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1、房地产估价方法 各种用途的房地产估价有其个性和共性，在实际估价工作中，由 于估价的目的有租赁、抵押、交易、拆迁等等，因此估价人员应在掌握 这些用途的房地产估价共性和个性的基础上，探索规律、融合贯通， 同时对某一地区某一类用途的房地产估价，不能只采取一种估价方法， 需具体问题具体对待。 一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和 为基础。费 用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安 置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设 费、管理费 、 银行利息、税金、销售费用、开 发利润等。其中，地 产价格 可以以该块土地使用权的费用和土地开发
2、成为熟地所需耗费的各项 费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。 这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因 为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值， 在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价； (1)根据估价房产房屋建筑结构、等级， 选定房屋重置价格标准 (以当地标准为准)。 (2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、 建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度( 一般以当地公布 的标准为准，不需另行计算) 。 (3)楼层、 墙体和层高的修正。评估公式： 房产现值=建筑面积 房屋重置价格标准(1楼层、借、共墙、层 高修正系数)装修水
3、电设备调 价 成新率 若情况不复杂可用简化公式： 房产现值=建筑面 积 房屋重置价格标准 成新率1.5 2.市场比较法。 市场比较法在房地产价格评估中广泛应用，它是通过将待估房地 产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的 一种方法。由于房地产有其特殊性，决定了不存在定金相同的两宗房 地产。 因此，市场比较法操作的关键是： 估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小 区配套及交易日期等方面的差异而造成的对房地产价格的影响进行 差别修正，差 别修正的准确性直接影响估价结果的准确性。 常用的修正方法有： (1)定性判新法。即估价人员凭实践经验， 对两宗房地产之间存在
4、 的差别进行定性判断修正，这种操作方法的缺点是容易把评估者的主 观偏见引入结果中去，造成评估价值失真； (2)比较打分法。即拟定影响价格的差异性指标，制定各项评估的 标准，规定每个项目的最高分和最低分， 评估人员根据有关资料、经 验给出每项评分，将每项所设的分数进行整理，设出评估总分，根据 评估总分修正。将待评估房与比较实例，按以下八个方面来比 较：地理位置、小区环境、物业管理、内外装修、施工质量、配套设施、交易 日期、其他。 打分法中常使用（19）九个比例来赋值，19 标度是把思维判 断数量化的一种好方法，是根据人的区分实物性质差别上的直观认识， 参照物与目标物相比可分为很差、 较差、相同、
5、 较好、很好五个比较程 度，相应分 别取值为1、3、5、7、9，可在两种程度之 间分别标值为 2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地 产交易市场形势好坏进行比 较。 通常待评估房每项打分均为5，被估价房的八项总分为40，将参 照房和待估价房逐项对比打分，再累加及得到各参照房的累加分值 为A1、A2An ， 则参照房的平均分值C=(A1A2 An)/n ，得到 D=40/C; （3）收益法。采用收益法估价首先要确定房地产本身带来的纯收 益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的 收益，有时纯 收益可由于租金值确定。另一方面，还要正确选取资本 化率。 资本化率的确定，以银行存
6、款利率、物价指数、当地房地产企业和该 行业的平均收益率为依据推算。 推导公式为： R= 一年期定期存款利率(1上市物价上涨指数加收平均变动率) 当地房地产企业平均投资收益率当地该行业平均投资收益率3 二、几种估价方法适用说明(1)住宅房一般先用成本法进行整体估价或用市场比较法进行整 体价；在建的住宅房只可采取成本法进行评估；拆迁的住宅房地产应 按各地城市房屋拆迁管理条列规定，按所拆房屋重置价结合成新计 算。 (2)商业性、 专业性房地产采用市场比较法进行评估； (3)厂房、 仓库( 包括仓储 房地产)可采取市场比较法。 (4)特殊类型房地产的估价应以需置成本法为主结合市场比较法 进行，如果没有因素房屋的重置成本资料情况，参照预算定额等资料 估价。
