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1、- 1 - 关于土地抵押评估的若干思考摘 要：土地抵押评估是土地估价的主要业务之一。土地抵押评估涉及到信贷 安全和当事人的合法财产保护问题，所以其不同于一般土地的评估。在土地抵押评估的实 际执业中，会遇到估价目的含糊、价值类型和估价时点难以确定、抵押估价业务流程不宜 规避信贷风险等问题。本文在这些问题的分析和借鉴国外土地抵押评估经验的基础上，提 出了土地抵押估价在业务流程改进、估价行为规范、行业内外互补等方面的改进建议，以 此达到加强土地抵押估价业务管理，防范土地信贷风险，维护土地当事人的合法权益的目 的。关键词：土地估价；抵押估价；问题；改进建议土地是一种良好的提供债务履行担保的物品，因为，
2、土地具有不可移动性、寿命长久、 价值量大、保值增值性等特点。随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正 向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。一般，公民、法人或者其他组织向 其他公民、法人或者其他组织借款时（其中典型的是向银行申请贷款），债权人为了减少 自身的风险，往往要求债务人或者第三人一起提供合法的土地担保。为了知道该提供担保 的土地的价值，债权人一般会要求债务人提供债权人信任的估价机构出具的估价报告，以 作为发放贷款限额的参考依据。但是土地抵押因为涉及到信贷风险、土地当事人的合法权 益等重要问题，所以土地抵押评估不同于一般土地的评估。1土地抵押评估的特点1.1未满足抵押
3、土地特别要求的，不得进行抵押评估（1）抵押土地须具有完善的产权产权明晰是抵押土地评估的基本要求。考虑到土地抵押贷款中的风险，抵押土地应具 备完善的土地产权，领取规范的国有土地使用证。估价人员应对抵押土地的国有土地使用 证进行认真审核，并通过现场勘察，保证土地使用者、用途、位置、面积、权属性质以及 有无他项权利等与实际相符，保证抵押土地来源合法、产权清楚、用途规范、法律文件齐 全。此外，在对房地产产权证和国有土地使用证进行审核时，应按照“房地一致”的原则， 保证房地产权利人与土地使用者相一致。在抵押贷款时，如委托人与土地使用者不一致， 则应明确委托人与土地使用者的关系，并由土地使用者出具同意抵押
4、的书面证明。（2）抵押土地的用途应符合城市规划的要求对抵押土地以现状用途进行抵押的，应注意城市规划对现状土地的影响。对由于城市 规划的改变导致土地用途发生变化的，则应有规划部门的审批意见，以规划部门确认的用 途为准。对由于城市规划需要在贷款期内征用的土地，应不作为抵押资产。- 2 -（3）城市房地产管理法等法律法规，对不能抵押的房地产（其中也包含土地） 规定总结如下：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的以划拨方式取得土地使用权，设 定抵押权时，没有按照国务院规定报有批准权的人民政府批准的；以出让方式取得的土地使用权，不符合城市房地产管理法第三十八条规定的 转让条件的；司法机关和行政机关依
5、法裁定、决定查封、扣押、监管或者以其他方式限制房地 产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属不明的、权属有争议的或未依法登记领取权属证书的；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但担保法第三十 四条第五项、第三十六条第三款规定的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫 生设施和其他社会公益设施所占用的土地；依法不得抵押的其他房地产。 另外，从法律的要求来看，土地抵押必须依法、及时办理抵押登记，只有办理抵押登记的 土地才受法律保护，否则，无法保证抵押权人的合法权益。1.2土地抵押价值有其自身要求（1）一般情况下土
6、地抵押价值应是以抵押方式将土地作为债权担保时的价值。依法 不得抵押的土地没有抵押价值；首次抵押的土地，该土地的价值为抵押价值，即该土地未 受抵押权约束下的价值；再次抵押的土地，由于受首次抵押后产生的他项权利的影响，致 使该土地的担保价值受到影响，其抵押价值为该土地的价值扣除已担保债权后的余额部分。（2）不同权利状况下以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其 抵押价值是应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金等款额。以具有土地使用年限的土地抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期 限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。以享受国家优惠政策购买的房地产抵
7、押的，其占用范围内的土地抵押价值为土地权利 人可处分和收益的份额部分的价值。以按份额共有的土地抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。- 3 -以共同共有的土地抵押的，其抵押价值为该土地的价值。1.3土地抵押评估价值的类型和大小受到估价时点、短期强制处分、法定优先受偿 权等因素的影响（1）估价时点的选择是确定抵押土地价值的前提条件估价时点是评估土地价格的时间界限，由于土地价格受多种因素影响，是不断变化的。 对于同一宗土地来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。估价时点是土地抵押 估价的一项重要原则。估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价 格或价值。抵押土地估
8、价的估价时点应为抵押权交割的时点。理论上看，土地抵押评估是 以抵押为目的的估价，是为了保证贷款的安全，其核心是要求贷款到期时，如果借款人不 能偿还本息需执行抵押物时的变现价值，根本上讲不是关心该土地现时的价值。估价时点 应为贷款到期日，必须考虑贷款存续期间土地的市场风险因素对抵押土地的影响。理论上 讲，评估价值实际上并非公开市场价值，而是受短期强制处分因素限制状态下的价值。实 际上与土地拍卖底价有些类似。（2）法定优先受偿权 以及市场因素的影响土地抵押评估可以参照房地产抵押估价指导意见中规定，土地抵押价值应当扣除 实现抵押权（拍卖变现）时发生的费用，包括诉讼费、评估费、拍卖费以及转让时发生的
9、税费等。因为这些税费最终都可能在土地拍卖成交价款中扣除。还要求评估报告中充分考 虑抵押土地的变现风险，并做必要风险提示。所以评估机构和评估师应谨慎地预测土地市 场的发展，较少考虑土地涨价因素，以降低风险，充分考虑到贷款期内的土地收益状况及 市场风险，对估价对象变现能力进行分析，以最大限度地保障抵押权人和抵押人的利益。2土地抵押评估中的常见问题根据城市房地产管理法、担保法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现 将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。2.1土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲
