房地产市场研究报告 广州市东湖广场开发评估报告

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1、 东湖广场开发评估报告第一部分 项目简介 一、项目概况 1、项目总体现况 “东湖广场综合楼”定位为中高档湖景住宅。依据东山区土地开发资源有限、项目位于 东山湖公园隔路相望、南临江景等特点，纵观周边的楼盘及目前的市场情况，该项目住宅以 景观为卖点，重点突出湖景，充分满足客户对住房品质的要求，项目定位为“面向二三次置 业人士、高素质、设计优良、注重环保”的湖景住宅形象。项目占地面积5500平方米，总 建筑面积67059.8平方米(地上建筑面积52092.82平方米,地下建筑面积14967平方米)。项 目规划为1栋地上32层地下3层的商住楼，负三、负二全层及负一层一半位置为车库，负 一层另一半（23

2、54M 2 ）至地上五层为商业；第六至三十二层分东西两座，为住宅建筑。设计 住宅户数224户，面积以116200平方米为主户型。具体为六至十二层：每座三梯六 户，以116150平方米为主；十三至二十九层：每座三梯两户，为200平方米以上大户型； 三十及三十二层：每座三梯两户，为400平方以上大型复式高尚住宅。 2、开发计划 “东湖广场综合楼”项目于2004年11月动工，计划2007年2月底全部竣工交付使用， 目前正进行桩基础建设。项目建成后可售面积66055.82平方米，其中可售商业面积 16033.53平方米，可售住宅面积38413.29平方米，可售地下车库面积11609平方米，容积 率9.

3、9，绿化面积不低于750平方米。住宅售价7,200元/ M 2 、商铺售价25,000元/ M 2 、 车位售价16万元/个，预计总销售收入71140万元，利润总额45734万元。3、项目地理位置项目位于东山区东山湖公园以西、珠江以北，海印大桥西北隅，交通便利；附近有东山 湖公园、 （兴建中并已部分使用的沿江）港湾广场、大沙头珠江夜游客运站东山区体育场、 海印电器总汇、星之观电器城、珠岛宾馆、湖滨宾馆、广东省人民医院、中山大学附属医院、 东山区人民医院、东山百货等，能充分享受东山区成熟完善的文化教育、居住环境、生活配 套、医疗卫生等。本项目与东山湖公园隔路相望， （“东湖春晓”为广州旧羊城八景

4、之一， 东山湖占地33万平方米，其中水域面积20多万平方米） ，南临珠江，同时与项目毗邻的海 印电器总汇为广州市最成熟的专业市场之一，优越的地理位置使得本项目成为宜商宜住的好 项目。4、项目进展情况 本项目证照齐备，截止2005年3月，已取得了建设用地规划许可证 、 建设用地批 准证 、 建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证等。土地出让金已全部缴清，并 领有广州市国有土地使用证 。项目建设单位为广州市华商贸房产发展有限公司（下简称 “华商贸房产” ） ，投资方为香港华顺达置业有限公司（下简称“华顺达置业” ） 。目前正进行 00以下基础工程建设，桩基础施工已接近尾声。截止2005年3月的统

5、计数据，华顺达置 业已直接或间接投入7418万元，占该项目总投资（不含新增借款利息）的38%，该企业表 示在放款前可存入我行80万或以上的流动资金。5、总投资构成及资金来源 根据借款申请人估算和我部门实地调查核实，借款申请人在该项目的总建设投资（含 借款利息）为21289万元，截止2005年3月止，申请人自有资金已投入6196万元（其中征 地拆迁补偿费用300万，土地出让金1699万，前期各种税费2500万及基础建设工程款 1444万等，均有原始凭证可查） ，加上其股东公司的信贷资金投入1276万元，华商贸房产 的实际可控（含自有）资金投入至少为7418万元。尚有资金缺口13869万元，一方面

