显。曾经在泰盈地产负责市场营销的王星靓先生在 2008 年春季房交会时也曾对本刊谈到， 泰盈地产在沈北开发的九如溪谷、七里香堤的产品定位是生态大盘，之所以选择这样的产 品定位，就是出于对沈北生态资源的爱护和尊重。 “不能辜负了这样珍贵、稀
12、缺的原生态资 源。 ”王星靓还认为，九如溪谷在市场上所取得的良好销售业绩，除了产品本身的内在因素 之外，生态资源的强大市场号召力不可低估。现在沈北新区开发商品住宅项目的沈阳军辉地产总经理杜晓渝也在接受本刊电话采访 时特意谈到：沈北生态资源的稀缺性、不可复制性是成功开发商品住宅项目的强大支撑， 在有效保护的前提下进行开发是每一位在沈北做商品住宅项目的开发商必须恪守的原则。而同样较早进入沈北新区开发别墅项目的山水国际，强调的却是“卖的不仅是房子， 更是一新的生活方式。 ”而这种新的生活方式，就是以生态资源的优势为载体的。目前，沈北新区的别墅产品已经在沈阳别墅市场占据了优势明确的市场份额，同浑南、
13、棋盘山两大别墅产品集中地形成了三足鼎立的基本格局。沈北新区别墅代表项目纵横：翔凤山水国际：鉴于本刊在上期（20099） 观点栏目“传递中国豪宅沈阳 别墅梳理”一文中已经对该项目做了详细介绍，故本文不再赘述。但是，值得一提的是，翔凤山水国际最突出的特点是强调推广的是一种以生态主资 源为载体的新的生活方式。这种产品营销策略对沈阳商品住宅尤其是高端产品后来的 营销策略的影响很大，并一直延续至今。安邦大溪地：鉴于本刊在上期（20099） 观点栏目“传递中国豪宅沈阳别 墅梳理”一文中已经对该项目做了详细介绍，故本文不再赘述。特别应该指出的是，大溪地以极高的产品性价比在沈阳别墅市场上具有很强的号召力 与影
14、响力，其对于稀缺生态资源的保护性与高效率利用并举的开发模式，如对于水资源、 山地资源等，对于沈北新区别墅项目的持续开发具有引导性意义。中国合院式别墅九如溪谷：由荷兰 GTC 集团;香港泰盈集团; 决策资源集团三大跨 国集团联合投资开发。因与 40 公里的浦河岸线的依恋而被赋予了和谐、生动的表情。溪谷、 河流、密林、山峦，于自家窗前劲郁激荡，秀色染泽，一线水景风光俯仰可观。所推出的 主要产品在产品力和功能性上都具有独特的品质。并具有一定的地原创价值。项目位于蒲河新城农业高新技术开发区内，项目背山面水，北靠国家 4A 级旅游区棋盘 山，南邻风景秀丽蒲河北岸，环境优美，区域极具发展潜力。距离市中心
15、18 公里，距离桃 仙国际机场 37 公里。周边分别有沈哈高速公路、沈铁公路、棋盘山风景区及世园会、未来 的地铁三号线等，交通四通八达。项目周边拥有医疗中心，服务中心及育才、二中、枫叶 国际学校等教育配套。九如溪谷产品定位是中国原创合院别墅大盘。瞄准于沈阳市的中产阶层以上中高收入 人群，致力于提供具有院落居住风情高尚人文社区。项目打破联排别墅传统规划格局，以具有中国人文思想的“九宫格”布局规划， “颠覆传统别墅合院传承中国” ，泰盈九如溪谷 将成为沈阳首个高品质大型合院生态别墅，倡导第一居所别墅概念。奥林匹克花园式别墅中体花园一号：是继全国 43 个奥林匹克花园项目后推出的 又一力作，它秉承了
16、奥林匹克花园推崇“科学运动?健康生活”的理念，是集现代美学建筑 与自然景致相结合的别墅类产品。项目主要由独栋别墅、双拼别墅、TOWNHOUSE 联排 别墅、叠拼别墅、山水洋房等构成。项目所在区域，西接沈哈高速公路，东至棋盘山风景区，南侧是碧波荡漾的蒲河，放 眼望去，樱桃山、棋盘山、辉山三山而立，蒲河、辉山河、南沟水库、月亮湖、秀湖等九 水环绕，充沛的原生态水资源使该项目灵性倍增。在中体?花园一号这个坐落于三面环山一 面临水的万亩森林中的，随处可见满眼葱郁，生态资源的优势在这里得到非常好的展示， 园区内别墅建筑依山势排列，每排建筑都保留了一棵大型原址树木。从山上流淌的自然清泉贯穿园区始终,更有大片青草绿荫环抱建筑,使园区与周围环境相 融合。产品独特的中央庭院设计，不但减少了购房者的房屋建筑面积，而且大大增强了采 光;中央吸尘系统的应用，免去清洁的烦恼；太阳能热水器在建筑设计中一并考虑，免去业 户安装麻烦；新型保温材料、防水材料的应用虽增加了开发成本，但大大提高了住宅的品 质。中体?花园一号将建成“功能齐全、设施先进、节能、
