业主收房流程、注意事项及常见问题处理方法

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1、业主收房流程、注意事项及常见问题处理方法一、注意及时接收入住通知书1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约 定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好 时间。2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交 房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答 复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。特别提示：1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了 合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲 友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时 间，并以书面

2、形式确认。4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收 房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将 该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承 担所有购房风险责任及税费。二、确定房屋是否达到交付条件1. 竣工验收备案表 最重要房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规 范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监 理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内 到建设行政主管部门竣工备案。竣工验收备案表中的项目，只要送交主管部门备 案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以 竣工验收备 案表对房地产商有着严格的

3、约束作用，按照有关规定， 表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项 的话，这个楼盘就是“黑楼” ，是不 能入住的，购房者有 权拒绝收房。2. 住宅质量保证书住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期 限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房 合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的 具体各款，特别注意保修期限。3. 住宅使用说明书住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中 的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相 关说明和提出注意事项。4. 建设工程质量认定证书5. 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证6. 实测面积登记表特别提示：1. 只有具备上述文件

4、，才说明房屋已经具体交付条件。 所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条 件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接 工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件 而不是复印件。2. 建筑工程竣工备案表是最重要的文件，收房时 不能只看开发商有没有这张备案表 ，一定还要仔细察看 各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做 得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准， 您有权拒绝收房。3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面 也要看验收这些文件取得的合法性。4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全， 您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关

5、于出卖人拒绝出示住宅质量保证书和住宅使用说明书 、 建 筑工程竣工验收备案表的责任确认函” 。5. 提醒您：住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒 绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。三、房屋检验收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收” 。即购 房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件） ，确认 无误后再签署收房文件。“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法 律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或 者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义 务，开发商就应该交

6、房。而在房屋交付以前，业主有权先 验收房屋：1. 检测房屋面积：要求开发商出具实测面积测绘报告 ，根据房屋土地 管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所 得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的 范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。2. 检验房屋质量：购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要 可从以下几方面入手：（一) 房屋本身的质量（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是 否符合合同约定。（三）装修质量特别提示：1. 一定要掌握“先验后收”的原则。2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购 房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责

7、任 确认函”后中止办理手续。3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵 占。4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应 要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开 发商应承担违约责任。5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行 了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开 发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。 开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。 6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有 关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。 四、新房验收的最终结果1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写验房 交接表等相关文

8、件。在这个记录表上，应把检验情况逐 一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清 楚” 、 “无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来， 并要求发展商限期处理。2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在 验房交接表中，作为书面依据，如发展商未准备有关 表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容， 应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一 般不超过30天） 。4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确 实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开 发商签字、盖章。特别提示： 1. 验房后要坚持的原则：只要发

9、现问题，不管大小， 都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的 收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记 表，则应自备纸笔，一一记录。2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面 授权） ，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约 定处理方案。4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要 取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交 付房屋不符合合同的约定或法定条件。注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到， 特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提 醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

10、一、买房相关税费（一）商品房买卖应缴以下税费：1、契税2、房屋买卖交易手续费3、买卖合同印花税4、公共维修基金5、房屋所有权登记费6、房屋所有权印花贴税7、权证工本费（二）税费问题特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定， 缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房 屋的前提。1. 契税契税是业主取得产权证时向国家交的税。缴纳时间：契税只能在过户时交纳特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋 可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。 2. 公共维修基金 此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后的大修、更新

11、、改造。 税率：房屋成交价 的2%。 特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收 大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交 给开发商，您很可能无法要回。 3、面积测绘费 面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费” ，购房合同 已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费 用应由开发商交纳。 4、物业费 一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及 收费办法应在经营场所或收费地点公布。 5. 产权代办费 业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行 向业主收取该笔费用。 二、面积问题 面积问

12、题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房 时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可 能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以 防范。 （一） 存在的问题： 1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个 焦点问题。 消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建 议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约 定，以维护自己的权益。 2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合 法利益，还不易被发现。 正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者 根本无法完成。其次，面积测量的人工操作 特点，正常误 差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房 者一、

13、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌 握不够，使得购房过程中信息不对 称，开发商很容易偷梁 换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。 （二）如何解决面积误差？ 面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成 的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面 积）与房屋买 卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约 定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误 差比绝对值在3以内（含3） ， 按照合同约定的价格据 实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3，购房人可 要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还 已交房款，并支付已付 房款利息。如购房人同意继续履行 合同，房屋实际面积

14、大于合同约定面积的，面积误差比在 3以内（含3）部分的房价款由购房人按照约定的价格 补足，面积误 差比超出3部分的房价款由开发商承担， 所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面 积在3以内（含3）部分的房价款及利息由开发商返还 购房 者，面积误差绝对值超过3部分的房价款由开发商 双倍返还买受人。 特别提示： 1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要 出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。 2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产 权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定 处理方式的，面积误差比绝对值超出3时，购房人有权退 房。（三）关于分摊面积 公用

15、建筑面积分摊原则： 1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公 用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公 用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套 商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的 各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分 摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊 的公用建筑面积之和。 3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑 面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用 功能。 分摊的公用建筑面积由以下两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共 门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋 建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 (包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用 空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面 积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 不应入的公用建筑空间： 1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等， 作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空 间。 2、售房单位自营、自用的房屋。