10、突土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不 转移土地使用权。就抵押人而言，设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是取 得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时，评估的目的，是为抵押行为双 方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使 用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的 额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得- 4 - 土地使用权的市场价格或清算价格。目前，银行等金融机构在发放贷款时对土地抵押评估和房地产抵押评估采用的操作方 式基
11、本相同，考虑到土地抵押评估尚未制订相关的估价指导意见。因此，我们可以参照 房地产抵押估价指导意见中规定，土地抵押评估的目的也可以表述为“为确定土地抵 押贷款额度提供参考依据而评估土地抵押价值”， 另外，土地抵押价值为“抵押土地在估 价时点的市场价值”，“等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去土地估价师 知悉的法定优先受偿款”，也就是说土地抵押价值内涵中已扣除了优先受偿权，考虑了变 现能力，其处置变现的各种诉讼费用、税费也考虑其中了，其价值与市场交易价值相比， 已打了不小的折扣。而目前金融机构在发放贷款时仍以过去的折扣率（50%70%）发放贷 款，过去之所以会有这样的折扣，根据银行系统的
12、规定，折扣风险包含了房地产预期风险、 违约风险和处置税费等抵押期间的所有风险，扣除风险后的房地产价格就是在抵押期内能 够保障债权安全的抵押价格。正是因为将抵押物需要变现时产生的价格减损、应上缴税费 等考虑在内了，因此，价值扣减有重复的内容，其直接的后果是，估价对象的抵押价值远 远低于市场价值，甚至远远低于其变现价值，客户的利益受损。2.2评估对象界定不清楚土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。这一点，城市房 地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中都有了明确的规定。另外， 抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据国资企函发（1994）36号 文件的规定
13、，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定 时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须采用某种方式 短期内强制转让或出售，由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格， 完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是，在抵押权设定时，抵押人 向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否 用于强制清偿尚未确定，由此可知，在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的，应该不是 抵押物的市场价格或清算价格，而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格， 即土地使用权的抵押权价格。2.3对抵押土地的特
14、征描述不易全面适合作抵押物的土地必须是能够顺利进入市场交易、变现容易、权属明晰的土地，并 且其抵押不能损害社会公共利益。以不合法或不适宜的土地作为抵押物，会引起抵押权无 法实现，使银行遭受经济损失，同时也会损害抵押人的信誉。虽然土地抵押评估尚未制订 相关的估价指导意见，但房地产抵押估价指导意见的相关规定对土地抵押评估应当具- 5 - 有参照意义（特别对于贷款方金融机构来说，他们都期望对抵押土地情况有更全面的了解） 。所以，土地估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、 实际用途以及区位、实物、权益状况等，其中，证载用途与实际用途不同的，一定要详细 说明。还要求了解抵押土
15、地的法定优先受偿权利等情况，对存在的不确定因素要在报告中 作必要的风险提示；已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应在报告中 予以披露；提示土地市场状况因时间变化对土地抵押价值可能产生的影响；对预期可能导 致土地抵押价值下跌的因素予以分析和说明；对估价对象变现能力的分析；对可比实例进 行实地查勘等等。但在实际操作中，要达到这一要求需要抵押当事人的积极配合；要求估 价师在实地察看时，不仅对估价对象而且对可比实例进行实地查勘，察看核实查勘对象的 位置、周围环境、景观的优劣以及产权资料证实相符情况等；还要求估价师对相关法律条 文有相当熟悉。这些要求提高了对估价人员的要求，也增加了估价难度
16、和风险。例如，在 执业的过程中我们发现真正要了解法定优先受偿款情况的调查不易，缺乏操作性。2.4土地资产再抵押评估问题在一般情况下，当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束， 抵押权这一土地他项权力不再存在。此时，已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样，可 以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未曾抵押的 其余部分仍再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元，按银行抵押贷款率70计，可 以贷款700万元，而抵押人第一次贷款300万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第 二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的 保证。但是，如果在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且， 地价已明显上涨或下跌，必须重新评估，否则将会使某一相关方的利益受损。如果两次抵 押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估 机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。2.5评估机构和银行缺乏评估上的衔接