6、由银 行融资13800万元解决，期限3年，剩余极少部分完全可靠项目销售回笼保证。 （详见静态 投资计划与资金筹措表七分析） 二、偿债能力及风险控制 1、 偿债能力 贷款的主要还款来源为该项目的商铺销售收入、住宅销售收入及车位销售收入。项目 可销售住宅面积38413.29平方米，全部为大中户型，均价按7,200元/ M 2 （不含装修） ，可 获销售收入27409万元，再加上可销售车位228个以及可销售商铺的面积16034平方米（车 位销售均价16万/个，商铺销售均价为25,000元/ M 2 ） ，共可获得销售收入71223万元,利 润45811万元。加上该块地皮的价值不菲，变现价值高，项目偿

7、债能力强，安全度高。盈亏 平衡分析表明，当项目各部分销售达至36%左右（即销售收入达到 25412万元）时或平均售 价不低于四折，即可保本，换言之超过六成的销售全部为开发商付息后的赢利。 2、 金额、期限、利率、担保方式 广州市华商贸房产发展有限公司拟向我行申请房地产开发贷款13800万元，期限3年， 利率按人行基准上浮10%执行；由公司各合作方法人股东连带责任保证担保，提供“东湖广 场综合楼”项目土地及在建工程抵押；项目按既定方案封闭监管至款项还清。 第二部分、 借款人评价 一、借款人基本情况 广州市华商贸房产发展有限公司成立于 1993年 12月 30日，由三方合作组建，除华顺 达置业负责

8、出资，广州市商业储运公司提供土地、广州市外经贸房地产发展总公司提供管 理服务。注册资金人民币 3000万元，在广州市东山区大沙头路 33号及大沙头四马路 2号 地段开发、建设及出租、管理商住楼宇。该公司目前有员工 12人，具有三级房地产开发资 质，主要管理人员均具有 1020年的房地产开发经验。公司内部架构简洁清晰，分工程、 财务及办公等三大块，运作直接有效。截止 2005年 3月底，该公司总资产 17032万元，净 资产 13031万元，资产负债率 24%。 该公司自 1993年成立至今主要围绕东湖广场项目作转名、立项，向多个部门办理一系 列手续，设计并作多番修改完善，重新报建等，现进入0

9、0以下基础工程施工。该公司一 直用自有资金完成前期的巨额开发费用，包括缴清土地使用权出让金、市政配套费等，各 项手续相当齐备。由于因应市场变化修改设计，期间又遇个别投资股东进行更替，使得开 发期有所延长；而随着土地成本上扬、物价逐步攀升，当年政府批准的（境外资金）投资 额度，已无法满足开发需求，该公司曾于 2002年向建设银行贷出流动资金 7000万，继续 投入开发。鉴于该笔贷款为短期性质（现已全部返还） ，不利于长周期的开发建设，特向我 行申请三年期的贷款。由于该公司的项目为东山区旱有的江景湖景兼备的商住楼盘，地段 优势明显，因此，尽管该企业只有三级开发资质，而且项目开发周期颇长，但我们认为

10、该 公司财务状况良好，无历史包袱，而其经营项目的收入前景上佳，土地价值仍有上扬空间， 抗风险的能力较强；再加上公司领导层作风稳健、务实，出资的港方股东有强大的资本实 力，可认为本项目的投资回收是有相当保证的。 二、借款人财务分析： 1财务报表主要项目和财务数据列表一: 表一：借款人财务报表 单位：万元 财务报表主要项目列表 2003年 2004年 2005年 3月 资产总额 22850 17032 17032 净资产（所有者权益） 13031 13031 13031 负债总额 9819 4001 4109 流动资产 12134 6851 6941 货币资金 6445 59 67 预付帐款280

11、 350 其他应收款 231 189 189 存货 5459 6324 6335 固定资产净值 4 4 4 流动负债 9819 2831 2833 短期借款 7000 0 0 其他应付款 2819 2831 2833 长期借款1170 1276 主营业务收入 营业利润 利润总额经营活动现金净流入 -111 -372 -97 投资活动现金净流入筹资活动现金净流入 6506 -6011 106 现金净流入 6395 -6386 9 财务比率列表 短期偿债能力比率 流动比率 1.24 2.42 2.45 速动比率 0.68 0.19 0.21 营运能力比率总资产周转天数 0 0 0 存货周转天数

