成都房地产20年

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1、第一章 萌芽期(1988-1992年) ：从福利分房到商品房 随着国家政策的明确和成都市的进一步细化和实付诸施，住房制度改革很快推进到国营单位的 执行层面上。而原来单位福利分房的制度逐 渐被废止。随着 政策的细则进一步明确以及领导层所显示的决心，老百姓开始意识到住房“商品化”是住房发展 必然趋势，于是不少人开始节 衣缩食积蓄存款，住房开始成为人们日 常生活中一项重要的消费开支。第一节：成都初生房产企业20余家成都本土房产企业成立1988年，为促进房地产市场的 发展，住房制度改革在成都乃至全国轰轰烈烈地推进之时，有人抓 住了这个机遇-成都首批20余家房地产 企业宣告成立，金房、合力达、青年房产、

2、交大房 产等房地产公司的名字逐渐出现在成都市民的 视野中，成都房地产市场迈出了从无到有的 实质性一步。1992年12月，刚刚满30岁的陈 家刚注册成立了成都豪斯物 业有限公司。在 这个时期，新加坡维信 集团成为最早的一批进军内地市场的房 地产开发企业，主要股东为新加坡 维信(集团)有限公司的成都 华新国际城市公司成立，在成都开 发了第一个在当时称得上是真正意义上的豪宅。第二节：高档楼盘诞生锦绣花园（ 查看地图）独领风骚1991年成都市统建办在城南修建占地12.245公顷，面 积16.5 万平方米的棕北小区， 这是成都首个 注重小区环境规划的小区，并成 为建设部优秀示范小区，其每平方米1200元

3、左右（ 查看地图） 的售价，使这里成为“ 有钱老板”的居住区。而此后出 现的“锦城苑（ 查看地图）” 不仅诞生了120平方米的大户型， 还率先解决了户型空间的合理化，并且加入科学的规划设计， 解决了空调水的集中排放等问题。1996年6月，成都交大房 产 在全国首次提出住宅智能化的概念，在成都城西北成规模推出“交大智能小区“。1992年，新加坡 维信集团在桐梓林片区开发锦绣花园， “开奔 驰车，住 锦绣花园。” 这 句成都妇孺皆知的广告语让人至今回味， 锦绣花园成为这个时代顶 端豪宅的代名词。“ 锦绣花园”开出5000元每平米的“ 天 价”，但依旧销势 力火爆，至今仍是 业界典故。第三节：区域开

4、发格局扩大一环向二环扩张随着商品房开发项目品质的不断提高，普通住房从 单一满 住居住需求向环境优美、功能 齐全的 舒适型精品住宅方向发展，一些高档住宅也开始涌 现。其中，城南在这一时期成为房地产开发的热土，也成为成都房地产发展的一个缩影。随着锦 绣花园的成功开发，带动了成都第一个富人区桐梓林高档社区的形 成，而银都花园（ 查看地图）、中 华园、凯莱蒂景等一大批中高档小区的落成，成都富人区 轮廓 成型。1992年，全长28.028公里，双向8车道的二环路建成通车，串起了成渝路、成绵路和成温路 ，预示成都房地产开始了由一 环向二环扩张的路径。第四节： 五大花园闹成都1992年，第一次以商品房名义

5、亮相蓉城并得到市民认可的五大花园(中央花园、交大花园、红运花园、皇家花园、名流花园) ，在成都房地 产领域（ 查看地 图）既有其深刻的历史意义，成为成都 楼市的标志性楼盘，但同时又 给城市建设带来了难以回避的后 遗症。五大花园当时隶属双流县管辖，规划定位是小城镇，由于土地价格便宜使得房价也很便宜，每平 方米仅600多元价格吸引了大量的外来人员在 此安家。但是时五大花园的开 发热让开发商来不及雕琢小区的配套 设施， 许多刚刚修建好的楼 盘被一抢而光，于是原本用来搞公共建设或配套建设的地皮被占用来开 发成一幢幢密密麻麻的商住楼、商品房，等大家反应过来时，酿成的许多尴尬已无法改变。这其 中虽然有开发

