产权式酒店相关研究

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1、32 第一部分 产权式酒店相关政策研究 研究目的：政府对产权式酒店的政策和银行对产权式酒店的态度是影响项目操作的关键因素，本部 分主要对相关金融政策和各大银行对产权式酒店的贷款政策作针对性研究。 一、相关金融政策分析 1、个人住房贷款利率上调 从 2005 年 3 月 17 日，为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定调整商业银行自营 性个人住房贷款政策： 1) 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相 应期限档次贷款基准利率的 0.9 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定 价规则。以

2、 5 年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 6.12%的 0.9 倍（即 5.51%），比现行优惠利率 5.31%高 0.20 个百分点。 2006 年住房贷款利率将继续上调。 2) 提高首付 对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的 20%提高到 30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨 幅自行确定。 2、银行推出“直贷”或类似“直贷”业务 2005 年 6 月 14 日，中国银行四川省分行召开新闻发布会，宣布推出“直贷式”个贷业务，包 括公务员在内的七类高端客户免保险担保等系列优惠政策，并计划在中行各营业

3、网点开设售楼部直 接服务个贷客户。而一个星期前建设银行四川省分行业推出类似“直贷式”个贷政策。招行、农行 分别推出了“循环授信”、“八成 30 年按揭”等业务。33 二、各大银行对产权式酒店的政策 产权式酒店由国外引进，但在国内的发展模式不成熟，失败案例也比较多，鉴于此银行为控 制自身风险，出台了相关管理政策，就这个方面中原对成都市各大银行进行了深入的调查。 1、农业银行 农业银行从 2004 年 5 月内部出台政策明确表示“严格控制产权式酒店（公寓）类物业采取 售后返租形式销售的贷款，如果确有需要，须报省农行批示”，对该类物业的贷款权限上收，从 目前的执行情况开看，到目前为止基本没有提供过这

4、类似的贷款业务。 2、中国银行 从 2005 年初对产权式酒店 1不提供按揭贷款，从目前的执行情况来看基本停止了对该类物业 的贷款发放。 3、民生银行和招商银行 2004 年 6 月开始对以下有产权的物业均不做个人按揭贷款业务：1、无产权边界的房屋，如 在商场所设摊位，只规定了面积大小，但没有明确房屋四至；2、产权式公寓，虽然买受人有房屋 产权，但没有经营权和使用权，这种属于投资型物业，通过与开发商签定反租协议来获得一 定比例投资回报的。 4、相关分析 从了解情况来看，国有四大银行基本停止了对该类物业的贷款发放，据了解在 2004 年该政 策出台同时成都有将近 11 个项目的产权式酒店项目亮相

5、，但是都迫于银行紧缩原因而改为公寓项 目，近年来该类物业在成都市场基本没有出现也是由于贷款原因，本项目如果往产权式酒店方向 发展，无疑这是个非常大的阻碍因素，因此需要发展商前期与银行有良好的沟通，落实金融政策， 控制开发风险。 1银行对产权式酒店的界定：没有独立生活空间（厨房、卫生间等）、依赖于其他公共生活空间，且业主没有独立 经营自主权力的物业。34 5、影响 1) 从 2004 年开始成都各大银行对以产权式销售的物业严格限制贷款条件，对这类物业停止贷 款，基本限制了该类物业的发展， 2) 产权式酒店属于纯投资性物业，采用银行按揭购买的客户占的比例非常高，如果没有银行 信贷的支持，那么投资者

6、将很难做出购房决定， 3) 如果目前从银行贷款利率 6%来计算，开发商回报承诺在税后 8%的话，实际收益在 2-3%左 右，与其他投资方式（基金等）相比，收益率还是很有限，那么对投资者的吸引力是不够 的。 三、产权式酒店相关税收政策研究 由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项 （按租金收入征收）： 1、营业税： 3%-住宅类物业；5%-商业类物业（产权式酒店为商业类物业） 2、城市建设维护税：营业税的 7% 3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的 4% 4、房产税： 4% 5、个人所得税：10% （以上税费是按照经营期收益征收，不包括物业成交时需交纳的

7、一些税费） 以上五项税费总共占到月收益的 15%左右，税费起征点为 800 元起，由于分散的住宅出租目 前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行 为就无法回避这个问题。 因此，从这个方面来讲，税前与税后的收益购房者会做对比，如果税后收益不能达到预期的收 益水平，那么投资的价值就大打折扣，对于开发商也要预先考虑到这样的问题，在目前的案例中， 紫薇银座在实际销售中忽略了这个问题，对业主收益没有明确界定是在税前还是税后，因此在后期 引发出了很多纠纷，给发展商也带来很多不必要的麻烦。35 第二部分 产权式酒店运作模式（案例研究） 一、紫薇银座 1、紫薇银座

8、投资回报方式 业主购房可办理 5 成 10 年按揭，也可选择一次性购房，一次性购房优惠 5%； 业主与开发商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给业主固 定年 11%的投资回报（税前） ，同时业主可享受每年有 15 天的免费酒店入住权，合同期限 20 年，20 年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。 与酒店的委托经营管理方式有两种： A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投资者 除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出租经营，以 获取年度利润分红。 B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个

