房屋连环买卖中的物权变动

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1、房屋连环买卖中的物权变动甲将自己的房屋卖给乙,买卖合同签订后甲即将房屋交付给乙, 并将房产证也交给乙,但没有办理过户登记。乙在住了半年后,又将房 屋转卖给丙,并将房屋交给丙占有。丙从乙处取得甲的房产证,但也没 有办理过户登记手续。在丙居住期间,该房屋价格迅速上涨。司法实务中的诉讼表现形式。在上述基本案情的基础上,依据作为原告的不同交易主体,司法 实践中主要呈现为以下三类诉讼。1 房屋出卖人为诉讼原告。【案例一】甲诉至法院,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。【案例二】甲以房屋产权登记人的名义直接起诉房屋占有人 丙,要求内返还其房屋。2 房屋第一买受人为诉讼原告。【

2、案例三】乙起诉甲,要求协助办理过户登记手续。甲提起反 诉,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要求乙返还 其房屋。【案例四】乙起诉丙,以其未取得房屋所有权,与丙签订的合同 系无权处分合同,且甲未予追认为由,请求确认合同无效并判令丙返还 房屋。3 房屋终局买受人为诉讼原告。【案例五】丙起诉乙,要求办理过户登记手续。乙抗辩并非其不愿履行过户登记,实则因甲迟迟不配合办理过户登记。在诉讼中发 现甲此前将房产证挂失,并已将房屋高价卖给丁,且办理了过户登记手 续。丙遂申请追加甲、丁为共同被告,请求确认甲、丁之间的买卖合 同无效,要求三被告协助办理房屋过户登记手续。丁提出其为善意第 三人的抗辩理

3、由,并反诉要求丙退出房屋。问题聚焦。上述案例呈现的房屋连环买卖的诉讼形式属于较为典型的房 屋连环买卖案件类型,案情看似简单,但其中蕴含着诸多民法基本理论 问题及实务争议的具体问题。1 【案例一】 、 【案例三】体现的问题是: 不动产物权转让合同 (房屋买卖合同)的效力是否受不动产物权变动 (房屋过户登记)的影 响?2 【案例二】体现的问题是: 房屋的事实占有人能否基于连 环买卖合同行使对房屋登记所有权人的占有抗辩?3 【案例四】体现的问题是: 物权变动的合意(如不动产或其权 属证书的交付)是否具有拘束力?4 【案例五体现的问题是: 在房屋双重买卖中,房屋的事实占有 人能否对抗房屋善意取得人?上

4、述具体问题实际上可以总括为一个基本命题,即在房屋连环 买卖中,在不动产登记与占有分属不同主体时,如何在法律上的所有权 人和事实上的占有人之间确定保护基准,以及如何在实务案例中寻求 在物权法等现有法律框架下的合理保护路径。 二、实例解析:解决房屋连环买卖纠纷的请求权基础分析请求权基础分析方法是德国法学界比较推崇的民法学上一种 独特的方法,这种方法又称请求权规范基础检索法或归人法、涵摄法, 是指通过考察当事人的请求权主张,寻求该请求权的规范基础,从而将 小前提归人大前提,最终确定请求权是否能够得到支持的裁判结论。 任在实例分析中,请求权基础方法只需把握与请求权相关的法律事实 和法律规范即可,不必考

5、察无重大关联的法律事实,因而适用较为便捷。 而且在大多数案件中, 当事人的主张都是以请求的方式表现出来,只 要依据当事人的请求,可直接探寻当事人主张的请求权规范,从而发现 法律,迅速把握案件的关键,而不易被复杂的案情困扰,有利于简化思 维过程。因此,请求权检索的方法也更能适合实务的需要,在民事案例 裁判中运用请求权基础分析法具有很强的必要性。已经开始实施的 物权法确立了物权的一些基本原则和制度,其中第九条确立了登记生 效主义为不动产物权变动的原则;第十五条明确不动产物权变动的原 因与结果进行区分的原则;第一百零六条确立了善意取得制度; 第三十 四条和第二百四十一条分别明确了物权请求权及占有制度

