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1、企业经营决策咨询报告（一） 内部资料 仅供参考 1 香港房地产上市公司的经营模式比较和借鉴 香港房地产市场及相关上市公司的发展轨迹，对内地房地产市场 的发展始终具有一定的借鉴意义，同时，越来越多参与到中国大陆和 上海房地产开发市场中的香港房地产企业，不仅带 来了资金、理念和 成熟的运作方式，也带来了知名国际房地产上市公司既有普遍共性又 具鲜明个性的经营模式。 这里选择香港五大地产集团中其中三家（太古地产、新鸿基地产、 和记黄埔）进行针对性调查，并在此基础上对香港房地产业界具有代 表性的不同经营模式进行汇总分析，发现这些国 际著名房地产上市公 司的共性是： 第一，主业重在标志性房产的策划和建造，
2、投 标地产为房产奠基， 特别是看好的黄金地块的开发为具备特定功能性的自有物业开路，不 少成为传世之作； 其次，闻名于世的长期物业成为这些上市公司的精 华所在与品牌 载体； 最后，长期租赁物业拥有十分可观和稳定的收入（就 这些上市公 司的平均而言，自有租赁物业的收入和短期物业即“开发- 出售物业” 之收入相比大致在 4：6 左右），确保了它们对股东 及公众股民的投资 信念和稳定回报。 一、太古股份与太古地产 太古集团于 1816 年在英国利物浦成立，最初只是一个 规模不大 的进出口公司，历经近 200 年的发展而成为著名的跨国企业集团，其 业务主要集中在亚洲、北美、太平洋地区和英国。太古集团在大
3、中华 地区的经营也超过了 130 年历史，而太古股份有限公司就是太古集团 在这一地区业务发展的核心企业。香港房地产上市公司经营模式比较和借鉴 2 1、太古股份: 以房地产为核心的企业集团 是香港主要上市公司之一，也是一家国际化、多元化 发展的大型 企业集团。太古股份有五项主营业务：地产、航空、饮料、海洋服务以 及贸易实业，每 项业务向各自产业链纵深发展。 其中地产业务以太古地产有限公司为主要发展载体，从事商业及 住宅物业组合的投资发展。海洋服务业务的主体企业有太古海洋开发 有限公司、太古船坞管理有限公司、与和记黄埔共同投资的香港联合 船坞集团等， 业务涉及全球支援离岸石油及天然气开采业务、船坞
4、人 事管理服务、拖船及打捞服务、修船以及机电工程等。 太古股份 2003 年主营业务股东资金回报率（亿港元） 分类 股东应占溢利 所占比例 股东资金回 报率 地产 31.23 59.90 6.9 航空 8.44 16.19 5.2 饮料 3.63 6.96 18.1 海洋服务 6.46 12.39 23.2 贸易及实业 2.38 4.56 22.1 总计 52.14 100 平均回报率：7.2 注：股东资金回报率年初及年底股东应占资产净值的平均数/本年度股东应占溢利。 从上表可以看到，2003 年太古股份的股东所获利润中 59.9由 地产业务贡献，地产业务在公司五项主营业务中无疑处于核心地位。
5、 而从股东资金回报率指标看，饮料、海洋服 务、贸易及实业这三项业 务在利润贡献中所占比重并不大，但资金回报率 较高；而资金回报率 相对较低的地产和航空业务，在利润贡献中占比重却较大。由此，可 以清晰地看到太古股份的主营业务构成模式，即以市场优势明显、资 金回报相对稳定的地产和航空业务为基础，保持企业稳健发展，并通 过分散在不同行业、且利润回报较好的其他投资业务作为补充，降低 企业整体的经营风险，提高经营质量。这也是与太古股份“ 在稳健之 财政根基上，透过积极之管理，务求达致长远及可持续发展” 的企业 发展原则相一致的，或许， 这就是太古股份之所以成为优秀“ 百年老 店” 的经营秘诀。 （太古股
