房地产基础知识讲义

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1、上海房屋销售（集团）有限公司 1 房地产基础知识 房屋销售术语 什么是商品房？ 商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。 期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房， 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合 同。 预售面积 是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期 转正式或协议销售的商品房的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。 均

2、价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一 般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以*元平方米统一价销 售“，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。 基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增 减楼层，朝向差价后而得出。 定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方 式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九 条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在

3、定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定 金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的 20%。如果购房者交了定金之后改变 主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍 返还定金。 违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一 种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论 是否给对方造成损失，都要支付违约金。 会所 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施 应该包括

4、泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、 咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少 量收费开放。 按揭 按揭是英文“mortgage“（抵押）的音译， 是指按揭人将房产的产权 转让给提供贷款的银行作为还款保证， 按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 上海房屋销售（集团）有限公司 2 个人住房抵押贷款 是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款 的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押

5、房地产以获得清偿。 个人住房担保贷款 是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保 证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物， 或要求保证人承担连带偿还本息责任。 销讲 全名是“销售讲习资料” ，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料， 它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图） 、发展商基 本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT 分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排） 等；其中最重要的是“答客问” ，它是整篇销

6、讲的灵魂所在。 销控 指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销 控单价、总价） 、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型） 。销控的唯一目的是为了达成销售 目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。 生活机能 指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等 等。了解生活机能的主要目的有二：作为 NP 稿中 COPY 的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。房产权属登记和交易税费术语 房地产产权 房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者

7、对其所有的房地产享有占用、使 用、收益和处分的权利。 初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、 附着物的所有权进 行的登记。 产权证书 产权证书是指“房屋所有权证“和“ 土地使用权证“ 。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落 地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房 地产测量部门的分户房屋平面图。 产权置换 是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换 手续。 变更登记 是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。

8、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的； 房屋面积增加或者减少的； 房屋翻建的； 房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利。 民法通则规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四 项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。上海房屋销售（集团）有限公司 3 房屋所有权登记发证 是指申请人按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属 证书的行为。 转移登记 是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进 行的房屋所有权登记。 所有权证 指由县级以上房产管理部门向房屋所有人核发的对房屋拥有合法所有权的证书

9、。 共有权证 指由县级以上房产管理部门对共有的房屋向共有权人核发，每个共有权人各持一份的权利证书。 他项权利 指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。 房屋权属登记 是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行 登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 房屋权利人 是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 房屋权属证书 是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书 受到国家法律保护。 注销登记 是指因房屋灭失、土地使用年限届

10、满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。 房屋权属登记费 即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登 记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或 勘丈）费用。 他项权利登记 是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。 法律、法规规定的其他情形。 五 证 房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证 、 建设工程规划许可证 、 建设工程开工证 、 国有土地使用证和商品房预售许可证 ，简称“五证” 。其中前两个证由规划部门核发， 开工证由 建设部门核发， 国有土地使用证和商品房预售许

11、可证由国土资源部门和房屋管理局核发。 房产税 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 房地产交易手续费 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收 取的费用。 土地使用税 是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据， 依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。 契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一上海房屋销售（集团）有限公司 4 次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购

12、买、承受赠与或交换的 房屋征收契税，税率为 3%5%。 营业税附加 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 土地收益金 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易 额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一 同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算

13、征收的一种税赋。 住房公积金 是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房 改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。 城市规划术语 居住区用地 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区 公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等. 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公

14、建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用 地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 容积率 容积率是指地上有效建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在 1 万平方米的土地上，有 4000 平方米的 地上建筑总面积，其容积率为 0.4。 日照间距 指前后（南北）两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建 筑间隔系数（指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数）不得小于 1:1.2。 绿化率 是指项目

15、规划建设用地范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 建筑密度 指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和 建筑密集程度。 住宅平均层数 住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）上海房屋销售（集团）有限公司 5 住宅小区 是由城市道路以及自然界线（如河流）划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足 居民日常生.活。 道路红线 道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 生地 还未开发，尚有青草，未规划作用。 七通一平( 熟地) 是指

16、土地( 生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、煤气、电信和道路通以及 场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 三通一平( 净地) 是指土地具备水通、电通和道路通以及场地平整的条件。 建筑名词 错层式住宅 是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、橱、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面 积计算方法参照平面住宅面积计算。 跃层式住宅 是一个住宅占两个楼层，而上下层之间不需通过公共楼梯，是采用户内独用小楼梯连接，其建筑面积或使 用面积均应是两层建筑面积和使用面积之和。 复式住宅 是一层住宅但较普通住宅高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积， 提高住宅的空间利用率。复式住宅的面积计算可根据各地对使用房间净面积和净高度的标准来计算。 TOWNHOUSE 也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的 市民城