6、商行为的短视，但本 质上却是“ 特殊环境下的特殊产 物”。 由于当时房地产业还根本没有落到产品品质上来，房地 产 开发的理念、操 盘思路、营销方式等什 么都还没有形成体系，但在当 时五大花园几乎成为全国的地 产案例， 当时的“ 主创人员” 现在很多都已经是业内的大腕了，可见它对于成都的意义所在。第二章 初生期(1993-1997年) 楼市风生水起成都房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单位福利分房制度的取消，按揭 贷 款买房的发展，市场呈现出供需两旺的局面。同 时，为对抗1997年亚洲金融风 暴，拉 动内需，作 为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。大批的 房地产企业也如雨后春笋般相

7、继面世。有了行 业竞争，房地产必 然关注到客户服务，同时出现 了专业代理公司。当 时的住宅开始注重建筑的美 观实用，并配有简 单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯等，小区 绿化也逐渐产生。 1994年7月5日城市房地产管理法颁布(1995 年1月1日实施) ， 这是继土地管理法之后规范房 地产市场的第二部重要法律 ，标志着中国房地产法制逐渐 走向完备，地 产、房 产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。第一节： 成都房企走向鼎盛代表企业：金房集团、置信1993年，成都第一个房地产集团 成都金房集团成立，后来成为 成都本土房地产企业龙头的成都置信也于1997年扬帆启航。而成 立于 1988年的成

8、都首批20余家房地产企业：金房、合力达、青年房产、交大房产等房地产公司持续发 力，成都本土房地产企业在这 一时期风生水起。正是在 这个 时 期，乐民、青年等房产公司先后崛起，五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼盘陆续面市。从开发商 的数量上看，成都楼市由此进 入了前所未有的“ 鼎盛”时期。表 现 最突出的无疑是置信。置信在双楠片区的挥洒值得成都房地 产史上大书特书。第二节：河居时代到“置信生活方式”代表产品：上河城、置信“双楠谊苑”成都房地产发展有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整治，整个工程耗 时5年，投入资金2 7亿元，使市中心人口最密集、污染最严 重的府南河15公里河段面貌焕然一新(

9、1998 年，府南河综合整治项目获得联合国人居奖。)。府南 河开创了成都最早的河居时代，也是目前成都所有的河流中 房产开发最为成熟的区域。在1997年，置信开发了他的第一个项目 双楠谊苑。当时，双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒 芜、没有开发商问津的农田。年轻的 置信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项目中，起价每平方米不到 1600元的双楠谊苑被称为当时“老百姓买得起，有 钱人看得起”的好房子，引发了成都购房狂潮。 在置信双楠谊苑的带动下，才有今天高品 质生活社区 双楠 小区的出现，置信在双楠谊苑的 营销基础上，开 创了一种全新的“ 置信生活方式”模式，也几乎是 一夜之间，“先做 环境再造

10、房子”成为各大开发商恪守的信条。第三节：开发区域向二环集中一环、二环都是市中心由于置信对双楠片区的成功开发，成都房地 产开发突破前一 阶段集中在一环之内的格局，开始 向二环集中。随着二环路沿线 住宅开发的逐渐完 成，二环路在人们的意识中已 经和一环路一样成为市中心的一部分。这个时期人们的居住观念 随着房产产品特征的发展变化而有所改观，有了行 业竞争，房地产必然 关注到客户服务，同时出现了 专业代理公司。当 时的住宅已 经开始注重外立面的美观实用，并配 有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯， 绿化也开始打造，购 房者在这一时期大多把重心放在生活的便利性上。第四节：上河城昙花一现这一时期，由陈

11、家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府改造工程 上河坝项目之后，几个具有艺术 天赋的建筑文化人聚集一起，就这个 占地只有43亩的府南河住宅项目市场定位和营销策略展开了激情四溢的讨论。包括陈家刚本人 在内的当时豪斯物业副总一级的高层管理人士中，有好几个都有美院 情结、文化人情结和品位。因此，对于上河城项目，他 们融入了许多人文的东西、 艺术的因子。于 是，一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧情结的广告：“ 一座充 满 回忆的新城”的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街小巷。 竖立在盐市口与蜀都 大道人民商场交叉路口上的大型路牌广告更是牵动了行人的视线，上河城一炮打响，仅一期销 售回款就达