6、份连续三年获选为道琼斯可持续世界指数的企业经营决策咨询报告（一） 内部资料 仅供参考 3 组成公司，该指数综合反映全球以可持续发 展为业务方针的公司的表 现趋势。 ） 2、太古地产：以商业物业为核心的经营模式 太古地 产 2003 年主要物业储备表 楼面总面积:万平方米 总面积：117.59 占物业储备总额：68.43 物业类别 面积 所占百分比 商业 88.43 75.19 科技中心 16.82 14.31 住宅 6.83 5.81 已建 成投 资物 业 酒店 5.51 4.69 总面积：30.73 占物业储备总额：17.88 物业类别 面积 所占百分比 商业 30.13 98.05 住宅
7、0.16 0.52 发展 中投 资物 业 酒店 0.44 1.43 总面积：23.52 占物业储备总额：13.69 物业类别 面积 所占百分比 商业 0.66 2.82 工业 1.78 7.55 供出 售物 业 住宅 21.08 89.63 总计物业储备面积 171.84 另：“ 楼面面积” 不包括停车位。太古地 产在香港持有超过 7500 个已建成的停 车位，作投 资用途。 太古地产有限公司成立于 20 世纪 70 年代，是香港主要地 产发展 商之一。对 太古地产所开发物业的分析表明，太古地产的成功拓展有 赖于以下三项策略： 第一，紧密依托香港主要交通脉搏地下铁，集中于可直达地 铁主 要交汇
8、站的用地发展物业； 第二，所发展物业定位明确，以大型商 业物业（即零售及写字楼 综合物业）为主打产品，以大规模、高品质的住宅物业为补充； 第三，太古股份公司“ 务求长远及可持续发展” 原则，在地产业务 发展中也得到了充分体现，所开发物业大部分均由公司持有及经营管 理，作长期投 资用途。 根据太古股份公司公布的 2003 年地产物业储备情况看，已建成 投资物业占总储备额的 68.43，其中商业物业的比例达 75.19。香港房地产上市公司经营模式比较和借鉴 4 对 2003 年太古地产业务的营业额、营业利润 、租金收入构成等 情况进行分析，可以 发现： （1）物业投资所创造的营业额占绝对比重，在营
9、业利润总额中的 比例更高达 80.45。 这就是说，在太古地产业务的主要经营方式是 通过物业的长期投资经营获利，而不是物业出售。正是 这一经营策略， 使太古地产在 2003 年整个香港物业市场极为艰难的形势下，其地产 业务仍较 2002 年有一定 幅 度 的 增 长 ， 充 分 显 现 出 投 资 物 业 相 对 稳 定 、 可 持 续 经 营 的 效 应 。 （2）比较“物 业买卖” 和“出售投资物业”这两项业务 ，前一 项在地 产业务总营业额中的比例是 31.26，后一项是 11.01，前者是后者 的 2.8 倍；但从营业利润贡献的角度，后者反而是前者的 2.6 倍。由于 太古地产的投资物
10、业以商业物业为绝对主打，而出售物 业则以住宅为 绝对主打，因此，上述两 项指标值的倒挂至少可以说明一点，同 样在 出售的前提下，商业物业可能带来比住宅物业更为持久而丰厚的回报。 （3）在投资物业组合所创造的租金收入中，写字楼和零售物业的 份额分别占 43.97和 48.61，虽然住宅物业在其中 仅占 5.40，但 如果结合上表二中相应的物业面积比例来分析，可以发现，在物业出 租的前提下，商业物业和住宅物业所创造的价值基本相当。 太古地产业务 2003 年营业额及营业利润（亿港元） 分类 营业额 占总额比例 营业利润 占总额比例 物业投资 43.67 57.73 31.73 80.45 物业买卖
11、 23.65 31.26 2.13 5.40 出售投资物业 8.33 11.01 5.58 14.15 总计 75.65 100 39.44 100企业经营决策咨询报告（一） 内部资料 仅供参考 5 太古地产业务 2003 年租金收入构成表（亿港元） 分类 营业额 占总额百分比 写字楼 19.20 43.97 零售物业 21.23 48.61 住宅 2.36 5.40 其他收入 0.88 2.02 总计 43.67 100 注：“其他收入”主要是物业管理费。 二、新鸿基地产 新鸿基地产创建于一九七二年，历经三十余年发展而成为香港特 区最大的地产发展公司之一，曾多次荣获全球不同的权威性杂志评选
