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1、目 录 前 言 .2 第一章 2009 年宏观政策环境分析 .3 第二章 2009 年宏观市场综述 .13 第三章 2009 年市场表现特征 .28 第四章 与本案发展相关的 重点跟踪对象 .34 第五章 2010 年市场发展预估 .48哈尔滨 2009 年房地产市场年报 1 前 言 在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，2009年房地产市场表现远远超出预期，呈现出投 资加快、销量增加、价格飙升和资金来源充裕的强劲发展势头。 2009年，经历了短暂的调整之后，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，全国房地 产市场实现“”形反转。根
2、据国家统计局公布的2009年全国房地产市场运行情况数据显示，2009年全国完成房地产开发投资 36232亿元，比上年增长16.1%，其中，其中商品住宅投资额25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%；商品房销 售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；商品房销售额达43995亿元，比上年增长75.5%，与销售最为火爆的2007年全年相比， 销售额上涨48.6%，其销售规模与增速均创历史新高。09年全国商品房均价为4695元/平方米，比08年的3882元/平方米上涨近24%， 绝对水平和增速史无前例。 针对这此轮快速拉升现象，继08年多项救市政策出台后，政府于12月
3、9日首次拉开紧缩政策序幕，先后出台多项抑制性措施， 明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头” ，拉开了新一轮“抑制性政策”大幕。自此，房地产政策开始向收紧转向，市场即将 步入新一轮调整阶段。 2009年哈尔滨房地产市场亦呈现出异常活跃的景象，与全国的房地产发展趋势保持一致，无论是开发投资，还是销售情况，楼 市屡创新高。从年初成交平淡，到后来量价齐升，再到年底淡季不淡，这一年，哈埠楼市经历了轰轰烈烈的“冰火两重天” 。哈尔滨 2009 年房地产市场年报 2第一章 2009 年宏观政策环境分析 一、2009 年政策详析 1土地层面 新增建设用地土地有偿使用费征收等别 颁布时间：2009年5月1日
4、 发布机构：中国财政部 政策内容：从09年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的新增建设用地土地有偿使用费征收 等别计征新增建设用地土地有偿使用费。 市场影响：新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部 或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳，对于抑制建设用地快速增长 发挥了积极作用。 关于切实落实保障性安居工程用地的通知 颁布时间：2009年 5月 15日 发布机构：国土资源部 政策内容：要加强和规范保障性住房用地供应管理。在城市规划区范围内建设的廉租住房、
5、经济适用住房，应按照城市规划，综 合考虑被保障人群的工作生活等实际，合理确定选址和地块。哈尔滨 2009 年房地产市场年报 3 市场影响：在加快建设保障性住房的政策背景下，保障性安居工程用地正在获得更多的政策支持。 禁止保障房地块用于商业性开发 颁布时间：2009年 5月 20日 发布机构：国土资源部 政策内容：各地市、县国土资源管理部门加快保障性住房用地供应计划的落实，加强和规范保障性住房用地供应管理。禁止借 保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发。 市场影响：土地利用年度计划指标紧张，已有保障性住房建设用地计划不能满足需要的市县，要统筹协调及时调整土地供应结
6、构， 扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用， 但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。 国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知 颁布时间：2009年 9月 1日 发布机构：国土资源部 政策内容：地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。对因城市 规划调整造成已供地项目不能落地的，应允许用地者报经批准后改变土地具体用途，或者通过协商调整安排给其他符合规划的项目， 但应依法办理相关供地手续。对
7、取得土地后满 2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。 市场影响：囤地现象不仅对行业的长远发展有害，更是对土地这种宝贵资源的极大浪费，此政策的出台表达了政府对治理开发商 囤地现象的信心与决心，力求通过加大土地供应量，缓解因房源紧张造成的房价居高不下。哈尔滨 2009 年房地产市场年报 4 限制用地项目目录(2006年本增补本)和禁止用地项目目录(2006年本增补本) 颁布时间：2009年 11月 19日 发布机构：国土资源部 政策内容：对商品住宅用地的单宗土地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市 20万平方米，中等城市 14万平方米，小城 市(镇)7万平方米