6、。物权法 与已有物权法律规范形成较为完整的物权法体系,为司法实务处理物 权纠纷提供了较为完备的请求权基础,请求权基础方法的适用具备了 足够的可行性和前所未有的良好客观条件。故笔者拟尝试以请求权 基础分析法对房屋连环买卖中涉及的物权纠纷进行研究,为民事司法 实践提供可资遵循的思维及论证方法,以增强法律适用的统一性与合 理性。 房屋出卖人的请求权基础分析物权变动与合同效力。1 关于【案例一】的分析。房屋出卖人甲的诉讼请求基于无效合同产生的返还财产请求, 其请求权应锁定在不当得利请求权。该请求权成立的前提是甲与乙 之间的买卖合同被确认为无效。通过请求权基础分析,依据物权法第 十五条关于当事人之间订立

7、有关设立、变更、转让和消灭不动产物 权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效; 未办理物权登记的,不影响合同效力的规定,不动产登记只是物权变动 的成立要件,而不是买卖合同的生效要件,买卖合同的效力与物权变动 的效力二者是相区分的。甲乙未办理过户登记手续只是不发生房屋 所有权移转,并不影响买卖合同本身的效力。甲乙之间订立的房屋买 卖合同应确认为有效合同,甲的诉讼请求不具有成立的前提条件,应予 驳回。2 关于【案例二】的分析。首先进行请求权检索:甲要求丙返还其房屋,系以房屋产权登记 人的名义,行使的是物权请求权中的返还原物请求权。其次进行请求权基础分析:甲的请求权基础系物权法第

8、三十四 条的规定: 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。对 该条的构成要件进行分解可知,返还原物请求权的构成要件有二:一是 请求权的主体须为权利人,包括所有权人、用益物权人和担保物权人。 二是相对人须为无权占有人。需要进一步明确无权占有的概念和意 义。按照占有是否有本权的依据,将占有分类为有权占有与无权占有。所谓本权,是指基于法律上的原因,可对物进行占有的权利。有权占有 即指有本权的占有,无权占有是指无本权的占有。本案中,因未进行过 户登记,所有权没有发生移转,甲仍是房屋所有权人,已满足权利主体 的第一个要件。因此乙的暂时占有及丙的最终占有是否为无权占有, 成为甲能否行使返还原物

9、请求权的关键。接下来需要做的工作就是 消极构成要件的检索,即检索是否有能否定乙、丙为无权占有的法律 规范。依据物权法第二百四十一条关于占有的一般规定, 占有物返 还抗辩能否成立,关键在于产生占有的基础关系是否能使占有人可以 对抗权利人的返还请求。在买卖合同中,出卖人应当将标的物交付给 买受人占有,并且还应当将标的物所有权移转给买受人。甲乙签订房 屋买卖合同后,交付但未过户,根据买卖合同,甲应当将房屋交给乙占 有,甲作为合同当事人应当遵守合同约定不能要求乙返还房屋。乙基 于买卖合同的占有属于有权占可以对抗作为出卖人的所有权人甲的 返还请求。丙是否构成无权占有此涉及学说上之占有连锁理学者将 占有连

10、锁理论归纳为三个要件:( 1 ) 中间人对于一定的法律关系(尤其是债之关系), 取得占有的权利;( 3 ) 须中间人得将其直接占有移转与第三人。迈沐案中乙作为中间人对 所有人甲有合法的占有权源,丙作为第三人基于与乙的买卖合同(该合 同的有效性留待【案例四】中予以详细论证)亦取得占有的权利,乙将 房屋交付给丙,视为将其对房屋的直接占有移转给丙,三个要件均符合,因 此丙的占有不构成无权占有,丙可以行使对甲的占有抗辩。甲要求丙返还其占有房屋的法律规范构成要件之一被消极规范构成要件所阻 却,其诉请缺乏请求权基础的完整构成要件,应予驳回。房屋第一买受人的请求权基础分析物权变动与无权处分。1 关于【案例三

11、】的分析。依据案例一关于甲乙房屋买卖合同有效的分析,以及【案例二】 中乙属有权占有的分析,乙要求甲依约履行办理过户登记的义务,具有 合同请求权基础,应予支持。甲主张合同无效及返还房屋的反诉请求 不成立,应予驳回。2 关于案例四的分析。本案中乙主张其与丙之间的房屋买卖合同无效的理由之一是 无权处分订立的合同,据此可知其请求权基础在于合同法第五十一条 的规定: 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人 订立合同后取得处分权的,该合同有效。按照反对解释,如果订立无权 处分合同后,权利人不予追认,处分人也未取得处分权的,该合同无效。 故无权处分合同属效力待定合同。依据该条规定,从表面上看