9、楼层的酒店购房合同后，还可自愿选择自 行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定的管理费用的 前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大的投资回报。 2、相关分析 第一， 固定投资回报的操作模式在当时是比较普遍的一种投资方式，在产权式酒店的销售中紫 薇酒店的良好运作、裙楼商业由太平洋百货统一经营管理，具有长期比较稳定的收益，都给购房者 很大的信心保证； 第二， 在紫薇银座的客户群中有很大部分是二级城市灰色资金收入转移者，他们对成都房地产 市场的不了解，轻信了开发商所吹嘘的高额投资回报，在 2004 年 2 月实际返利中开发商代扣了税 费和维修基金后，很多投资者

10、的收益还不能抵充月供款，因此很多投资者的稳定高收益的梦破灭。 第三， 从目前中原对紫薇银座和紫薇酒店的调查来看，酒店部分运作基本能够保证盈利，通常 都是紫薇酒店部分在补贴紫薇银座部分的返利，紫薇酒店的经营情况是成都市中心酒店中比较好的， 但在每年的年终决算后只能保持盈亏平衡，财务也很吃紧。 第四， 从相关途径了解到，紫薇三期将在 2006 年推出，原打算做产权式酒店，但此方案已被 否决。36 二、世代锦江 1、成都世代锦江投资回报方式 1) 固定投资回报 业主购房即办理七成 20 年按揭（首付为 140，000 元，月供为 2，185.26 元） ，同时与 管理公司签订一套客房 10 年租赁合

11、约（由开发商担保） ； 10 年期内，业主客房月供由管理公司全额承担，且管理公司每年一次性返还业主首付款 8%的红利；则 10 年的回报为 374，231.2 元（实际回报率为 7.96%） ； 业主每年可获 36 天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内 免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿； 若按酒店客房 250 元/天计，则客户每年可获 9，000 元（36 天*250 元/天）的免费入住 权；加上每年首付 8%的现金回报和月供款，在宣传时开发商称回报率为 9.88

12、%（37，423.12+9，000/470，000） ； 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施 58 折不等的优惠。 2) 参与酒店分红 业主按一定比例参与酒店年终利润分配，开发商不承诺固定回报，业主应分摊酒店亏损； 业主年度收益额=全体业主可分得利润（业主物业价值酒店物业总价值）； 业主每年可获 36 天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内 免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金； 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施 58 折不等的优惠； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿； 管理公司将定期向业主通报酒店

13、的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事 务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务 所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书 的规定享受投资回报。37 3) 固定回报+利润分红 管理公司为业主提供等额回报，回报额=业主物业总额*固定回报率；回报额不低于其按 八成三十年方式计算的月供款（年回报率=年回报额/总房款），即 5.2%； 业主与酒店按 7：3 比例参与酒店年终利润分配，业主年度收益额=（全体业主可分得利 润-全体业主固定回报额）（业主物业价值酒店物业总价值）； 业主回报=固定回报额+业主年度收益额； 业主每

14、年可获 36 天免费入住权，也可用免费入住权换取在与酒店签有协议的其他酒店内 免费入住；此项权益经投资者本人书面授权后可以转赠；但不能折算为现金； 投资者在该酒店内消费享受各项配套设施 58 折不等的优惠； 若业主在该年度内未使用完入住权，则不累计入下一年度；管理公司不作补偿； 管理公司将定期向业主通报酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事 务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）。在每个财务年度委托国内注册会计师事务 所进行审计并提交审计报告，业主将按照报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书 的规定享受投资回报。 2、相关分析 前两种方式是目前的投资性物业较多采用的方式，且回报

15、率也大体相当；不同在于第一 种方式更彻底地保证了投资者的利益，而后者则在一定程度上缓解了开发商前期的资金 压力； 递增投资回报方式可给客户一定的想象空间,即随着酒店经营的渐好,所享受的回报会越来 越高,同时会吸引客户与酒店续约; 成都世代锦江投资回报方式能在心理上打动客户，即只需投入首付，10 年内不再额外付 出，还可收回一定投资；且开发商付出较前两种回报方式少； 以前三种方式的投资回报额计,客户在合同期内都不能收回首付投资； 后两者回报方式都需要向业主通报酒店的经营情况，不过大多数客户都明确表示不相信 酒店公布的财务数据，更愿意接受固定投资回报方式。38 三、深圳雅兰酒店 1、经营管理公司

16、雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属的酒店公司经营管理，在筹备开业和第一年由深圳 雅兰酒店有限公司委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理。 2、财务制度 经营管理公司将按照国家财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业主对经营管理方面的各 类咨询，定期向业主通报雅兰酒店的经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师 事务所审 计经营业绩（费用由业主自行负担） 。在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交 审计报告，业主将按照宴席报告所确认的经营业绩和委托经营管理协议书的规定享受 投资回报。 3、投资方案 1) A 方案-休闲投资型（享有 100利润分配） 委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12 个月） ； 业主可随时入住酒店，不计时数，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏； 委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40 元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调 费、房间清洁费、设备与物业维护