8、。 市场影响：此次政府对土地出让面积设限，从根本上控制土地出让规模，避免“地王”现象的频发，确保节约利用每宗土地。 进一步加强土地出让收支管理的通知 颁布时间：2009年 12月 17日 发布机构：国土部等五部委 政策内容：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低 于全部土地出让款的 50%。如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地出让交易。 市场影响：该举措变相提高开发商拿地的门槛，由此对其资金链形成压力，以求进一步规范土地市场，遏制部分炒地和囤地行 为。 2金融层面 各大银行利率下调 颁布时间：2008年12月21日 发布机构：国务
9、院哈尔滨 2009 年房地产市场年报 5 政策内容：2009年1月1日,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行出台关于存量房贷优惠政策，根据四大行最新规 定，只要 2008年10月27日前执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录的优质房贷客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 市场影响：利率的下调、信贷宽松是上半年楼市热销的重要原因之一，首付与利率的“双降”使得购房门槛降低，房贷者的还款 压力减轻，提升了低迷楼市中购房者的入市信心。使首套自住房的购房者缩短还清贷款的时间，减轻还款压力，同时可以刺激住房升 级，逐步释放购买力，进一步消化市场中的存量住房。 下调商品房项目资本金比例 颁布时间：2
10、009年5月29日 发布机构：国务院 政策内容：国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。 市场影响：资本金比例的松动，实际上是对开发商最大的实惠，意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷 款，从而增强企业的信心。 3税收层面 城市房地产税暂行条例 颁布时间：2009年1月1日 发布机构：国务院 政策内容：自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照中 华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。哈尔滨 2009 年房地产市场年报 6 市场影响：废止城市房地产税
11、将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开的大背景下，或许对国内企业并不平等。 土地增值税清算管理规程 颁布时间：2009年 5月 21日 发布机构：国家税务总局 政策内容：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让 未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。规程明确，土地增值税扣除项目审核的内容包括：取得土地使用权 所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；国家规定的其他扣除项目等。 市场影响：土地增值税清算管理规程作为一项技术性文件下发，目的是为了加强房地产开发企业的土地增值税征收
12、管理，以 利于规范土地增值税清算工作。对于土地增值税清算，若执行力度较大，则对未来企业现金流造成影响，或将加快行业调整。尤其需 要指出的是，本次新文件对核定征收进行了规范，虽然核定征收的条件未变，但是取消了“按不低于预征率的征收率核定征收土地增 值税”这一规定，而同时却未具体规定征收率。以此推断，国土部门可能是把这个权限下放到地方，从某种程度上可以看作是决策层 有意在行业恢复时期作出一定的让步。 房产赠给无关的人需缴20%个人所得税 颁布时间：2009年6月15日 发布机构：财政部 政策内容：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定
13、哈尔滨 2009 年房地产市场年报 7 征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。 市场影响：高达20%的个人所得税，在赠与过程中加以重税，对逃税者无疑是一大打击，重在打击非法转让和变相贪腐等不法行 为。 住房转让营业税政策调整 不足5年将全额征收 颁布时间：2009年12月23日 发布机构：财政部、国家税务总局 政策内容：自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的 非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5 年)的普通住房对外销售的，免征
14、营业税 。 市场影响：将营业税征收时间从“两年”调整为“五年”，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为，但对扭转目前房地产市 场的整体格局影响有限 4行政法规 促进全市房地产市场稳定健康发展的实施意见 发布时间：2009年2月10日 发布机构：哈尔滨市建设委员会 政策内容：到2010年12月31日，哈尔滨市民购房可以在税收、信贷、公积金使用等方面享受到诸多优惠。根据意见，哈 尔滨市从即日开始对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人购买普通商品住房的契税税率哈尔滨 2009 年房地产市场年报 8 暂统一下调到1；个人购买或者差价换购商品住房所支付的购房款（含担保贷款本息），经税务部门核实后，2年内可从个人所得 税地方分成部分实行先征后返。按照国家有关规定，哈市下调个人住房公积金贷款利率，放宽住房公积金贷款条件，住房公积金贷款 最高额度由30万元提高到50万元，贷款最长期限由20年调整为35年。 市场影响：对个人减少了税收负担，调整放宽享受优惠政策普通