12、的“ 亚洲最佳地产公司” 等最高荣誉。新 鸿基地产的核心业务为香港地 产发展和投资，并以兴建优质楼宇见称。相关业务包括酒店投资与经 营、建筑、物业管理、保险和金融服务。其它投 资项目，包括传统的运 输、基建、物流业务，近年来更通 过其属下科技旗舰新意网集团和数 码通，大力拓展信息科技和电讯业务。 根据新鸿基地产公布的 2002/2003 年度业绩 通告分析，在其业务 构成中，主营业务收入占总营业额的 77.22，其中，销售收入和租金 收入分占 70.8、29.2；而营业利润中 89.2来自于地产主营业务， 其中，销售和租赁业务的贡献率分别为 40.8、58.2。由此可见，新 鸿基地产是以地产主
13、营业务的强势发展，来带动延伸产业发展，同时， 在主营业务中注重长线投资的特征十分明显，物业出租业务对主营业 务利润和总体营业利润的贡献均已超过 50。 新鸿基地产 2003 年营业额（亿港元） 营业额 占总额百分比 物业（小计） 177.18 77.22 其中：销售 125.43（70.8） (54.67) 租金 51.75（29.2） (22.55) 酒店 5.1 2.22 其他业务 47.17 20.56 总计 229.45 100香港房地产上市公司经营模式比较和借鉴 6 新鸿基地产 2003 年（息税前）营业利润（亿港元） 营业利润 占总额百分比 物业（小计） 66.26 89.18 其
14、中：销售 27.69（41.8） （37.27） 租金 38.57（58.2） （51.91） 酒店 1.54 2.07 其他业务 6.5 8.75 总计 74.30 100 数据来源为：新鸿基集团及附属公司，不包括 联营公司及共同控制公司。 “其他业务”包括来自物业管理、 停车场及运输基建管理、物流 业务、建筑、金融服 务、 电讯、互联网基建和辅强服务的收入及利润。 新鸿基地产以地产发展和投资为主营业务，其土地储备量在香港 地产商中始终保持数一数二的地位。截至 2004 年 3 月的数据显示， 新鸿基在香港的地产储备总量达 4550 万平方呎（422.70 万平方米）， 其中，用作长线投资的
15、出租物业占到总量的 60。此外，新 鸿基地产 还拥有新界农地超过 2100 万平方呎（195.09 万平方米），正申请更改 土地用途。 新鸿基地产在港地产储备（楼面面积，万平方米） 总储备面积：422.7 在建面 积：232.25 已建成出租面 积： 190.45 出租：65.03 销售：167.22 45 15.4 39.6 出租合计：60.4 39.6 对新鸿基地产在港地产储备、目前已出租物业储备进行分类统计 显示： 在目前的出租业务中，商场和写字楼是绝对重心，所占比例超 过 70。在发 展中的地产物业中，商场和写字楼 100用于出租； 住宅开发面积在总储备量中所占比例达 35.82，是各
16、类物业开 发中绝对数量最高的，但绝大部分用于销售。在已出租物业中，住宅 出租业务仅占 3.64；企业经营决策咨询报告（一） 内部资料 仅供参考 7 以工业楼宇和货仓为主的工商综合类物业，在储备总量和已出租 业务量中均占到 1314，且租、售比重基本相近； 酒店物业占已出租物业的 10，酒店业务也是新鸿基地产租赁 业务的重要组成部分。 新鸿基地产在港地产储备分类表（楼面面积：万平方米） 住宅 商场 写字楼 酒店 工商综合 总面积 发展中 销 售物业 142.14 25.08 167.22 发展中 出 租物业 11.15 36.23 17.65 65.03 已完成 出 租物业 9.29 78.04 60.39 8.36 34.37 190.45 总面积 151.43 89.19 96.62 26.01 59.45 422.70 相应比例 35.82 21.10 22.86