12、 0 0 0 长期偿债能力比率资产负债率 43% 23% 24% 利息保障倍数 1 1 1 盈利能力比率毛利润率 0 0 0 营业利润率 0 0 0 总资产利润率 0 0 0 净资产利润率 0 0 0 发展能力及潜力比率资产增长率 257% -25% 0% 负债增长率 189% -59% 3% 净资产增长率 334% 0% 0% 主营业务收入增长率净利润增长率2财务数据异动情况说明 截止2005年3月31日，科目余额变化较大的主要科目有：（1） “货币资金”科目余额 67万，较04年初减少6378万，主要是企业偿还建行剩余贷款及支付工程进度款所致。 （2） “存货”科目余额6335万，较04年

13、初上升876万，主要是根据审计意见将借款利息768万 资本化，由“财务费用”项下转至该科目反映所致，其余是已结算的工程开支。 （3） “短期 借款”科目余额由04年初的7000万降为零，是退还建行的流动贷款额。 （4） “长期借款” 科目余额1276万元，全部为年初净增加额，是投资方华顺达置业的控股股东投入的两年期 款项，按香港优惠利率计收年息，属投资关联方借款，投资人可控度高，作为相当于对该项 目的投资款（注：港方投入已超出当年政府批出投资额度，作为外资，修改注资条件必须经 八大部门通过，所以为投入便利，注册资本以外资金均以往来或借贷形式投入） ，对方已知 悉并承诺该款项本息的支付，不得先

14、于我行每期贷款资金本息的偿还，在实际销售情况一如 评估理想时，才在我行监控下实施。总的来说，该司资产结构清晰，财务状况尚可。 3财务分析和评价 根据上述财务指标和财务比率显示： （1）扣除土地增值入帐的因素，企业总资产近几年变化不大，净资产基本维持现状， 与投资方依靠股东公司及银行贷款持续经营的现状相吻合。企业为单一项目公司，资产实力 在同型房地产行业中属中上，项目的发展基本体现公司的发展。由于项目优质，基本上是建 成卖出三四成，便可稳赚。虽然项目开发缓慢，公司发展变化不大，但港方出资者具备资本 实力，资产管理又十分清晰、严谨，作风稳健务实，使得公司在近10年的平缓发展中仍能 坚持耗费合理，保

15、证有效成本的运作，从而使得该企业经受住了来自多方合作的不稳定因素 的干扰，以及房地产行业的政策风险，在市场中存活下来。 （2）企业以出资方提供自有资金或通过其他渠道投入为主，鉴于外汇管制和政策变化 引致的暂时性开发资金短缺，才考虑向银行举债，符合其稳健的经营作风，亦反映投资方对 项目的极大信心。负债比率变化较大，反映公司贷款决策较为波动。此外，由于是单一项目 公司，又未开发完毕，难以从各类盈利指标加以考察，而除却土地使用权的价值，一切有赖 出资方的资本运营和经营管理，因此参考华顺达置业的财政状况会有所帮助。据现有资料， 我们了解到该企业为在港上市房地产公司，市值约二十亿港元，为主要对大陆投资发

16、展的控 股公司，在广州开发区参股开发有中谊大厦（基本售罄） 、山东青岛投资开发有颐园大厦。 （3）至于单一项目公司的偿债、盈利能力，需要结合其经营项目本身的相关指标才能 得出较为科学客观的结论，这可在后面的评估分析中参看。 4. 现金流量分析和预测 企业2003至2005年分析期的现金流呈“+，-，+”结构，与筹资现金流变化趋势一致， 反映其借款、还款、再筹资投入的经营现状。经营现金流为“-”走向，符合开发早期，未 有收入的特征。从表面数据看，目前企业尚属维持经营的状态。但由于项目优质，市场需求 强烈，一旦展开销售，现金流可迅速改观。 5. 主要经营性资产产权归属情况 企业经营性资产主要是大沙头路33号和大沙头四马路2号的土地