12、到了1.1亿元。如果说上河城一期销售的巨大成功应该归功于陈家刚及其旗下的一帮智囊团对房地产营销理念 和策略的全新理解和准确把握，那么，上河城的失 败，也应当仁不让地归结于豪斯物 业的管理者。公司管理上的混乱，是 导致上河城和豪斯物业崩 盘的最直接原因。豪斯物业开 创初期， 总经理一级的老总就 设了近 10个职位，而豪斯物业发展的鼎盛 时期，公司 员工达到了140 人，每月开支仅工资一项就是好几 十万元。如此庞大的员工队伍，与开发13万平方米、43亩项 目的规模和开发周期极不相称， 这使他们错失了良好的市 场发展商机，在遭遇市 场形势突变时， 几乎无力调头和还手。陈家刚和他的豪斯物业算是给本土企

13、业提了一个醒，房地产市场上虽然有着较高的利润空间， 但即使在产品上有着清晰的定位，也并不意味着可以无限的 扩张，企 业必须结合市场有一个良 好的定位和把控。好在，同时期的杨豪和他的置信已经展开了军事化管理。第三章 生长期(1998-2002年) ：外来资本进入1998年，中央政府正式叫停实 施了40多年的“ 福利分房”制度。“住房货币化”掀起成都房地产开发 的高潮。是年，住房按揭贷款开始走 进人们的生活，住房” 商品化“也开始走向极致， 贷款买房甚至成为人们改变生活和消费观念的 决定因素。此时，万科、中海、 华润、 龙湖、花样年深长城等外来房 地产开发巨头也纷纷进入成都，外地房企和本土开 发商

14、第一次展开 贴身肉搏并逐渐占据上风。 房企近一步分化，开发格局也 进一步明朗，多数人 认为如果从企 业角度 讲，这是一个” 外来资本入侵“的阶段。第一节：贴身肉搏代表企业：置信、蓝光、武海、金房、中海，华润，花 样年，吉宝，仁恒，盛吉立，深长城 1999年深圳房地产巨头万科来到成都，开启了成都房地产 新篇章。成都出 现了第一个小户型楼 盘SOHO ，高档写字楼-川信大厦，冠城广 场（ 查看地图），正 规的商业集中体- 荷花池市场，东大街灯具市场 等商业地产展露楼盘头角，使成都的房产开发市场丰富和立体起 来。2000年起，房地产数据开始明朗起来，政策从规范，鼓励，支持，优惠，渐渐转入控制，金融部

15、门 不断加大对房地产信贷的投放。 这时的本 土开发商有置信，蓝光，武城集团，武海置业，金房集团等，外地开发商代表则为中海地产， 华润 置业(香港) ，深圳花 样年，新加坡吉宝集 团，新加坡恒仁置业， 新加坡盛吉立，深圳长城股份。大盘”围剿“成都楼市，本地开发商” 奋起阻击“成为这个阶段的主 题，大与小，本地与外地的竞争揭开了新的篇章。第二节： 大盘、花园洋房诞生代表产品：成都花园、齐力花园（ 查看地图）、万科城市花园、中海名城（ 查看地图）、锦官新 城（ 查看地图）等2000年，大连万达与成都市政府携手 联合打造的成都花园成 为成都楼市上第一个真正意义上的 大盘。之后，万科、中海等全国知名房地

16、产企 业相继抢滩成都市场。在这个 时期内，花园洋房开始 兴起，当 时的齐力花园率先掘到花园洋房的 第一桶金，小区以” 城市花园“为规划主旨，运用自由式 规划布局， 给人以多种景色和视觉观赏效果。2001年以后，万科城市花园、大华情融苑、中海名城、锦官新 城、边城水恋等相继推出花园洋房，都成了成都楼市的 抢手货。而商业地产在此间也可以说是风光无限，众多大型的商 业 地产项目一个个粉墨登场，荷花池大 成市场、罗马假日广场（ 查看地 图）、 长久机电交易市场、玉林生活广 场、东方时代商城、电讯 广场、城市之心（ 查看地图）、百盛摩尔、世都大厦（ 查看地图）数十个项目集中亮相并出尽风 头。2001年，城区人均建筑面积达到24.4平方米，高于全国的平均水平；城区住房的成套率也上 升到了83.5% ，成都老百姓享受到了更大的住房面积和更自由的生活空间。“52”生活模式出现随着该时期产品形态的丰富和新理念的移入， 购房者对居住需求从 单纯追寻价格的便宜和交通 等因素，开始关注到项目的品