12、,乙在尚 未取得所有权前将房屋转卖给丙构成无权处分,在嗣后未取得所有权 或甲未予追认的情况下,应认定乙丙之间的买卖合同无效。但从利益 衡量角度看,这样的处理结果显然对终局买受人丙极不公平。因为合 同效力完全依赖于乙是否积极取得所有权及甲的追认,交易风险全部 由丙承担,乙和甲可待时投机,易诱发道德风险。如本案中房价高涨, 乙、甲见有利可图乙不积极向甲主张办理过户登记以取得所有权,甲 也拒绝追认,导致合同无效。丙在支付对价并接受乙的交付占有房屋后,因未及时办理登记,不能适用善意取得制度,其权利又无法得到合 同保护,丙须向乙方返还房屋,其只能依靠缔约过失责任寻求救济。究 其源流,我国合同法第五十一条

13、是不恰当地借鉴了物权形式主义的德 国民法第 1 8 条、我国台湾地区民法第 118 条的产物。在德国模 式下该条款是指处分行为效力未定,由于我国不承认物权行为概念,在 我国债权形式主义模式下却变为债权合同效力未定。有学者认为,不动产登记之外,具备物权意思表示形式要件的其 他行为,如不动产交付、交付不动产权属证书等可以在当事人之间作 为确权的依据。从理论指导实践的角度看,当事人合意产生物权效力 的观点确实有助于解决实践中出现的房屋买卖交付未登记的利益保 护问题。如本案中,甲将房屋及房产证均交付给乙,可视为双方达成物 权变动合意,乙取得所有权。这样乙丙之间的合同就不存在无权处分 的问题。但上述观点

14、的理论基础在于承认物权行为理论。而我国物 权法已明确规定实行债权形式主义的物权变动模式,不承认物权行为 理论。尽管司法实践中有倾向于物权行为理论的一些说法和做法,但 在物权法生效后,其继续存在的合理性就值得质疑了。笔者认为,为公平合理地处理本案纠纷,应对照作为请求权基础 的合同法第五十一条法律规范的构成要件,对案件事实进行分解,看能 否归人(或涵摄)到该条规范的构成要件中去。有学者认为,从外表观 察而显现的所谓出卖他人之物,其实至少可分为两种类型:一类是出卖 人与物的所有权人本无相应的债权债务关系, 未得到授权,便擅自出 卖他人之物,多构成侵权行为;另一类是出卖人与物的所有权人之间已经存在着买

15、卖、赠与、互易等合同,物的所有权人负有向出卖人移转 物的所有权的合同义务。在此类合同尚未履行的情况下,出卖人将标 的物再出卖于他人,形成所谓连环合同。如果把此类合同也作无权处 分,就容易与物权转让(物权变动) 本身相混淆。骨显然本案情形属于 后一类型。根据上文【案例一】 、 【案例二】的分析及【案例三】得 出的结论, 乙对房屋的占有属有权占有,乙享有要求甲履行办理过户 登记手续的债权请求权,乙仍有取得所有权之可能。在甲将房屋交付 给乙占有后,在未办理过户登记之前,甲仅是名义上的登记所有权人, 其享有的是受限制的所有权,其处分权已受限制。如甲将房屋再转卖 他人,须对乙方承担相应的民事责任(下文【

16、案例五 1 所示)。房屋事 实上已不属于甲的财产,乙对房屋享有一定的处分权。因此,乙将房屋 转卖丙的事实不属于无处分权的人处分他人财产,不应归人合同法第 五十一条规范的构成要件,自然就失去了适用该条的请求权基础,不应 据此认定乙丙之间的买卖合同无效。而且,即使认定甲对房屋享有完 全所有权,乙丙双方订立合同时均明知房屋尚登记在甲名下,当事人自 愿接受合同拘束并承担风险,不存在隐瞒欺诈等情形,其交易性质属于 未来物的买卖,在无其他无效事由的情形下,也应认定为有效。据此 分析,乙的诉讼请求应予驳回。房屋终局买受人的请求权基础分析物权变动与善意取得。【案例五】 体现的是房屋双重买卖(或称一物数卖) 产生的 纠纷。随着物权法的颁布,物权变动模式的立法确定及不动产善意取 得制度的确立,司法实践中原先处理不一的双重买卖纠纷将逐渐走向